Erfahrungen mit geschlossenen Immobilienfonds?

Eine glückliche Fügung des Schicksals hat mich mit einem kleinen Vermögen beschenkt. Da ich das Geld für eine spätere Investition zurücklegen möchte, suche ich nach einer Kapitalanlage. Die Kapitalanlage soll mir einerseits eine attraktive Rendite bieten, andererseits aber auch ein hohes Maß an Sicherheit. So bin ich in meinen Überlegungen auf Immobilienfonds gestoßen.

Von einem Immobilienfonds war ich besonders begeistert. Bei etwas intensiveren Recherchen habe ich festgestellt dass dies ein geschlossener Immobilienfonds sei. Ich habe jedoch keine Ahnung, was ein geschlossener Fonds ist und wodurch er sich von einem offenen unterscheidet. Was könnte sich unter Umständen bei der einen oder anderen Fondsart negativ auswirken? Kann mir vielleicht dabei jemand helfen?

Mal ernsthaft. Du wirst mit so einem Fond zum Unternehmer, hast aber keine Ahnung, wo Chancen und vor allem Risiken dabei liegen, nämlich das Risiko dein Vermögen und bei Wahl der falschen Rechtsform auch noch deine Existenz zu verlieren. Wer sein Unternehmen nicht kennt, der lasse das lieber. Das Netz ist voll mit Infos zu geschlossenen Fonds, auch mit traurigen Geschichten. Und du fragst ernsthaft in so einem "Alles und Nichts"-Forum wie hier, nach so einer Sache. Bei so etwas würde ich zu einem neutralen, professionellen Berater neigen, aber nicht zu so einem Forum hier. Wir reden hier vom Graumarkt und da sollte einem klar sein, das macht man nicht so nebenbei in einem Forum.

Ich bin im Kreditbereich einer Bank tätig und habe dadurch bereits seit etwa 15 Jahren regelmäßig auch mit geschlossenen Immobilienfonds zu tun. In dieser recht langen Zeit konnte ich natürlich einen recht umfangreichen Erfahrungsschatz über geschlossene Immobilienfonds sammeln. Und aufgrund dieser Erfahrungen kann ich Dir nur einen ganz klaren Rat geben: Lass bloß die Finger davon!

In all den Jahren habe ich nahezu keinen geschlossenen Immobilienfonds erlebt, der all das erfüllt hat, was im Prospekt versprochen wurde. Im Gegenteil: Ich kenne eine ganze Reihe von Fonds, die seit Jahren keinerlei Erträge mehr ausschütten und sogar einige, die sogar Insolvenz anmelden mussten. Recherchiere hier mal im Internet über die Fonds der Falk-Gruppe aus München, die waren Ende der Neunziger und Anfang des neuen Jahrtausends der führende Anbieter auf dem Markt und inzwischen sind fast alle Fonds von denen in Schieflage geraten. In einigen Fällen mussten die Gesellschafter (wie Richtlinie2 schon erwähnt hat, bist Du bei geschlossenen Immobilienfonds kein Anleger, sondern Unternehmer) sogar die Mietausschüttungen, die sie in früheren Jahren erhalten hatten, wieder an den Insolvenzverwalter zurückzahlen.

Du musst außerdem bedenken, dass eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds nicht eine Investition ist, wie ein Aktienkauf. Wenn Du Dich beteiligst, ist das Kapital gebunden, da kannst Du dann nicht einfach nach ein paar Jahren wieder raus, wenn Du gerade mal Geld brauchst. So ein Immobilienfonds kann 20 oder 30 Jahre lang laufen, ohne dass Du an das Geld kommst, da dieser nur mit Mehrheitsbeschluss aller Gesellschafter liquidiert werden kann. Generell würde ich bei geschlossenen Immobilienfonds auch nie auf das Wort des Anlageberaters vertrauen. Für die Vermittlung von solchen Beteiligungen, die ja fast immer im fünf- oder sogar sechsstelligen Eurobereich liegen, werden Provisionen von locker 7 oder 8 Prozent der Beteiligungssumme gezahlt. Mit einem Abschluss kann der Berater also ohne weiteres mehrere tausend Euro verdienen. Auch solltest Du Dich nicht von eventuellen Mietgarantien blenden lassen. Diese sind nicht viel wert, denn wenn die GmbH, die diese Garantie abgibt, Insolvenz anmeldet, ist da auch nichts zu holen.

Generell solltest Du beim Thema Kapitalanlage eine Grundregel beachten: Hohe Renditen und absolute Sicherheit des Kapitals sind Gegensätze, die nicht miteinander vereinbar sind. Wenn Du eine Rendite erzielen möchtest, die deutlich oberhalb der von Sparbriefen oder Tagesgeldern liegt, geht das nicht ohne das Risiko des Kapitalverlustes. Bei der Anlage in Immobilien, egal, on nun in Form einer Realimmobilie oder in Immobilienfonds, gibt es immer zwei Risiken: Das Risiko des Mietausfalls, wenn Mieter nicht zahlen oder das Objekt leersteht und das Risiko der Instandhaltungskosten, wenn an der Immobilie etwas kaputtgeht wie die Heizung oder das Dach. Bei Immobilienfonds kommt noch das Risiko einer unfähigen Verwaltung dazu, wenn diese nicht ordentlich arbeitet. Ich weiß nicht, welches Risiko Du bereit bist, einzugehen. Ich könnte Dir auch nicht zu einer bestimmten Geldanlageform raten, denn ob sich diese in der Zukunft erfolgreich entwickelt, hängt von so vielen Faktoren wie zum Beispiel Zins- , Kapitalmarkt- und Konjunkturentwicklung ab, da müsste man schon Hellseher sein. Wenn Du aber bereits weißt, dass Du das Geld in einigen Jahren für eine bestimmte Investition verwenden willst, würde ich Dir empfehlen, es konservativ in eine risikolose Anlage zu investieren und lieber die geringe Rendite in Kauf zu nehmen, anstatt am Ende möglicherweise Verluste einzufahren.