Leerstehend weil Miete zu hoch

Da ich derzeit immer noch viel auf Immobilienseiten rum schaue, sind mir einige Wohnungen und Häuser aufgefallen die seit Monaten und fast schon Jahren leer stehen. Die Miete dazu finde ich schon recht hoch und etwas über den Durchschnitt bei uns.

Was ich mich eigentlich die ganze Zeit frage ist, warum die Vermieter die Wohnungen lieber leer stehen lassen anstatt mit der Miete runter zu gehen? Es ist nicht so, das die Objekte nicht interessant sind, sie sind einfach zu teuer und an suchende Mieter mangelt es uns hier auch nicht wirklich.

Eine Möglichkeit wäre, dass die Vermieter die Preise nicht senken möchten, um nicht mit Forderungen der aktuellen Mieter konfrontiert zu werden. Wenn etwa neue Mieter deutlich weniger zahlen als bestehende Mieter, dann würde das ja dazu führen, dass die Besitzer der Immobilien entweder dazu aufgefordert würden, die Preise für Bestandskunden ebenfalls zu senken (mit entsprechenden finanziellen Einbußen) oder die Mieter dann ausziehen und als Neumieter woanders von den für Neue geringeren Preisen profitieren wollen.

Vielleicht ist es für große Wohnungsbaugenossenschaften auch gar nicht so einfach, sich aktuellen Ereignissen anzupassen. Das sind ja große, unflexible Konzerne, die vielleicht irgendwann später einen Veränderungsbedarf erkennen, aber das geht dann alles seinen langen, bürokratischen Weg.

Zudem sind die Vermieter in ihrer Preisgestaltung auch an den Mietspiegel gebunden und gerade private Kleinvermieter bekommen, wenn die mit ihren Preisen unter dem Durchschnitt liegen, gerne mal Post vom Finanzamt. Denn die Mieten müssen ja versteuert werden und daher hat das Finanzamt ein Interesse dran, dass nicht zu billig vermietet wird. Ein auffallend geringer Preis kann – auch wenn er Neukunden wirbt – dann dazu führen, dass bei der steuerlichen Geltendmachung nicht die Realmiete sondern das übliche Mietniveau versteuert werden muss. Auch eine unschöne Sache.

Und letztendlich denke ich, dass Vermieter sich auch untereinander absprechen. Da ist es für den Einzelnen sicherlich nicht so leicht, einfach die Preise zu senken, das wird von der Konkurrenz bestimmt ungern gesehen und wer weiß, was da so für Disziplinierungsmaßnahmen folgen würden

Neben den bisher genannten Gründen des Nichtverprellens der alteingesessenen Mieter und der Hoffnung auf solventere Kundschaft fällt mir noch der steuerliche Aspekt ein. Im Geschäftsleben rentiert es sich durchaus leer stehende Gewerberäume nicht mehr zu vermieten sondern nur doch die steuerlichen Abschreibungen in Anspruch zu nehmen. Warum sollte das auch nicht bei den Privatleuten funktionieren?

Jemand der auf privater Basis eine Immobilie vermietet kann die Ausgaben mit den Einnahmen verrechnen. Der Überschuss muss versteuert werden, Verluste werden mit dem normalen Steueraufkommen verrechnet. Wer also zum Beispiel eine Wohnung vermietet der hat auf jeden Fall erst einmal die Abschreibung als feste Größe, eventuell auch die Kreditzinsen und die Anschaffungskosten. Möglich dass er auch noch in seiner privaten Wohnung umfangreich renovieren muss, die Kosten dafür könnten, natürlich ist das illegal, als Modernisierung der Mietwohnung geltend gemacht werden. Auch könnte so eine Mietwohnung umfangreich renoviert werden mit dem Hintergedanken dort in ein oder zwei Jahren selber einzuziehen. Diese Kosten können alle steuermindernd geltend gemacht werden. Außerdem haben mieterfreie Wohnungen es so an sich dass sie nicht verwohnt werden und dass man sich nicht mit renitenten Mietern oder Mietnomaden herumärgern muss.

Wenn ich etwas vermieten würde, dann hätte ich mich im Vorfeld nach dem Betrag erkundigt, den ich verlangen darf. Da gibt es verschiedene Mittel, unter anderem der schon erwähnte Mietspiegel. Wenn ich also keinen Preis verlange, der absolut utopisch ist, dann würde ich auch nicht mit dem Preis runter gehen, auch dann nicht, wenn ich es nicht gleich vermieten könnte. Gewisse Immobilien haben ihren Preis, den haben zum Teil ja auch die Vormieter gezahlt, das ist auch ein Grund, weshalb man nicht einfach so den Preis verändern sollte.

Die Frage hier ist eher, warum wird die Immobilie denn nicht vermietet? Ist sie tatsächlich zu teuer, oder wollen die Leute einfach den passenden Preis nicht zahlen? Gerade bei Häusern, je nach Gegend und Ausstattung, kann man schon so einiges zahlen. Hochpreisige Immobilien sind oftmals länger frei, weil einfach viele den Preis nicht zahlen wollen. Dabei vergessen aber einige, dass die Immobilie den Preis Wert ist. Ein Vermieter würde sich selbst doch benachteiligen, wenn er den Preis einfach senken würde, nur weil er nicht gleich vermieten kann.

