Wohnungs / Hauskauf ohne Eigenkapital realisierbar?

A und B sind verheiratet und haben drei Kinder. Herr A geht arbeiten und hat ein Nettoeinkommen von 2000 Euro. Frau B ist bei den Kindern zu hause, die 3,4 und 5 Jahre alt sind und noch in den Kindergarten gehen.

A und B haben nun ein Haus in Aussicht, welches sie kaufen könnten. Es soll 200 000 Euro kosten. Aber A und B haben kein Eigenkapital. Ist so etwas realisierbar? Kann man ein Eigenheim, egal, ob Wohnung oder Haus auch ohne Eigenkapital kaufen und kommt man damit auch klar oder würdet ihr sagen, dass keine Bank da einen Kredit für geben dürfte, weil die Familie sich gnadenlos überschuldet?

Nachfragen kann die Familie bei Banken schon. Aber ich bei dem Einkommen glaube ich kaum, dass sie eine positive Zusage bekommen. Ich habe es damals bei unserem Hausbau selbst durch und da waren ein volles und ein halbes Einkommen vorhanden und keine Kinder. Da wurde uns vorgerechnet, dass wir allein 1.000 Euro im Monat für Lebensmittel und das allgemeine Leben brauchen. Da waren noch keine Wohnnebenkosten dabei.

Nun muss man zu dem Nettoeinkommen noch rechnen, dass die Familie noch 558 Euro Kindergeld bekommt. Das darf man aber, so jedenfalls meine Kenntnisse, nicht mit einkalkulieren für einen Kredit. Aber wenn man bedenkt, was eine Familie in dieser Größe für laufende Kosten hat, dazu noch Wohnnebenkosten von grob geschätzt mindestens 250 Euro, dann bleibt nicht mehr viel, was man in eine Kreditrate investieren kann.

Daher halte ich es für eher unwahrscheinlich, dass man einen Immobilienkredit damit finanzieren kann. Und da spielt es keine Rolle, ob man Eigenkapital vorweisen kann oder, wie in diesem Fall, eben kein Geld vorhanden ist, was man investieren könnte.

Ich denke schon, dass Banken das machen. Aber jede Bank wird da so ihre eigenen Regeln haben und nur ein bestimmtes Mehrfaches des Jahresnettoeinkommens finanzieren. Vor einigen Jahren war das mal das 7-9-fache. Man bezahlt den Spaß durch einen höheren Zinssatz, so viel ist klar. Checke mal BHW und Signal Iduna. Da hatte ich neulich ein Rechenbeispiel gesehen. Die Zinsen lagen bei 3.5-4.5% über 18-24 Jahre bei einer 100% Finanzierung (irgendein Konstrukt mit Riester-Förderung). Will man nicht ewig zahlen muss man sicher anfänglich 2% tilgen. Und man darf nicht vergessen, es gibt eine hübsche Stange Baunebenkosten zu zahlen. Das ist im Preis nicht mit drin und kann das Aus bedeuten. Aber ich glaube, es gibt sogar Banken, die auch das finanzieren.

Aber für dieses Risiko sollte man schon einen absolut festen Lebensmittelpunkt haben und zudem natürlich einen sicheren Job. In der derzeitigen Marktsituation muss man auch berücksichtigen, dass der Gesetzgeber Wege finden wird, die derzeitige Schuldenkrise auf dem Rücken der Mehrheit abzuladen. Und da werden auch Hausbesitzer eventuell bluten müssen. Und mit dem Bau darf auch nichts schief gehen und da gibt es ja nun genug Geschichten. Wir haben im Freundeskreis auch eine. Bei einer Spitz auf Knopf-Finanzierung wäre das gefährlich geworden.

Solche 100% Finanzierungen sind heute nicht mal selten und natürlich bieten diverse Banken eben auch solche Finanzierungen an. Nur die "Klassiker"-Banken (bzw. die Bausparkassen) kommen noch mit dem "Grundsatz" (ohne ihn begründen zu können), dass man 30% an Eigenkapital "haben muss". Es ist kein "muss", macht aber die Finanzierung selbstverständlich "einfacher".

