Verkehrswert einer Immobilie berechnen

Ich hab schon diverse Seiten im Internet dazu schon angeschaut, aber diese sind alle kostenpflichtig. Was mich nun interessiert, wie man sowas ohne Gutachter berechnen kann. Nur um erstmal einen Wert zu haben mit dem man für diverse Entwicklungen in der Zukunft weiterrechnen kann.

Wer kann mir also sagen welche Werte ich da ansetzen muss?

Jetzt weiß ich natürlich nicht, wozu Du den Wert benötigst bzw. welche Entwicklung im Bezug auf die Zukunft Du damit absehen willst. Der Verkehrswert einer Immobilie kann ja eigentlich nur immer nur zu dem Zeitpunkt eine gewisse Gültigkeit haben, zu dem dieser Ermittelt wurde. Das kann ein Jahr später schon wieder nicht mehr stimmen.

Berechnen kann man den Wert soweit ich weiß aus den möglichen Mieteinnahmen, die mit der Immobilie zu erwirtschaften wären. Wobei ich nicht weiß, welcher Faktor auf die Monatseinnahme zu legen ist (10x oder 20x?).

Man könnte aber auch auf Grund der Nettomiete zurückrechnen, wie hoch das notwendige Kapital wäre, um die gleiche Rendite auf dem Kapitalmarkt zu erzielen. Das kann dann auch erst einmal als ein Richtwert bzw. des Immobilienwertes genommen werden.

Aber um die Sache nicht unnötig kompliziert zu machen, könntest Du unverbindlich bei einem Maklerbüro bei Dir in der Gegend anfragen. Die sollten Dir recht schnell eine Zahl nennen können. Also den aktuellen Wert, den Du im Moment für die Immobilie verlangen könntest, um realistische Chancen zu haben, die Immobilie zu verkaufen. Aber hier würde ich im Hinterkopf halten, dass der Makler zunächst sicher einen etwas zu hohen Wert nennen könnte, um Dich als Kunden/Auftraggeber zu locken.

Selber kannst Du außerdem über die Immobilienportale nach ähnlichen Immobilien suchen (natürlich in der Nähe) und die dort verlangten Preise ansetzen. Wobei immer zu bedenken ist, ist das der angesetzte Wert von untergeordneter Bedeutung ist, wenn für diesen Preis keiner die Immobilie kaufen würde!

Es geht hierbei um ein Einfamilienhaus, welches eventuell verkauft werden soll. Meine Mutter erwägt nämlich in meine Nähe zu ziehen und da ist eben Wohneigentum, was dann verkauft werden soll. Das es jetzt ein ungünstiger Zeitraum ist zu verkaufen habe ich ihr auch schon klar gemacht.

Es geht halt nur darum mal durchzurechnen, um auf den Verkehrswert zu kommen. Da muss doch es irgendwelche Grundlagen geben, die man ansetzen muss dafür.

Ohne Gutachter wird es immer schwer, vor allem wenn Du kaum Details nennen kannst / nennen möchtest.

Da ich auch schon einiges an Häusern (aber Mietshäuser) in verschiedenen Lagen zusammengekauft habe und nicht zu denen gehöre die zuviel bezahlen mal ein paar Tipps zur Herangehensweise:

Hol Dir mal mal vom Grundbuchamt einen Auszug über das Grundstück - in der Regel gibt es dazu immer einen Preisspiegel über die ungefähren Bodenpreise. Der stimmt zwar nicht zu 100 %, kann aber grob als Richtwert genommen werden. Wenn der Bodenpreisspiegel in der Region etwa bei 440 Euro liegt kannst Du schon einmal grob überschlagen, welchen Wert allein das Grundstück ohne Haus hat indem Du (kannst Du Dir ja denken ) halt die qm Zahl mal diesem Wert nimmst. In der Regel ist das aber mit Vorsicht zu genießen, + / - 30 % Abweichung sind da durchaus drin zum eigentlichen Marktwert, je nach Lage.

Dazu kommen noch Kriterien wie gut das Grundstück z. B. erschlossen ist, also ob man z. B. ein besonders großes Grundstück problemlos in 2 oder 3 zerschlagen könnte und als Baugrundstücke ausweisen könnte. Ist z. B. das Grundstück kaum erschlossen ist es u. U. deutlich weniger Wert. Das wäre der Fall bei den typischen Straßengrundstücken in Dörfern wo es nur Verlegemaßnahmen bis zum Haus gab und die 100 Meter dahinter sind im Grunde nur "Wiese ohne was drunter" und ohne Straßenzugang.