Ich kann mir vorstellen, dass der Mieter einfach zu geizig ist. Auch wenn es komisch klingt: Es gibt wirklich Leute die lieber kein Geschäft machen als ein billiges Geschäft abzuschließen. Vielleicht denken diese geizigen Vermieter, dass irgendwann doch noch ein reicher Mieter kommt.

Ich habe das aber auch schon sehr oft gesehen, dass manche Leute mit der Miete nicht runtergehen wollen. Sie machen es auch nicht, wenn das Haus schon seit Monaten leer steht und sie dadurch eigentlich nichts verdienen.

Dass Mietobjekte leerstehen, weil sie zur Abschreibung bei der Steuer dienen, finde ich sehr interessant. Das wusste ich nicht. Aber würden dann die Besitzer solcher Objekte auf das Schalten von Anzeigen verzichten, wenn sie nicht möchten, dass dort etwas bezogen wird? Zumal ich denke, dass ein leerstehendes Objekt doch auch eher verfällt, als wenn man es nun von jemanden beziehen lässt, oder ist das dann dem Vermieter egal?

Ich muss aber sagen, dass es hier kaum leerstehende Objekte gibt, die zur Miete stehen. Von einer Wohnung in der Nähe weiss ich jedoch, dass diese des öfteren zur Miete freisteht. Zwischendurch ist die Wohnung immer vemietet, aber nach einem bis zwei Jahren ist sie meistens wieder zu haben.

Wie sieht es denn aus, wenn das Mietonjekt zwar sehr gut ausgestattet ist und dadurch auch deutlich über den Mietspiegel liegt und deshalb nicht vermietet wird? Entstehen dem Besitzer deutliche Nachteile, wenn er die Miete dann Richtung oder gar auf Ortsniveau senkt? Ist da mit einem Verlust zu rechnen? Würde sich ein eventuelles Gespräch über die Miete oder den Kaufpreis lohnen oder ist das dann aussichtslos?

@"steph"
Ich würde trotzdem auch ein paar Annoncen schalten, auch wenn ich letztendlich nicht vor habe meine Wohnung zu vermieten. Das Finanzamt könnte misstrauisch werden wenn ich am Ende des Jahres eine unvermietete Wohnung präsentiere und keine Nachweise vorlegen kann um zu belegen dass ich ernsthaft Mieter gesucht habe. Meine Kosten für die Annonce, Telefongespräche und die Wohnungsbesichtigungen sind natürlich auch absetzbar.

Übrigens glaube ich nicht dass eine Wohnung schnell verfällt wenn niemand dort wohnt. Hier handelt es sich ja meistens um einen Verbund von mehreren Wohnungen wo auch die anderen Mieter nach dem Rechten sehen und alle anfallenden Arbeiten erledigen. Bei Häusern mag das richtig sein, hier wirkt das Grundstück schnell ungepflegt weil das Unkraut wuchert und alles langsam verdreckt.

Es gibt letztlich endlos viele Gründe, Immobilien lieber leer stehen zu lassen, als diese zu vermieten. Dabei spielt dann noch nicht einmal ein zu erzielender Mietpreis eine Rolle. So kann es in guter Lage durchaus Sinn machen, ein Objekt so weit verkommen zu lassen, dass ein Abriss unumgänglich wird. Oder aber man möchte ein Objekt in dem noch ein paar Mieter verblieben sind, Mieterfrei bekommen und lässt keine neuen Mieter zuziehen und kümmert sich nicht mehr um das Objekt, bis die letzten Mieter eben freiwillig ausziehen. Das kann eben dann passieren, wenn das Grundstück sehr begehrt ist oder aber ein Verkauf ansteht und man hofft, ohne Mieter einen höheren Preis zu erzielen. Gerade dann, wenn das Haus älter ist und die Mieterstruktur so beschaffen ist, dass höhere Mieten nicht durchzusetzen sind.

Genauso kann es aber auch sein, dass man zwar gerne Mieter haben möchte aber eben nicht unter einem bestimmten Preis. Dann ist man eher bereit, auch mal gerne über ein Jahr auf Mieter zu verzichten, wenn man letztlich doch einen findet, der den "angemessenen" hohen Mietpreis bezahlt. Damit steuert man ja auch letztlich, wer in die Wohnung einziehen soll. Will man nur ein bestimmtes Klientel haben, so geht auch dies über den Preis.

Letztlich denke ich nicht, dass Hausbesitzer oder deren Verwalter hier nicht rechnen würden. Natürlich schaut es komisch aus, wenn eine Immobilie lieber über Monate leer gelassen wird, anstatt sie günstiger zu vermieten. Aber offensichtlich lohnt es aus wirtschaftlicher Sicht, eben doch zu warten! Vor allem dann, wenn man eben auf die Mieteinnahmen nicht angewiesen ist. Überteuerte Wohnungen sind das ja dann immer noch nicht. Und ich denke, dass tatsächlich eines Tages auch Leute gefunden werden, die den geforderten Preis für die Wohnung bezahlen.