Immobilienkauf oder Hausbau Finanzierung ohne Eigenkapital?

Ich und meine Frau schauen uns schon länger auf dem Immobilienmarkt im näheren Umfeld von uns um. Da wir jetzt nicht die Megasummen an Eigenkapital mitbringen können, möchten wir uns permanent im Segment der Zwangsversteigerungen mal umschauen. Wir haben uns jedoch sagen lassen müssen: Ehe ihr dort seid, sind die Objekte entweder nicht mehr zu versteigern oder für euch doch in zu hohen Preisregionen angelangt.

Unsere Frage ist nun ans Forum: Kennt sich jemand aus inwieweit die Banken überhaupt eine Immobilie ohne Eigenkapital finanzieren würden? Wenn ja, bis zu welchem Kaufpreis würden da die Banken überhaupt mitziehen. Wer kennt sich im Sektor der Zwangsversteigerungen aus und kann da ein paar hilfreiche Tipps geben? Abzüglich aller Kosten könnten wir einen monatlichen Abtrag von ca. 1400 Euro leisten. So 20.000 Euro haben wir ja auf der Kante liegen, nur die wollten wir für erste Anschaffungen zurück halten. Meint ihr es gibt da Banken die eine derartige Finanzierung ohne Eigenkapital bereit stellen?

Ohne Eigenkapital dürfte es schwierig sein, einen Kredit bei einer Bank zu bekommen. Aber da Ihr ja einen monatlichen Abtrag von bis zu 1.400 Euro leisten könntet, müsste es mit der Bank doch irgendwie klappen. Durch Eigenkapital könnte man höchstens den monatlichen Abtrag etwas minimieren.

Und die Kosten für die erste Einrichtung sollte man auch nicht außer Acht lassen. Bei einer Küche gehen auch mal schnell 10.000 Euro drauf, wenn man etwas vernünftiges haben möchte. Bei IKEA kriegt man aber auch schon eine Küche für die Hälfte.

Bei Zwangsversteigerungen würde ich auf jeden Fall aufpassen und mir das Objekt vorher mit einem Gutachter anschauen. Hier muss man auf vieles achten, das man selbst gar nicht weiß. So fanden wir vor ein paar Jahren ein Haus super schön und wir hätten es auch gerne gekauft, aber leider war der Untergrund nicht sehr gut und es war an der einen Seite schon etwas abgesackt. So haben wir letztendlich lieber selbst gebaut.

Zum Thema Zwangsversteigerung findest du hier im Forum schon etliche sehr gute Themen, ich würde mich da auch nur wiederholen können.

Bei fehlendem Eigenkapital ist es aber durchaus möglich und auch wahrscheinlich dass dir die Banken bei entsprechenden Sicherheiten trotzdem einen Kredit geben. Warum sollten sie das auch nicht machen, sie können so richtig viel Geld an dir verdienen. Meistens ist auch der Kreditzins etwas höher als normal weil du im Schuldnerranking ein etwas unsicherer Kandidat bist und dieses Risiko lassen sich die Banken auch bezahlen. Zu den Sicherheiten können unter anderem gehören dass der Kreditnehmer außerordentlich gut verdient und möglichst auch ein Zweitverdiener vorhanden ist, dass ein solventer Bürge existiert und dass dein Job beispielsweise als Beamter relativ sicher ist. Für dich könnte es ebenfalls Vorteile bringen wenn du eine Immobilie voll finanzierst. Gerade Gutverdiener die dem höchsten Steuersatz unterliegen können so ihre Steuerlast stark drücken so dass es das Haus fast umsonst gibt.

Es ist ein Mythos, dass es nicht möglich wäre, ein Immobiliendarlehen zu bekommen, wenn die "berühmten" 20-30% an Eigenkapital fehlen würden. Es mag sein das dann alle Bausparkassen ausfallen. Aber alle anderen Banken sehen hier nicht das eigentliche Problem. Es kommt eher auf die Situation auf der Einnahmeseite an, die dann eben genauer beleuchtet wird. Ein Darlehen ist bei einem entsprechend gesicherten Einkommen schon immer denkbar!

Schwieriger wird es wenn es um die Nebenkosten geht. Denn dann kommt man schnell in den Bereich der 107% oder auch 110% Finanzierung, und da tummeln sich weniger Anbieter. Und es wird dann auch überdurchschnittlich teuer. Und bei einer 100% Finanzierung darf man natürlich nicht die spitzen Zinssätze erwarten, mit denen die Banken zur Zeit hausieren gehen. Da bedarf es dann schon eher 40% Eigenkapital. Aber bei der Hinnahme von Zinsaufschlägen um die 1% kann man eben auch 100% finanzieren. Daher ist es tatsächlich anzuraten, wenigstens die Nebenkosten (ca. 5%-10%) aufzubringen um den Makler, Notar, die Grundbucheintragung usw. bezahlen zu können. Der Rest geht dann über die Bank und im Zweifel zum Teil auch über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), was unter Umständen für deren Anteil (max. 75000 Euro) leicht höhere Zinsen und keine Sondertilgungsmöglichkeiten mit sich bringt.

Bei dem genannten "Abtrag" wäre übrigens schon eine Menge zu bekommen. Ich würde mal schätzen, dass damit ohne Aufwand locker 300'000 Euro - bei einer Festschreibung über 15 Jahre - zu erhalten wären. Nur darf man nicht vergessen, dass zu den 1400 Euro für Zins und Tilgung noch die Nebenkosten für das Haus hinzukommen. Außerdem sollte man auch Rücklagen bilden, für eher unerwartete Dinge (undichtes Dach, kaputte Heizung, feuchter Keller - hierfür sollte auch langsam ein bisschen was angespart werden können!).

Zwangsversteigerungen sind übrigens in dem Fall das eher wenig Kapital vorhanden ist und man unter Umständen auch auf die Immobilie angewiesen ist, weil man sie selber (gleich) nutzen will, nicht anzuraten. Das maximiert eigentlich auf vielfältige Weise das Risiko, einen finanziellen Schiffbruch zu erleiden. Denn niemand kann voraussagen, ob die ursprünglichen Besitzer das zwangsversteigerte Anwesen wirklich räumen. Ebenso weiß niemand, in welchem Zustand es übergeben wird. Zwar ist jedes Recht auf deiner Seite, aber du brauchst einen längeren Atem - und in einer Situation in der man das Haus für sich selbst kauft, können auch vier bis acht Wochen der Doppelbelastung kritisch werden. Außerdem muss man vor (!) der Versteigerung eine Sicherheitsleistung hinterlegen, die im Bereich von 10% des Versteigerungswerts liegt. Das verursacht möglicherweise auch (unnötige) Kosten. Zum Schluss sei auch angemerkt, dass wirklich gute Objekte auch bei Zwangsversteigerungen nicht als Schnäppchen durchgehen, weil natürlich auch Immobilienverwerter, Bauunternehmer usw. usf. die entsprechenden Angebote durchforsten und hier mitmischen.