Mietwohnung, fristlose Kündigung: Wann ist Wohnung frei?

A hat erfahren, dass nicht weit von ihr eine Wohnung frei wird, die vom Vermieter fristlos gekündigt wurde, weil die Miete wohl schon mehr als ein halbes Jahr nicht gezahlt wurde. Es ist eine sehr schöne Wohnung, die A bereits kennt und A spekuliert darauf, dass sie diese Wohnung bekommen könnte. Der Vermieter würde A auch sofort nehmen. Aber A müsste ja dann auch die Wohnung kündigen, damit sie nicht zu viele Doppelmieten zahlen muss und wenn A nun kündigt und die Wohnung dann doch nicht frei ist, steht A ohne Bleibe da.

Die Familie, die in der Wohnung wohnt, nennen wir sie mal B, haben lange keine Miete gezahlt. Der Vermieter hat nun schriftlich und fristlos gekündigt. Er hat der Familie (Frau, Mann und 17 jährige Tochter) Bis Ende des Monats eine Frist gegeben auszuziehen. Aber die Familie macht nicht den Eindruck, dass sie ausziehen will. Wie lange kann es dauern, bis die Wohnung dann durch eine Zwangsräumung leer wird? Kann das noch Monate dauern? Was wäre, wenn die Familie nun die Miete komplett zahlt, ist die Kündigung dann nicht mehr rechtens?

Wenn A die Wohnung haben will, wäre es zu riskant die jetzige Wohnung zu kündigen? Oder müsste die Wohnung in der die Familie B wohnt in drei Monaten leer sein?

Wenn A die Wohnung zum jetzigen Zeitpunkt kündigen würde, wäre es mehr als riskant. Die Familie B hat ja erst einmal bis Monatsende eine Räumungsfrist. Im besten Fall zieht sie bis dahin aus, im schlechtesten Fall muss der Vermieter von B eine Räumungsklage einreichen. Von Einreichung der Klage bis zum Urteil können schnell 3-6 Monate vergehen. Zumal bald Dezember ist und da ein gewisser Weihnachtsfrieden herrscht. Da passiert dann sowieso nicht allzu viel.

Nach dem Urteil, muss der Vermieter von B noch den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Da die Gerichtsvollzieher im Allgemeinen gut beschäftigt sind (um es mal vorsichtig auszudrücken), dauert es bis zum endgültigen Termin auch noch eine Weile. Ich kenne Wartezeiten von der Klageeinreichung bis zum Räumungstermin zwischen 3 und 9 Monaten. Ein halbes Jahr sollte man aber auf alle Fälle rechnen. Es kann natürlich sein, dass während des Prozesses die Familie B von selbst auszieht und alles ganz schnell geht.

Am besten wird es für A sein, wenn sie mit dem Vermieter von B in Verbindung bleibt und sich über den Sachstand des Verfahrens immer mal erkundigt. Bevor ein Urteil vorhanden ist, würde ich an A ihrer Stelle aber meine aktuelle Wohnung nicht kündigen.

So eine Kündigung mit der Spekulation auf die noch belegte und vermietete Wohnung ist nicht riskant sondern dumm. Wer ein Risiko eingeht, der sollte wenigstens Hinweise darauf haben, dass das Ereignis auf welches er wettet, auch eintreten könnte. Hier aber wäre ein solches Vorgehen noch aberwitziger, als das Ausfüllen und Abgeben eines Lottoscheins und dem anschließenden Ausgeben der Millionen - noch vor der Lottozahlenziehung.

Zunächst sollte einfach mal festgestellt werden, dass hier ein Vermieter über Monate nicht reagiert, obwohl keine Miete fließt. Was deutet darauf hin, dass er ab jetzt alles schneller in die Wege leitet? Wenn ein Rauswurf sich jetzt über Monate zieht, dann doch auch auf Grund der Trägheit (oder Unwissenheit) des Vermieters. Weshalb hat er nicht nach dem ersten (spätestens nach dem zweiten) Ausbleiben der Miete reagiert?

