Leere Wohnungen für Vermieter kein Minusgeschäft?

Mir ist beim Lesen dieses Threads Kann man sich eigentlich zweimal für eine Wohnung bewerben? eine Aussage von einem Vermieter eingefallen. Damals sind wir aus der Wohnung ausgezogen und wollten dem Vermieter auch helfen einen Nachmieter zu bekommen. Er meinte dann nur, dass er die Wohnung nicht unbedingt vermieten muss, weil er das bei der Steuer geltend machen kann und somit keinen Verlust hat, wenn die Wohnung leer steht und er dann auch keine Arbeit mit den Mietern hat usw.

2 Jahre später war die Wohnung immer noch leer und auch die dritte Wohnung, die in dem Haus zu vermieten war stand leer. Der Vermieter wohnte unten in dem Haus in der ersten Wohnung. Als wir ihn ansprachen, ob es so schwer ist einen Mieter zu bekommen, meint er, dass er das nicht mehr macht. Er würde lieber die Wohnungen leer lassen und muss sich dann um nicht mehr viel kümmern.

Wie kann es sein, dass ein Vermieter lieber Wohnungen leer stehen lässt und aussagt, dass er dadurch auch keinen Verlust hat? Die gleiche Aussage hat mir auch mal ein Vermieter in meiner alten Heimat gemacht. Er hat damals ein 5 Familienhaus gehabt, welches nur von 2 Familien bewohnt war. Auch er meinte, dass er die Wohnungen lieber leer stehen lässt und dass er dadurch keinen Verlust macht, weil er diese leeren Wohnungen von der Steuer absetzen kann. Er würde dann einen Ausgleich vom Staat bekommen und hätte keinen Ärger mit irgendwelchen Vermietern. Das Haus wäre einfach nur eine Anlage für ihn, damit er im Alter gut leben kann.

Naja keinen Verlust stimmt so nicht ganz, da er ja keine Einnahmen hat. Keine Einnahmen bedeutet aber auch gleichzeitig keine zusätzlichen Steuerabgaben auf die Einnahmen. Ich kenne auch Vermieter, die Wohnungen lieber leer stehen lassen, als sich Mieter ins Haus zu holen, mit denen es am Ende doch nur Ärger gibt. Wenn ich jetzt eine Wohnung vermiete, und das Pech habe, dass dieser ewig keine Miete zahlt, ist das für mich mit enormen Kosten verbunden, denn die Kosten die Anfallen habe ich als Vermieter zu tragen.

Das sind nicht nur Grundsteuern, Müllabfuhr, Wasser, Heizung etc. alles eben, was am Jahresende über die Nebenkosten abgerechnet wird. Das wird ja munter verbraucht und die Kosten trägt erst einmal der Vermieter. Wer eine Wohnung vermietet ist zudem auch für den einwandfreien zustand des Hauses zuständig. Das ist ja auch immer wieder mit laufenden Kosten verbunden. Steht ein Haus oder eine Wohnung leer, ist das nicht ganz so wild.

Das man allerdings Gelder vom Staat bekommt, wenn man Wohnungen leer stehen lässt, davon habe ich jetzt auch noch nie etwas gehört und wäre mir neu. Es macht ja gar keinen Sinn, wenn der Staat Vermieter dafür bezahlen würde, dass er Wohnungen leer stehen lässt. Wobei bei unserem Deutschen Staat würde mich das auch nicht mehr wundern.

Das Einzige was man steuerlich geltend machen kann, wenn seine Mietwohnung leer steht, ist, dass die Grundsteuer um 25%, 50% oder sogar 100% gemindert wird. Es wird dies im § 33 GrStG geregelt. Dass man als Eigentümer vielleicht die Kaltmiete oder das Hausgeld erstattet bekommt, stimmt nicht. Es gibt zusätzlich zur Grundsteuerminderung nur noch die Möglichkeit, Aufwendungen abzusetzen die man tätigt, um einen neuen Mieter zu finden. Sprich man kann Zeitungsinserate oder Anzeigen im Internet steuerlich geltend machen. Natürlich brauch man dafür aber einen Nachweis das man wirklich in Sachen Mietersuche aktiv geworden ist.

Na zum Glück denken nicht alle so. Sonst säßen Leute, die sich keine Eigentumswohnung leisten könnten, bald auf der Straße. Absetzen kann er nur Werbungskosten, wenn er sich nachweislich um einen neuen Mieter bemüht. Und das nicht nur einmal sondern regelmäßig. Wird hier sehr schön erklärt.

