Baugrundstück teilen und einen Teil verkaufen?

Mein Mann und ich sehen uns schon länger nach Häusern um und mir ist dabei häufiger aufgefallen, dass in unserer Gegend viele Häuser mit riesengroßen Grundstücken verkauft werden. Wo im Neubaugebiet 600 – 800 m² Grundstücksfläche normal sind, bekommt man in älteren Wohngebieten gern Häuser auf Grundstücken mit 2.500 oder 3.000 m² Grundfläche.

Da diese Angebote in der Regel preislich verständlicherweise etwas höher liegen als die kleineren Grundstücksflächen mit oder ohne Haus drauf, kam mir irgendwann der Gedanke, ob es eigentlich erlaubt und durchführbar ist, ein Haus mit sagen wir mal 3.000 m² Grundfläche zu kaufen, das Grundstück dann in drei Teile à 1.000 m² aufzuteilen und zwei Teile als Baugrundstücke zu verkaufen?

Auf diese Weise ließe sich natürlich der Kaufpreis recht gut minimieren und es wäre auch möglich, die Grundstücke verhältnismäßig günstig anzubieten. Ich weiß nur nicht, ob so etwas möglich ist, welcher Aufwand dahinter steckt, falls man eine solche Teilung grundsätzlich ausführen darf, welche Behörden involviert sind, wovon eine Entscheidung für eine Teilung und den Verkauf der einzelnen Teilgrundstücke abhängt, ob es Probleme in Bezug auf die Kanalisation und all das geben kann.

Vielleicht weiß jemand von Euch mehr dazu und kann mir weiterhelfen?

Das kommt auf den Bebauungsplan des Grundstücks an, würde ich sagen. Aber gerade bei älteren Häusern ist ein einfachen Neubauen "irgendwo dazwischen" nicht möglich bzw. sogar eben ausgeschlossen.

Das hieße ja auch, dass das Haus hinterher zugebaut sein würde bzw. man eine ganze Weile lang den Baulärm etc. hätte. Ob man das wirklich in seiner neuen Bleibe möchte?

Ich denke, dass man sich erst erkundigen muss, ob das auch Baugrundstück ist, was man da verkauft. Vielleicht ist es ja gar nicht erlaubt, noch ein Haus auf diesem Grundstück zu brauen. Dann verkauft ihr ein Grundstück mit dem guten Gewissen, dass ihr einen neuen Nachbarn bekommt und wenn derjenige dann anfangen will zu bauen, dann bekommt er die Baugenehmigung nicht dafür.

Ich würde es nicht machen. Denn ich wäre froh, wenn ich nicht ein Nachbarhaus hätte, wo die Nachbarn mir auf den Frühstückstisch schauen können.

Wenn es ein leeres Beugrundstück ist, dürfte das eigentlich gehen. Wenn ihr ein Teil des Grundstücks abtrennen wollt (also "zerlegen"), müsst ihr im Grundbuch natürlich als Besitzer eingtragen sein.

Sollen auf den angetrennten Teilen auch Häuser gebaut werden sollen, müsst ihr schauen, dass das mit dem Babauungsplan erlaubt ist (was ja schon von den Vorleuten erwähnt wurde). Wenn ihr ein Grundstück zerlegt, werden neue Grenzen gesetzt (auch im Kataster eingetragen) und die Vermessung und der Katastereintrag können ziemlich teuer sein.

Ich würde mir also überlegen, ob sich dieser Aufwand lohnt oder ob ihr euch nicht doch ein kleineres Grundstück kaufen wollt.

Eine solche Aufteilung ist natürlich möglich. Hat aber einige Nachteile. Einerseits ist es fraglich, ob ein solches verkleinertes Grundstück noch den Quadratmeterpreis bringt den ihr dafür bezahlt habt. Kleinere Grundstücke sind weniger interessant als grosse, zusammenhängende Grundstücke. Zudem muss die Aufteilung so gemacht werden, dass alle Grundstücksteile erschlossen sind. Alle brauchen ja eine Zufahrt. Und es gibt neue Grenzen mit den entsprechenden Grenzabständen. Das könnte dann grossen Einfluss auf ein allfälliges Projekt haben.

Also erst einmal abschätzen, ob ein Bedürfnis nach solchen "kastrierten" Grundstücken besteht. Vielleicht findet sich so schon ein Interessent der mit euch zusammen bauen würde, das würde eine bessere Kontrolle über den Nachbarbau bedeuten. Und ein Gespräch mit einem Architekten könnte auch so falsch nicht sein.

Ich habe mich in den letzten Jahren etwas mit der Materie beschäftigt, da mein Mann und ich auch schon einige Zeit auf Haussuche bzw. Grundstückssuche sind.

Rein theoretisch sollte es möglich sein, ein Grundstück aufzuteilen und die Teile, die nicht selbst von euch benötigt werden, weiterzuverkaufen. Wir hatten dieses Jahr bei einem Objekt einen ähnlichen Gedanken.

Folgendes: Jedes Grundstück besteht zumeist aus mehreren sog. Flurstücken. Der Einfachheit halber mal angenommen, das große Grundstück, das euch interessiert, besteht aus Flurstück A, B, C und D. Auf Flurstück A befindet sich entweder schon ein bestehendes Haus oder Flurstück A verfügt über ein sog. Baufester.

Ein Baufenster besagt, dass in diesem Bereich des Grundstücks ein Wohngebäude errichtet werden darf, welches innerhalb der Grenzen des Baufensters gebaut werden darf. Dabei werden die erforderlichen Abstände zu den Nachbargrundstücken und zur Straße mitbeachtet. Bei Flurstück A handelt es sich also zweifellos um Bauland (evtl. sogar schon erschlossen). Bauland hat in der Regel einen höheren Grundstückswert und wird bei der Grundsteuer in die Kategorie B für Bauland bzw. bebaute Grundstücke fallen, hierfür muss eine höhrere Grundsteuer gezahlt werden als für unbebaute Flächen.

Womit wir beim nächsten Thema wären, nämlich die anderen Flurstücke B, C und D, die in der Regel über kein Baufenster verfügen (da ja schon auf Flurstück A vorhanden), somit kein Bauland sondern "landwirtschaftliche Fläche" darstellen. Diese Flächen fallen bei der Grundsteuer in die Kategorie A und werden geringer besteuert, da sie ja kein Bauland sind. Allerdings ist dann auch der Grundwert geringer.

Grundsätzlich wäre erst mal zu klären, ob das Grundstück aus mehreren Flurstücken besteht, wo sich das (oder die) Baufenster befinden. Wenn nur ein Baufenster vorhanden ist (für euer Haus) wäre es zumindest sinnvoll, bei der Baubehörde nachzufragen, ob eine weitere Bebauung des Grundstücks überhaupt möglich wäre bzw. erlaubt oder vorgesehen ist. Wenn nicht, wäre die Idee sowieso passee.

In wieweit Kosten für die Vermessung und die Behörden entstehen, kann ich dir leider keine Auskunft geben, das ließe sich bestimmt teilweise über das Internet eruieren. Die Frage ist nur, ob sich dieser Aufwand überhaupt lohnt, wenn ihr noch keinen potentiellen Interessenten für das Grundstück habt. Günstig wäre es sicherlich, evtl. jemanden aus der Familie oder dem Freundeskreis zu kennen, der auf dem dann abgegrenzten Grundstück auch bauen wollte. Sonst bleibt ihr im Endeffekt evtl. auf den Teilungskosten sitzen, falls ihr das Grundstück nicht weiterverkaufen könnt.