Mietverhältnis ohne Vertrag - wie kündigen?

Vermieterehepaar A hat ein hübsches Zweifamilienhaus. Unten ist eine große Wohnung die sie selber bewohnen, oben ist eine 90qm große Dachgeschosswohnung. Das Paar A hat so gebaut um für das Alter vorzusorgen. Geplant war, dass einer ihrer vier Enkel eine der Wohnungen bezieht und sie selbst die andere nutzen. Der Hintergedanke war nicht allein zu sein, wenn man nicht mehr so gut allein zurecht käme, damit eben im Notfall jemand zur Stelle sei. Außerdem war angedacht, dass der im Haus wohnende Enkel im Bedarfsfall auch für die Großeltern einkauft oder mal zu Arztbesuchen begleitet, den Garten in Ordnung hält sofern die alten Leutchen das nicht mehr können und solche Dinge. Als Gegenleistung darf der Enkel mietfrei wohnen und muss nur seine Nebenkosten selbst tragen.

Nun ist vor drei Jahren der älteste Enkel B bei den Großeltern eingezogen, ein Mietvertrag wurde nicht geschlossen, sondern die Gepflogenheiten mündlich vereinbart. Am Anfang ging auch alles gut, leider hatten B und seine Freundin aber relativ bald keine Lust mehr den Großeltern zu helfen. Hilfe gab es nur nach mehrmaliger Aufforderung und dann nur unter Murren, freiwillig wurde gar nichts mehr gemacht. Der dezente Hinweis, seitens der Eltern C, dass ja die Vereinbarung war, dass B als Helfer zur Verfügung stehen, wenn keine Miete gezahlt wird, wurde schulterzuckend übergangen und kund getan, dass einem das egal sei. Letztes Jahr hat die Großmutter sich den Knöchel gebrochen, sie musste daher zwei Wochen im Krankenhaus bleiben. Von den Enkeln B zeigte sich bei dieser Gelegenheit keinerlei Bereitschaft den Großvater zu unterstützen, seine Bitten wurden ignoriert und ihm buchstäblich die Tür vor der Nase zugeschlagen.

Daraufhin haben A sich überlegt, das die B nicht mehr in ihrem Haus wohnen haben möchten und lieber jemand anderen in der Wohnung hätten. Als B darauf angesprochen wurden, erklärten sie frech, dann müsse man sie schon aus dem Haus klagen, sie würden keinesfalls ausziehen und Miete zu zahlen seien sie ebenfalls nicht bereit. Das mietfreie Wohnen sei schließlich der Hauptgrund gewesen sich überhaupt dazu herab zu lassen, bei den lästigen Großeltern zu wohnen und nun habe man Geld in die Wohung investiert und sehe nicht ein, diese Ausgaben umsonst getätigt zu haben. Die Gegenleistungen die von den Großeltern gefordert würden, betrachte man als unverschämt und anmaßend und habe das beim Einzug für einen schlechten Scherz gehalten und niemals ernsthaft erwartet, diese auch leisten zu müssen. Außerdem bestehe ja kein Mietvertrag, den die Großeltern kündigen könnten, daher müsse man wohl damit leben.

Genau das ist nun das Problem. B haben tatsächlich rund 25.000€ in die Renovierung der Wohnung investiert, da unter anderem die Bäder erneuert worden sind. Allerdings würde sich die Kaltmiete für eine Wohung in der betreffenden Wohngegend auf mindestens 600€ pro Monat belaufen, so dass in den vergangenen drei Jahren ungefähr 22.000€ abgewohnt worden wären und A es sich durchaus leisten könnten B auszuzahlen, wenn diese ausziehen würden. Nur zeigen B eben keinerlei Bereitschaft dazu und bestehen darauf heraus geklagt zu werden, weil sie darauf spekulieren einen Streitfall zu gewinnen.

Welche Möglichkeiten haben A denn nun B los zu werden? Können B mit rechtlichen Mitteln gezwungen werden auszuziehen, auch wenn kein Mietvertrag besteht? Macht es das vielleicht gerade einfacher B aus der Wohnung zu bekommen? Oder sind sie da chancenlos und müssen B als Mieter behalten? Können A in diesem Fall verlangen, dass zukünftig eine saftige Miete entrichtet wird, quasi nachträglich einen Vertrag aufsetzen, der das Wohnen in der Wohnung unattraktiv macht? Denn dass B weiterhin kostenfrei dort wohnen, kann ja kaum rechtens sein.