Ob das Grundstück im Wert gestiegen oder gefallen ist müsst ihr einschätzen können: Hier zählt halt, wie gut die Infrakstruktur ausgebaut ist (Straßen, Telekommunikation, Kindergärten, Krankenhäuser, Einkaufsmöglichkeiten, Ämteranbindung usw.) und wie stark sich die Wohnstruktur verändert hat (verjüngt, überaltert, vermehrter Zuzug von Ausländern / "Nichtdeutschen").

Wohneigentum verkauft sich meiner Erfahrung nach schlechter als Mieteigentum, einfach deswegen weil sich die Zahl der potentiellen Interessenten verringert. Ich kaufe sowas prinzipiell nicht aufgrund der schlechten Rendite und des höheren Risikos - und Käufer die hier Wohneigentum erwerben wollen haben meist nicht soviel Kapital um den Kaufpreis großzügig übersehen zu können, solang es sich nicht um eine Villa in Bestlage handelt .

Mal zur groben Preiseinschätzung anhand von Mieteigentum - das wird Dir jetzt aber nur teilweise helfen, aber auch einen Ansatz zur Berechnung bieten. Stell Dir mal vor, für welchen Preis ihr es warm vermieten könntet. Wenn Du Dir nicht sicher bist, besorg Dir mal den Mietspiegel aus eurer Region, leg die Kaltmiete auf alle anerkannten qm um und rechne die bisherigen Nebenkosten deiner Mutter hinzu.

Das hilft Dir insofern da ich z. B. als Käufer z. B. auch, aber nicht nur, mit folgendem Kriterium an eine Bewertung simpel gesagt so herangehe: Warmmiete x 12 = Jahresmieteinnahmen x Rendite + 10 % Anschaffungskosten. Beim Renditefaktor gilt allgemein folgendes:
- alles unter 9(-) - 10 sind entweder Spottpreise oder Sanierungsfälle,
- Objekte zwischen 12 - 15 sind lohnend, müssen aber fast komplett ohne Investitionsstau sein
- Objekte über 15 - 17+ sind Sympathiekäufe ohne Gewinnerzielungsabsicht.

Übersetzt heißt das:
- 9(-) - 10): Besteht bei einem Haus ein großer Investitionsstau (Sanierungen, Reparaturen) kann man selten mehr als das 9 - 10fache der jährlichen Warmmiete verlangen, da der Käufer hier noch ordentlich Geld reinstecken muss.
- Das 12 - 15fache der jährlichen Warmmiete kann man dann problemlos verlangen, wenn das Haus weitestgehend in Ordnung ist oder kein Investitionsstau besteht oder in den nächsten Jahren bestehen wird.

Je besser das Haus also in Schuss ist, desto höher kann man den Faktor ansetzen - und natürlich andersrum. Man sollte sich hier bei der Bewertung wirklich alles vor Augen halten was anfällt, und nicht nur das was unbedingt gemacht werden muss sondern auch, was gemacht werden sollte / könnte (Energie sparen usw.).

Dann kann man noch den Abschreibungsaspekt reinbringen - ein Haus verliert je Jahr (ohne Sanierungen / Modernisierungen usw.) 1,5 - 2 % an Wert. Heißt: Lag der Anschaffungspreis vor 10 Jahren mal bei 200.000 Euro ist bei einem Abschreibungswert von 1,5 / 2 % das Haus jetzt nur noch 171946 Euro bzw. 163414 Euro wert. Berechnen kannst Du das mit Zeitwert = Anschaffungspreis *(1 - Abschreibungszins/100)^Jahre.

Wenn Du also einen ungefähren Wert willst noch einmal kurz zusammengefasst:
- Grundstückspreis Pi mal Daumen mit dem Auszug vom Grundbuchamt ermitteln
- Hauswert Pi mal Daumen wie erwähnt feststellen
= möglicher Verkehrswert

Ein Gutachter ist nie so schlecht - der kostet zwar erst einmal Geld, aber gerade ein Baugutachter kann z. B. sehr gut Auskunft (außer Du / ihr seid vom Fach) über einen Investitionsstau und alle Mängel geben was auch für Käufer ein starkes Argument ist wenn man den Kaufpreis ansetzt und warum dieser berechtigt ist. Und Wertgutachter gehen kaum anders vor als oben geschildert, nur natürlich wesentlich komplexer (war jetzt alles auch nur kurz gefasst) - die Tipps wie man ein Objekt bewertet habe ich übrigens mehr oder weniger von einem, nämlich von einem Bänker aus der Familie der nichts anderes macht als Renditeobjekte (allerdings im größeren Stil) auf Herz und Nieren durchzurechnen .

Ok, das war jetzt ziemlich viel auf einmal, ich lass es erst einmal Sacken und vielleicht hast Du ja noch das ein oder andere Detail .

