Sparen bei Zwangsversteigerungen von Immobilien

Ich bin derzeit auf der Suche nach einem Mehrfamilienhaus mit Gewerbeeinheit. Die Prüfung für eine Finanzierung läuft schon bei einer Bank. Bei einer zweiten steht der erste Termin nächste Woche an.

Nun bin ich bei meiner Recherche auch auf das Thema Zwangsversteigerung gekommen und habe festgestellt, das man da doch auch recht preiswert zu einem Haus kommen kann. Gerade wenn schon der zweite oder gar dritte Termin ansteht, damit sich ein neuer Besitzer findet. In der Stadt wo ich nach Objekten suche habe ich auch jemanden der sich die Häuser anschauen kann. Schonmal allein von Aussen um einen ersten Eindruck zu bekommen. Er kann auch Termine für mich wahrnehmen, um sich die Häuser von innen anzuschauen. Ist dabei auch fachlich sehr geeignet, um ein Urteil abzugeben.

Nun bin ich aber am Überlegen, ob es sich wirklich lohnt auf die weiteren Termine bei einer Versteigerung zu hoffen oder ob es besser ist beim ersten Termin ein Gebot abzugeben. Hat da jemand Erfahrungen damit?

Hallo!

Wen hast du denn an der Hand, der so was auch von Innen ansehen kann und weitersagen darf, wie es ausschaut. Die Gutachter dürfen normalerweise nichts nach Aussen dringen lassen. Wenn du diese Möglichkeit hast, dann wäre das ok und du kannst dann auch ein Bild davon machen. Aber normal ist das sicher nicht, dass jemand auch das Haus von innen begutachten darf. und da würde ich sagen, wenn du Überraschungen liebst ist es bestimmt was für dich.

Ich kenne jemanden, der mit einer Zwangsversteigerung eine günstige Immobilie gekauft hat. Von Aussen konnte das Objekt besichtigt werden. Es wurde auch beschrieben, wie es in etwa aussieht. Aber es wurde kaum was über die bauliche Substanz oder von irgendwelchen Fehlern im Haus beschrieben. Die Leute konnten dieses Haus erst mal für mehr als 100 000 Euro sanieren und renovieren, ehe sie dort einziehen konnten.

Kurz nach deisem Erlebnis brachten sie im Fernsehen ein Bericht über eine Familie, die ein Haus bei einer Zwangsversteigerung ersteigert haben und es kostete "nur" 120 000 Euro. Damit die Familie aber gefahrlos dort einziehen konnten, mussten sie das Haus erst mal von grund auf sanieren. Elektroleitungen, Wasserleitungen, Gasleitungen, alles war marode und auch die Fußböden mussten alle rausgerissen werden. Dabei sah das Haus von Aussen gar nicht so schlecht aus. Alles in allem hat der Familie das Haus mehr als eine halbe Millionen Euro gekostet.

Wenn man das Haus nicht auch von innen vorher besichtigen kann, würde ich die Finger von Zwangsversteigerungen lassen.

Ich habe einen Bekannten der das für mich machen würde. Und so ein Haus ist auch in der Verwaltung, wenn es zur Zwangsversteigerung steht. Da muss man nur einen Termin machen wegen einer Besichtiung. Ich hab ja neulich mit meinem Bekannten zusammen schon eine Immobilie besichtigt, die in einem solchen Verfahren steckt.

Allerdings ist sie den Kauf nicht Wert. Wobei man eben mit einem Mindestangebot gegenüber der Bank den Zuschlag in einem kurzfristigen Termine bekommen könnte. Also es ist nicht unmöglich eine solche Immobilie vorher anzusehen. Noch dazu, wenn man einen Fachmann für die baulichen Aspekte an seiner Seite hat, dem man zu 100% dabei vertrauen kann.

Direkte Erfahrung habe ich nicht, mich aber auch schon mal mit der Materie beschäftigt. Aus verschiedenen Gründen haben wir damals gleich beim ersten Termin zugeschlagen, einen weiteren hätte es wegen einiger Interessenten nicht gegeben.

Wenn Du die Möglichkeit hast, dann solltest Du unbedingt schon mal bei einen oder mehreren Zwangsversteigerungen von ähnlichen Objekten (die ja öffentlich sind) anwesend sein. Dann kannst Du eher die Anzahl weiterer Interessenten abschätzen und bekommst zusätzlich schon mal ein Gefühl für diese Art Verhandlung.

Fakt ist natürlich, begehrte Objekte gehen oft genug schon beim ersten Termin weg. Wenn es wirklich das Objekt sein soll, dann ist sicher sinnvoll schon beim ersten Termin zu bieten. Viele Anwesende bedeutet aber nicht gleich viele Interessenten. Manch einer geht auch nur aus Schadenfreude gegenüber dem Vorbesitzer zu solche einem Termin.

Wir haben uns übrigens schon einige Zeit vor dem Termin mit der Bank in Verbindung gesetzt, die die Zwangsversteigerung dann auch initiiert hat. Dort erfuhren wir auch, dass es mehrere Interessenten gibt, wenn die auch nicht namentlich genannt wurden. Einige dieser Interessenten hatten aber nicht vor schon beim ersten Termin zu bieten, was dann doch ein wenig beruhigend war.

Das Risiko, einfach mal abzuwarten und später zuzuschlagen würde ich nur bei nachrangigen Objekten eingehen, bei denen man sich nicht so sicher ist, ob man sie denn wirklich möchte und ggfs. nur als Renditeobjekt besitzen möchte. Ansonsten wirst Du bei interessanten Objekten da wohl immer den kürzeren ziehen. Davon würde ich meine Entscheidung abhängig machen und wie weit ich rein gehe - und immer an das Risiko denken, denn die meisten Objekte werden vollmundiger angepriesen als sie sind und solange man kein teures Komplettgutachten gemacht hat oder weitreichende Unterlagen hat ist das Risiko immer groß, ein Haus was so gut aussieht doch als Sanierungsfall zu kaufen. Denn die wenigsten Besitzer haben ein ehrliches Interesse daran, dass ihre Objekte versteigert werden oder gar zu niedrigen Preisen. Es gibt Häuser, die hab ich teilweise x-mal gesehen und nie gingen sie weg.