Welche Optionen haben A um dieses Problem zu lösen? Die Vereinbarungen bezüglich der Hilfestellungen, die B leisten sollten, wurden übrigens vor Zeugen getroffen. Die gesamte Familie weiß Bescheid, da immer die Rede davon war, das das eines Tages so gehandhabt werden sollte. Aber auch die tatsächliche Einigung darauf, das B unter diesen Bedingungen ins Haus einziehen sollten, wurde im Beisein der Eltern C getroffen.

Das ist ein kniffliger Fall.

Zunächst einmal besteht ein Mietvertrag. Mietverträge bedürfen nicht der Schriftform. Es reicht, dass sich beide Vertragsparteien einig sind. Das kann durch eine mündliche Vereinbarung geschehen oder sogar durch konkludentes Verhalten.

Nach §535 BGB muss der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Vertragslaufzeit gewähren und der Mieter hat die vereinbarte Miete zu entrichten. Es wurde hier anscheinend eine unbegrenzte Laufzeit vereinbart. Das ergibt sich auch aus § 550 BGB wonach ein Mietvertrag, wenn er für mehr als ein Jahr nicht schriftlich formuliert wurde, als auf unbegrenzte Laufzeit vereinbart gilt.

Die vom Mieter zu leistende Miete wird in der Regel als Geldzahlung geleistet. Das muss aber nicht so sein. Die Miete kann auch eine Sachleistung darstellen. Das gibt es beispielsweise auch, wenn ein Hausmeister für seine Arbeitsleistung auch eine Hausmeisterwohnung gestellt bekommt.

Insgesamt liegt also ein mündlicher unbegrenzter Mietvertrag vor, bei dem als Miete eine Sachleistung verlangt wurde. Alles weitere ist jetzt Interpretation von mir und müsste mit einem Anwalt durchgesprochen werden.

Die Mietzahlung also die Arbeitsleistung wird offensichtlich nicht erbracht. Nun müsste die Leistung der Miete per Mahnschreiben angemahnt werden und zwar nicht nur die vom letzten Monat, sondern von allen Leistungen, die in der Vergangenheit nicht erbracht wurden und noch nicht verjährt sind. Wird nach der Mahnung die Miete dann nicht geleistet, kann das Mietverhältnis gekündigt werden. (Vereinfachte Darstellung des Kündigungsvorgangs.) So gesehen wäre eine Kündigung kein großes Problem.

Die beiden Hauptprobleme dürften folgende sein. Zunächst einmal ist es schwierig zu definieren, was genau als Sachleistung und vor allem in welchem Umfang vereinbart wurde. Des weiteren ist es schwierig nachzuweisen, dass diese Sachleistung nicht erbracht wurde.

Den Umfang der Arbeitsleistung würde ich folgendermaßen herleiten (sofern es nicht im Detail abgesprochen war): Was wäre eine normale Miete in Geld gewesen und wie viele Arbeitsstunden pro Monat hätte man dafür erwarten können. Zum Nachweis der nicht erbrachten Sachleistung würde ich zumindest ab sofort dokumentieren, was geleistet wurde und wie lange es dauerte bzw. würde ich auch notieren, wenn Arbeiten abgelehnt wurden.

Ob das vor Gericht bestand hat, weiss ich nicht. Es könnte aber auch schon helfen, wenn der Richter vielleicht, die Miete zukünftig in eine Geldmiete umändert, wenn über die Sachleistung keine Einigung erzielt werden kann.

Aber wie gesagt, das ist meine Interpretation. Diesen Fall würde ich auf jeden Fall mit einem Anwalt besprechen.

In Ergänzung: Das Ganze kann auch eine steuerrechtliche Seite haben.

Hier wurde für eine Arbeitsleistung ein geldwerter Vorteil gewährt, der eigentlich einkommensteuer- und sozialversicherungspflichtig ist. Da es sich um einen engen Verwandten handelt, muss das aber nicht so sein. Auch das müsste geklärt werden.