Ein weiters Risiko ist definitiv die Tatsache, dass der Vermieter hier glaubt, korrekt gehandelt zu haben. Wer sagt, dass die Fristen zum Auszug genügen? Wer sagt, dass die von ihm formulierte Kündigung formal korrekt ist? Allein das würde der Familie B zu Recht locker ein bis zwei weitere Monate sichern. Und je nach dem Grund der Kündigung könnte es tatsächlich reichen, wenn Familie B nun wenigstens einen kleinen Teil der Miete zahlt, um noch mal Aufschub zu gewinnen. Hier aber sei anzumerken, dass das für Familie B nun auch nicht mehr so leicht ist, weil hier der Mietrückstand eben schon erheblich zu sein scheint.

Nachdem sich A und der Vermieter im Grund schon einig sind, spricht doch nichts dagegen, hier den offiziellen Weg abzuwarten. Wieso sollte A sich extra beeilen? Ist die Gefahr gegeben, dass der Vermieter sich wieder jemand unbekanntes holt, nur weil dann u.U. ein Monat mehr an Miete einzunehmen ist? Hier sollte der Vermieter doch schon ein klein wenig was gelernt haben. Und A sollte klar sein, dass das Optimum u.U. nicht zu erreichen ist. Aber wenn die Wohnung eben passt, muss man eben auch in Kauf nehmen, gegebenenfalls volle drei Monate die doppelte Miete zu bezahlen. Das ist nicht schön, aber in solchen Situation funktioniert nicht alles wie bei Zahnrädern. Und es bleibt die Möglichkeit, sich mit dem Vermieter zu arrangieren.

Kommt es übrigens tatsächlich zum äußersten (also die Durchführung einer Zwangsräumung), dann kann trotz der Versäumnisse des Vermieters die Wohnung in drei Monaten leer sein (eben weil die Mieter ebenfalls keinen rechtlichen Beistand haben). Niemand würde aber zusagen können, dass die Wohnung dann auch gleich beziehbar ist. Auch der Aspekt sollte sowohl vom Vermieter als auch von A mit berücksichtigt werden, wenn hier tagesgenau geplant werden soll.

Ich habe schon einige solche Fälle im Fernsehen gesehen, beziehungsweise darüber gelesen. Das hat sich alles sehr lange hingezogen, bis die Wohnungen frei waren. Und wenn die Mieter durch Zwangsräumung endlich raus waren, musste sehr viel an der Wohnung gemacht werden. So einfach ist das nicht und so schnell, wie A vielleicht glaubt, geht es auch nicht. Dir wurde ja schon aufgezählt, wie lange das im ungünstigsten Fall dauern kann. Erst einmal wird der Vermieter in der Wohnung noch tätig werden müssen, denn die Vermietung sollte ja in ordentlichem Zustand erfolgen. Ich glaube nicht, dass A eine Wohnung übernehmen will, die er von Grund auf renovieren will. Wenn der Vermieter dann Wert auf zahlungsfähige, ordentliche Mieter legt, wird er renovieren müssen.

Es kann ewig dauern und unter Umständen nicht gut ausgehen. Idealerweise kann man in so einem Fall mit seinem derzeitigem Vermieter reden, alternativ kann man selbst nach einem Nachmieter suchen. Ich frage mich allerdings, wie denn der Zustand der Wohnung ist, bzw. ob man dort wirklich sofort einziehen möchte. Andernfalls wird man sowieso einen Monat doppelt zahlen müssen,, bzw. kann ich in dieser Zeit nach einem Nachmieter umsehen.

Oder man spricht mit dem neuen Wunschvermieter, ob für ihn ggf. ein Leerstand in Frage käme, so dass man den Vertrag schließt, wenn die Wohnung leer ist zum Einzug in drei Monaten. Optional kann dies dann nachträglich noch geändert werden.