Das Problem im vorliegenden Fall dürfte aber sein, dass hier nur ein Einkommen vorliegt und das Nettoeinkommen eher gering ist. Denn die Banken rechnen mit ihren eigenen Sätzen was die Lebenshaltungskosten angeht. Und bei drei Kindern kommt dann schon einiges zusammen. Da dürfte für Zins und Tilgung nicht viel übrig bleiben. Aber wenn man es jetzt darauf anlegt, ist es auch in dem Fall nicht abwegig. Schließlich sind die Zinsen im Keller und es könnte sein, dass hier Konditionen erhalten werden können, die es erlauben, mit z.B. 800-900 Euro im Monat die 200'000 Euro zu stemmen. Wobei da noch die Tatsache hinein spielt, dass man sich von der KfW die 50'000 Euro zinsgünstig (ca. 3%) holt und damit nur noch 150'000 Euro auf dem Markt organisieren muss.

Problematisch ist es, wenn an dem Haus auch noch viel zu machen ist. Denn viel an Reserve dürfte der Familie nicht bleiben. Und es ist erschreckend, wenn man sich plötzlich in einer Situation wiederfindet, in der eine kaputte Waschmaschine oder die Reparatur eines Autos die gesamte Familie in den finanziellen Ruin treibt - selbst wenn die ursprünglichen Kosten nur 1000 oder 2000 Euro für das Reparieren betragen hätten. Da sollte man sich den Rat und die Warnung von "Richtlinie2" wirklich zu Herzen nehmen. Denn wenn bei der Finanzierung von Beginn an mit 0 Euro Reserve gerechnet wird, ist das Scheitern vorprogrammiert. Hat man bzw. bleibt eine finanzielle Reserve am Monatsende nach dem Bezahlen aller Kosten übrig (auch wenn die dann immer wieder auch aufgebraucht wird), könnte das Wagnis (und das ist es!) eingegangen werden.

Da wird keine Bank einen Kredit geben. 2000 Euro Netto ist zu wenig. Ich hatte einmal eine Wohnung in Aussicht gehabt und mit der Bank über einen Kredit verhandelt. Aber die haben so viel an Ausgaben gerechnet, die ich angeblich jeden Monat habe, dass für die Abbezahlung der Raten zu wenig übriggeblieben wäre.

Unter den Bedingungen würde wirklich keine seriöse Bank einen Kredit geben. Für eine Fünfköpfige Familie sind 2000 Euro netto eigentlich viel zu wenig, das reicht ja zum Leben kaum, wie soll damit dann noch ein Kredit i.H.v. 200.000 Euro bezahlt werden?

Du musst bedenken, selbst bei einem sehr niedrigen Zins von 5% p.a. fallen allein schon 4.000 Euro an Zinsen an, das sind rund 330 Euro im Monat. Dazu kommt dann noch die Tilgung von vielleicht 10.000 Euro im Jahr, dann sind das weitere 830 Euro im Monat, macht also 1.160 Euro Kreditkosten pro Monat. Wie soll man das von 2.000 Euro netto finanzieren, wenn man nebenbei noch die Familie durchbringen muss?

Meiner Meinung nach hat die genannte Familie überhaupt keine Chance auf einen Kredit, schon gar nicht in der Höhe. Man soll nicht über seine Verhältnisse leben, also sollte die Familie besser nach einer günstigen Wohnung Ausschau halten und ggf. nach einer Arbeitsstelle für die Frau, dann könnte der Traum vom Eigenheim vielleicht sogar irgendwann in Erfüllung gehen.

Bei einem Einkommen von 2.000 Euro für fünf Personen monatlich ist eine Hypothek von 200.000 Euro Utopie. Zusätzlich zu der Hypothek müssen A und B noch die anfallenden Notarkosten und Gerichtskosten rechnen und auch vierteljährlich die Grunderwerbssteuer und das alles zu den anfallenden Nebenkosten. Diese Rechnung geht auf keinen Fall bei dem Einkommen auf. Wenn das eine Bank finanzieren würde, wäre das unseriös. A und B würden ihres Lebens nicht mehr froh und könnten sich schon ausrechnen, wann das Haus versteigert würde.

Eigentumswohnung finanzieren - Eigenkapital nicht vorhanden?