Also das Haus ist rund 10 Jahre alt. Also Sanierungen sind da nicht notwendig, es sei denn das jemand wirklich alles auf den neuesten Stand haben will. Dazu etwa 160 qm Wohnfläche und vollunterkellert. Komplett erschlossen ist es auch, da ja alle nötigen Anschlüsse vorhanden sind.

Ich hab nun auch schonmal bei einem Immobilienportal geschaut. Da habe ich zwei ähnliche Häuse mit fast identischer Grundstücksfläche gesehen. Das eine für 139 TEuro und das andere für 209 TEuro. Also doch recht grosse Unterschiede.

10 Jahre ist ja schon einmal gut, da sollte kein großer Investitionsstau bei wesentlichen Dingen wie Dach, Heizung, Elektrik, Sanitär, Außenwand usw. bestehen. Da dürften ja auch 3fach verglaste Fenster Standard sein usw.

Was meinst Du denn mit "neuester Stand"? Die Dämmung oder was genau? Alles nach 1996 ist eigentlich noch dem aktuellen Stand halbwegs entsprechend, zur Not einfach einen Energiepass machen lassen um das gut einschätzen zu lassen, kostet glaube ich um die 35 Euro und ist, solang er top ausfällt, auch ein Argument den Preis höher anzusetzen.

Das es "es sei denn" ist da schon wichtig, da es für den Käufer ein Argument wäre hier den Preis zu drücken wenn es sich um wesentliche Sachen handelt und nicht um Extrakram wie Wintergarten, Solaranlagen, neue Türen, anderer Anstrich usw.

Welche Heizungsanlage steckt denn drin? Ölheizung ist heute fast schon wieder gut, da man Ölheizungen (kommt natürlich noch einmal konkret auf die Anlage an) heute auch mit einer geringen Investition (um die 2.000 Euro) auf Pelletheizung umstellen kann was wiederum Verbrauchskosten senkt. Welche Bauweise? Hohlziegel oder so ein Fertighausbausatz oder ein Mischmasch daraus? Gartengröße?

Achso, Keller ja / nein, Garage ja / nein? Ein ja wäre hier wieder ein Argument den Preis höher anzusetzen. Falls ihr euch unsicher mit dem Preis seid: Ich würde dann einfach mal den Maximalpreis ansetzen und mit "von privat" werben - Häuser verkaufen sich nach einer Binsenweisheit meist über den Zeitraum von einem Jahr, da kann man zur Not pro Quartal einfach immer ein Stück weit mit dem Preis runtergehen.

Nach 10 Jahren würde ich mir als Käufer vor allem die Fugen, den Putz und Laibungen ansehen und das Dach sowie die Rohre. Da sollte immer alles stimmen, also keine Verfärbungen, Rost oder Zug , denn das sind die Sachen, die nach ca. 10 Jahren immer kommen, das Dach eher nach 20 Jahren.

Kannst Du die anderen Angebote mal hier posten? Dann kann ich mal drübersehen, was eher realistisch ist wenn Du willst.

Und wegen des Maklers: Solange man alles im Blick hat geht es auch ohne, spart euch und dem Käufer mal eben 4 - 7 %, aber das würde ich vor allem dann riskieren, wenn ich mich damit auch im Schlaf auskenne - zur Not, wenn man sparen will, lieber das Geld in einen Gutachter stecken als in den Makler. Den Vertrag würde ich über einen Notar / Anwalt machen um Haftungen für Fehler zu reduzieren. Der ist bei sowas billiger als ein Makler und kann einen auch gut rechtlich absichern falls nach dem Kauf auf einmal ein Fenster aus der Wand fällt aufgrund eines nicht bemerkten Mangels - Makler reden sich da meist gern raus und hauen einem die "laut Aussage vom Besitzer" Sachen um die Ohren.

Dann hier mal die Angebote
Angebot im Nachbarort
und
Ort in der Nähe mit ähnlicher Größe

Wie schon gesagt, ist das Haus voll unterkellert mit 4 Räumen, wobei ein Raum eben die Heizungsanlage und den großen Sicherungskasten für Strom enthält. Wird aber als Waschraum genutzt. Eine Garage existiert auch und das gesamte Grundstück ist um die 450 qm gross, wobei das Haus (freistehend) eine Grundfläche von 9 x 10 Metern hat.

Die Heizung ist auf Erdgas ausgerichtet, könnte aber auch auf Öl oder anderes umgerüstet werden, wenn man den Heizkessel austauscht. Mit neuester Stand meine ich, das es ja genug Leute gibt, die wirklich immer die neuesten Technologien nutzen wollen, wie eben Solar und was es da alles so gibt.