Was ist ein Staffelmietvertrag?

Ich schaue ja im Moment in Wohnungsanzeigen und da ist mir heute bei einer Wohnung etwas aufgefallen. Dort wurde geschrieben, dass die Wohnung mit einem Staffelmietvertrag vermietet wird. 4 €/Jahr bis zum Jahr 2021. Also 10 Jahre lang wird wohl die Miete gestaffelt. Nun habe ich von einem Bekannten gehört, dass bei so einem Staffelmietvertrag auch eine längere Kündigungsfrist ist. Man verpflichtet sich sozusagen auch die 10 Jahre in dieser Wohnung zu wohnen und wenn man früher ausziehen will, hat man andere Kündigungsfristen. Man muss angeblich immer ein Jahr voll machen.

Wenn ich also im August 2011 in diese Wohnung ziehe, dann kann ich auch erst Ende Juli 2012 ausziehen, wenn ich mindestens 6 Monate Kündigungsfrist einhalte. Ist das richtig, was mir mein Bekannter gesagt hat? Wie ist das mit dieser Staffelmiete? Kommen da nach einem Jahr pro Monat 4 Euro auf die Miete drauf? Wenn ich also eine Kaltmiete von 450 Euro zahlen muss, zahle ich dann jedes Jahr 4 Euro mehr, also 454 Euro, 458 Euro usw.?

Sollte man sich auf so einen Staffelmietvertrag einlassen? Mein Bekannter meinte nämlich, dass diese Staffelmietverträge seit 2005 nicht mehr gestattet sind und ein Vermieter sich auf sehr dünnem Eis befindet, wenn er so einen Staffelmietvertrag macht. Kennt ihr so ein Staffelmietvertrag? Würdet ihr so ein Vertrag unterschreiben?

Ich meine mal gehört zu haben, dass bei einem Staffelmietvertrag die Mieterhöhungen im Vertrag schriftlich festgehalten werden und die Mieten dürfen dann auf keinen Fall höher als in dem besagten Vertrag angegeben, gesteigert werden. Wie es mit einer Senkung aussieht, weiss ich nicht, aber ich denke, dass eine Senkung der Mietkosten heutzutage eher unrealistisch ist. In Deinem Beispiel wird eben jedes Jahr die Miete um 4 Euro erhöht. Ich würde aber mal genauer nachfragen, falls Interesse an der Wohnung besteht, auf was sich die 4 Euro bezieht. Das kann ja schon mehrere Möglichkeiten sein.

Laut Internet muss die Wohnung mindestens vier Jahre bewohnt sein, wobei der Vermieter nicht kündigen darf und kann, der Mieter jedoch zum Ablauf des vierten Jahres in der Wohnung. Danach kann der Mieter jedoch nach den gesetzlichen Kündigungsfristen die Wohnung kündigen.

Hier aus der Region kenne ich Staffelmietverträge für Privatwohnungen weniger, ich meine aber, dass diese für gewerbliche Objekte oftmals in Frage kommen. Ich habe solch einen Vertrag noch nicht gehabt, würde ihn aber grundsätzlich nicht ausschliessen, weil es ja nun auch von Vorteil sein kann, wenn der Vermieter eben für die Zeit nicht kündigen kann. Man muss es schon sehr gut abwägen, aber wenn die Konditionen zu meinen Bedingungen stimmen und die Wohnung mir absolut gefällt, warum nicht? Nur ist die Frage, was nach der Vertragszeit ist - das müsste abgeklärt werden, ob man dann die Wohnung weiter bewohnen kann, ob man automatisch auf der Strasse sitzt und so etwas.

Zu den rechtlichen Fragen bin ich nun uninformiert, aber ich denke, man müsste den Vertrag genauer unter die Lupe nehmen und sich vielleicht auch anwaltlich beraten lassen. Jedenfalls wüsste ich nun aber nicht, dass ein Staffelmietvertrag von Rechtswegen nicht mehr erlaubt ist. Ein gewerblicher Vermieter wird sich da sicherlich absichern wollen und nicht einfach so einen Vertrag unter die Nase halten, aber ich würde selbst mich da noch mal genauer informieren und den Vertrag genauer durchgehen.

Staffelmietverträge sind nach wie vor erlaubt und in bestimmten Fällen sicher auch Sinnvoll. Ganz bestimmt Sinn macht es aber für den Vermieter, welcher eine automatische und vorhersehbare Mietanpassung beim unterschreiben des Mietvertrags erhält. Sein Nachteil ist dann höchstens die Tatsache, dass die Miete selbst bis zum Ablauf der von der Staffelung umfassten Zeit nicht weiter erhöht werden darf.

Der Mieter wiederum hat einen klaren Plan (in der Regel über zehn Jahre) was die Entwicklung seiner Mietkosten angeht. Damit kann der Mieter bereits beim Einzug genau ablesen, wie hoch seine Miete in fünf Jahren sein wird (wobei die Nebenkosten keine Berücksichtigung finden!). Insbesondere in Regionen, in denen die Mietsteigerungen voraussichtlich überdurchschnittlich hoch ausfallen würden, macht das sicher auch wirtschaftlich Sinn.

Was die Kündigungen angeht, war es in der Vergangenheit schon so, dass die Laufzeit (welche eben nicht einfach früher beendet werden konnten (weder vom Vermieter noch vom Mieter) mittlerweile begrenzt wurden. Soweit ich weiß, gelten (spätestens) ab dem vierten Jahr die gesetzlichen Kündigungsfristen. Das aber bedeutet auch, dass die ersten vier Jahre die Bedingungen der Staffelmiete gelten.

Nach Ablauf der Staffelzeit ist übrigens der Mietvertrag nicht ausgelaufen, sondern läuft entweder weiter wie ein "gewöhnlicher" unbefristeter Mietvertrag und eben den normalen Prozeduren was die Mieterhöhungen angeht oder aber man einigt sich mit dem Vermieter auf einen neuen Staffelmietvertrag. Auf keinen Fall ist es so (außer es ist natürlich explizit mit Begründung im Mietvertrag festgehalten) das danach der Mietvertrag als aufgehoben gilt!

Ob man sich dann wirklich auf einen solchen Staffelmietvertrag einlässt oder nicht, muss jeder für sich selbst entscheiden. Oftmals hat man ja als Mieter mit einem besonderen Interesse an einem Mietobjekt gar nicht die Wahl und müsste beim Ausschlagen des Staffelmietvertrags auch die in Aussicht gestellt Wohnung ausschlagen. Anderseits wird ein Vermieter auch nur dann Staffelmietverträge anbieten (welche tendenziell eine höhere Mietsteigerung mit sich bringen, als der normale Weg), wenn er das entsprechende Objekt auch als begehrt einstuft. Ich selbst hatte ein Mal einen solchen Mietvertrag und habe es zum einen auf Grund der wirklich schnellen Mietsteigerung aber auch auf Grund der Tatsache, dass ich damals für fünf Jahre an den Mietvertrag gebunden war, bereut und würde heute (sofern die Wahl vorhanden ist) nicht noch einmal einen Staffelmietvertrag unterzeichnen.