Wann verjähren Mietschulden und Auszahlung Kaution?

A hatte im späten Frühjahr letzten Jahres Post von einem Anwalt bekommen. Dort stand drin, das die Eigentümerin der Wohnung verschuldet sei und die Miete gepfändet wird, um diese Schulden abzubauen. Die von A gemietete Wohnung befand sich dementsprechend in der Zwangsverwaltung. A zahlte von nun an seine monatliche Miete an den Rechtsanwalt.

Nach drei Monaten, A hatte mittlerweile das Mietverhältnis fristgerecht gekündigt, meldete sich der Anwalt, das ja die Schuldnerin gar nicht mehr Eigentümerin der Wohnung sei und A die gezahlten Mieten per Scheck zurück bekommt. Allerdings meldete der Eigentümer sich weder bei A wegen der ausstehenden Miete, noch reagierte er auf die Kündigung.

Da die drei Monatsmieten, welche irrtümlich an den Anwalt gingen, etwa die Höhe der Mietkaution plus Zinsen entsprechen, hat A das Geld vorerst auf einem Sparbuch liegen. Denn wenn Vermieter sich wegen fehlender Mieten und einer Kündigung nicht meldet, sieht A ein Gerichtsverfahren wegen der Kaution auf sich zukommen, wenn er die Auszahlung durchsetzen wollte.

Doch wie lange könnte der Wohnungsbesitzer die ausstehende Miete noch nachfordern, bis diese verjährt ist? Die selbe Frage beschäftigt A allerdings auch wegen der Mietkaution. Denn sobald der Vermieter die drei Monatsmieten aus dem vergangenen Jahr einfordert, muss A dagegen ja auch die Auszahlung der Kaution einfordern.

Sowohl die Forderung für die Mietzahlungen, als auch für die Rückzahlung der Mietkaution unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist gem. §195 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Die Verjährungsfrist beginnt ab dem Ende de Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist (vgl. §199 BGB). Beispiel: Mieten für Juni-August 2011 wurden nicht gezahlt. Die Verjährungsfrist beginnt am 01.01.2012 und endet am 31.12.2014. Sollte der Vermieter also erst in 2015 feststellen, dass noch Mietzahlungen aus 2011 offen sind, muss er sich die Einrede der Verjährung gefallen lassen.

Für Schadensersatzansprüche aus der Verschlechterung einer Mietsache gilt eine verkürzte Verjährungsfrist von 6 Monaten ab Rückgabe der Wohnung (also unterjährig). Wenn also beispielsweise ein Waschbecken beschädigt worden ist, und die Rückgabe der Wohnung ist ordnungsgemäß erfolgt, kann der Vermieter den entstandenen Schaden nur innerhalb von 6 Monaten geltend machen.

Insoweit können Forderungen wegen einer Verschlechterung der Mietsache auch nach Ablauf dieser Frist nicht mehr mit der gezahlten Kaution verrechnet werden.

Also jetzt mal rein fiktiv in die Zukunft geschaut. Der Vermieter meldet sich weiterhin nicht und A würde kurz vor Ablauf des Jahres 2014 seine Kaution schriftlich anmahnen. Dann wäre doch die Frist gewahrt und würde von neuem beginnen. Aber der Vermieter hätte keine Möglichkeit mehr die drei Monatsmieten vom Jahr 2011 einzufordern.