Mal speziell zu den Interessenten: Davon würde ich es niemals abhängig machen - ich habe schon bei interessanten Objekten erlebt, dass da nur 2 Leute anwesend waren, die sich eine halbe Bietschlacht geliefert haben und auch schon ein Haus selber gekauft wo es über 20 Interessenten gab, wo ab einem bestimmten Gebot auf einmal fast alle weg waren und nur noch einer weiter mitgeboten hat.

Es ist halt ein bisschen wie eBay (als hinkenden Vergleich): Man weiß nie was einen erwartet, sowohl beim Objekt als auch bei anderen Bietern. Kurz gesagt: Bei ernsthaftem Interesse: hingehen und vielleicht Glück haben, ansonsten aussitzen und sich dann aber auch nicht ärgern müssen wenn es nichts wird.

Ich kenne nur ein Beispiel aus unserer nächsten Nachbarschaft und da hat es sich echt für den neuen Besitzer gelohnt abzuwarten bis mehrere Termine der Zwangsversteigerungen abgelaufen sind.

Es handelte sich um ein Villa ähnliches Haus mit parkartigem riesigen Garten, erbaut vor etwa einhundertzwanzig Jahren, mit ausgebauter ehemaliger Dienstbotenwohnung (separat auf dem Grundstück). Ein Top- Objekt wenn nicht die lärmende Durchgangsstraße vor der Tür, das Manko eines Provinzstädtchens sowie der unheimlich pflegeaufwendige Garten wäre. Ich denke mal in anderen Städten wäre das Grundstück so eine Million wert, hier wollte der Eigentümer dreihundertsechzigtausend Euro haben. Sicherlich nicht zu wenig, aber hier im Osten nicht zu erzielen.

Die Villa war voll saniert aber nicht isoliert, ob es noch die hohen Decken hatte und wie die Energiebilanz aussah weiß ich nicht. Ich könnte mir aber vorstellen dass dadurch etliche Käufer abgeschreckt wurden. Das Grundstück stand mehrere Jahre zum Verkauf, der Eigentümer wohnte auch noch in seinem Haus. Irgendwann konnten sicherlich die Kredite nicht mehr bedient werden, dazu kamen sicherlich auch noch persönliche Schwierigkeiten und plötzlich stand das Objekt unter Zwangsverwaltung.

Mehrere angesetzte Termine zur Versteigerung platzten weil niemand das Haus haben wollte. Irgendwann war es dann soweit dass auch unterhalb des Verkehrswertes geboten werden konnte und auch die Bank langsam kalte Füße bekam. Da der Termin für solche Sachen immer in der Zeitung steht bin ich mit zum Gericht gefahren um mal zu schauen wie so etwas abläuft und vielleicht auch einen Blick auf die neuen Nachbarn zu werfen. Denn das jetzt die Zeit für Schnäppchenjäger gekommen ist war mir klar.

Komischerweise war es dort garnicht so voll, es saß dort ein junges Ehepaar, wahrscheinlich potenzielle Bieter sowie noch ein paar Personen mit Akten in der Hand. Das waren Gläubiger, wie mir später erklärt wurde, die schauen wollten ob alles mit rechten Dingen zugehen würde. Den potenziellen Bietern habe ich signalisiert dass ich nicht die Absicht habe mitzubieten damit sie nicht durch meine Anwesenheit genötigt wurden ein höheres Gebot abgeben und so haben sie in letzter Sekunde vor Ablauf der Frist ihr Gebot abgegeben. Wenn ich mich recht erinnere hat der Vorturner dort einen Zeitraum von zwanzig Minuten anberaumt bis zu deren Ende Gebote abgegeben werden können. Zwischenzeitlich konnte man verschiedene Expertisen anschauen sowie auch Einblick in das Grundbuch nehmen. Das war für mich besonders interessant da ich sehen konnte dass mein ehemaliger Nachbar nur ein Schaumschläger war und alle Prestigeobjekte und großartigen Reden nur pure Angaben waren. Das Haus war dermaßen mit Hypotheken belastet, wenn ich solche Schulden hätte würde ich nicht mehr in den Schlaf kommen .

Wie auch immer, das Gebot war der Bank zu wenig, es wurde noch einmal nachverhandelt weil die Bank als größter Gläubiger zustimmen muss. Ich denke mal so etwas wurde vorher von den Käufern auch eingeplant und es gehört zu den üblichen Spielchen. Auf jeden Fall hat das Objekt letztendlich für einhundertachttausend euro den Besitzer gewechselt. Dazu kamen sicherlich noch diverse Grunderwerbssteuern, vielleicht auch noch eine Gebühr auf Grund der Versteigerung.

Die neuen Besitzer konnten sofort einziehen ohne noch aufwendig renovieren zu müssen. Für sie war das Objekt ideal, da mehrere Kinder und Haustiere es jetzt bewohnen, auch das Gewerbe des Mannes braucht einen gewissen Durchgangsverkehr. Allerdings sind solche Käufer sehr selten wo eben alles passt. Sie haben auch alles richtig gemacht, sich bereits das Haus angeschaut als es noch zum Verkauf stand, die Expertisen eingesehen und vor allem abgewartet. Besonders da braucht man starke Nerven denn die Gefahr dass ein anderer das Haus wegschnappt besteht immer.