Es kommt doch am Ende auf die Höhe der gesamten Einnahmen im Jahr an. Wenn man durch eine vermietete Wohnung dann mehr Steuern zahlen muss, als wenn diese leer steht, dann rechnet sich das schon für den Vermieter. Immerhin sind Einnahmen aus Vermietungen auch steuerpflichtig. Und wo keine Einnahmen vorhanden sind, kann man eben auch keine Steuern berechnen.

Dazu kann man noch Kosten für die leerstehende Wohnung bei den gesamten Einnahmen pro Jahr geltend machen. So eben auch Heizungskosten, damit nichts einfrieren kann. Daher nehmen auch Vermieter leere Wohnungen in Kauf, weil sie im Nebeneffekt auch keinen Ärger mit Mietern haben.

Das Thema wurde doch schon einmal hier: Leerstehend weil Miete zu hoch behandelt, was noch kein Jahr her ist und ich denke, dass einige dieser Aussagen auch noch immer zutreffen.

Es gibt ja auch so manche Wohnungen, wo einiges gemacht werden müsste, bevor man einen neuen Mieter rein lässt. Das möchte nicht jeder und wahrscheinlich kann es sich auch nicht jeder leisten. Manch einer Vermieter schafft es nicht einmal, die Nebenkosten weiterzuleiten, obwohl die Mieter zahlen. Auch wer langfristig über einen Verkauf nachdenkt, hat mit leerstehenden Wohnungen bessere Chancen, als mit einem Haus voll Mieter, die keiner will.

Ich habe auch schon Vermieter kennengelernt, die einfach nicht die Zeit haben, sich um Wohnungen zu kümmern. Und für manche Wohnung lohnt es sich auch nicht, dafür jemanden einzustellen. Bei mancher Wohnung ist durch einen Handgriff mehr Schaden angerichtet, als man in den nächsten Jahren an Mieteinnahmen wieder rein holen kann. Dazu kommt das Risiko, dass der brave Mieter plötzlich nicht mehr zahlungskräftig oder -willig ist und dann wird es schnell richtig teuer.

Viele Leute, die von Absetzungen der Steuern reden, drücken das so aus, als würde man Geld geschenkt bekommen. Letztendlich sind es steuerliche Vorteile, die man aber nicht geschenkt bekommt, sondern im Fall der Grundsteuer lediglich Steuern spart.

Die Kosten für eine Wohnung kann der Vermieter doch immer steuerlich geltend machen, solange er Steuern bezahlt. Und wenn eine Wohnung nicht vermietet wird, so nimmt der Vermieter hier kein Geld ein und wird so auch keine Steuern entrichten müssen. Daher kann man nur hoffen, dass sonstige Einnahmen bestehen, für die Steuern entrichtet werden, so dass er einen "Vorteil" hat. Wobei der größere finanzielle Vorteil darin läge, die Wohnung zu vermieten. Aber das ist sicher ein anderes Thema.

Was nun dein Vermieter mit "kein Verlust" gemeint hat, ist mir wirklich nicht erklärlich. Schließlich mindern die Kosten nur das Steueraufkommen. Das bedeutet lange nicht, dass genau der Betrag wieder rein kommt, welcher aufzuwenden ist. Wobei auch die Argumentation etwas "unklug" ist. Ist in etwa so, als wenn Apple auf das Kundengeschäft verzichten würde, weil so weniger Ärger mit der Gewährleistung auf das Unternehmen zukommen würde. Und diese Taktik würde wohl auch gut gehen, solange Reserven vorhanden sind.

Wohnungen leer stehen zu lassen um sich nicht kümmern zu müssen, ist sicher eine Sache. Aber es gibt sogar Möglichkeiten, gegen diesen Missbrauch von Wohnraum vorzugehen. Denn das ist eigentlich ein beliebtes Mittel, um Häuser zu abzuwirtschaften, dass ein Abriss durchgeht, so dass von evtl. gestiegenen Grundstückspreisen profitiert werden kann. Ebenso kann man so versuchen, alte (und günstige) Wohnungen abreißen zu lassen um hier moderne (und teure) neue Wohnungen bauen zu lassen.

Wenn es dem Vermieter wirklich nur um die Arbeit geht, kann er diese auslagern und dazu Verwaltungsgesellschaften nehmen. Solche Hausverwaltungen übernehmen dann praktisch die ganze Arbeit und niemand wird mir weiß machen können, dass die Kosten dazu höher sind, als die Mieteinnahmen ausmachen würden. Damit wäre dem Vermieter geholfen (er hat wenigstens minimale Einnahmen ohne jede Form von Arbeit), den Mietern (Wohnraum wäre geschaffen) und der Hausverwaltung (die einen neuen Kunden hätte).