Welche Betriebskosten dürfen Mietern aufgelegt werden?

Wenn Mieter auf Wohnungssuche sind, dann nehmen sie gerade in Ballungszentren schnell die erstbeste Wohnung, die einen angeboten wird, schließlich ist der Wohnraum dort besonders oft knapp. Dabei übersehen sie in der Eile und Not oft schnell Klauseln in Verträgen, wo ein Vermieter alle mögliche Posten aufgeführt hat, wofür man jeden Monat Geld bezahlen soll. Welche Betriebskosten dürfen dem jeweiligen Mieter vom Vermieter überhaupt aufgelegt werden?

Der Vermieter veranschlagt eine Kaltmiete für die Wohnung. Diese richtet sich in den meisten Fällen nach dem aktuellen Mitspiegel der Region. Wenn nun eine Wohnung 100 Quadratmeter groß ist und der Mitspiegel bei sechs Euro pro Quadratmeter liegt, muss der Mieter circa eine Kaltmiete von 600 Euro entrichten. Wobei der Vermieter hier noch hinzu ziehen kann, ob es Parkplätze gibt, einen eigenen Garten, einen Keller oder Abstellraum und natürlich eine Einbauküche. Dafür kann der Vermieter einen Aufschlag verlangen, da die Quadratmeterzahlen des Gartens, der Parkplätze und des Abstellraumes oder Kellers ja so nicht mitgerechnet werden können.

Somit wird die Kaltmiete plus einen eventuellen Aufschlag für Küche, Parkplatz, Garten oder Keller/Abstellraum berechnet. Hinzu kommen die Kosten für den Wasserzähler und Stromzähler zur Miete. Dazu natürlich erstmal ein Festbetrag für Wasser, Strom und Gas. Sollte der Verbrauch niedriger oder höher sein, können diese Kosten angepasst werden. Srom berechnet man meistens mit 40 bis 60 Euro pro Monat, was aber auch weniger oder mehr sein kann. Wasser ungefähr 10 bis 15 Euro pro Person und Gas wird mit einem Euro pro Quadratmeter berechnet. Die Kaution beträgt drei Kaltmonatsmieten.

Wobei zu beachten ist, dass viele Mieter selbst einen Vertrag für Strom und Gas abschließen müssen und die Beträge mit dem Berater und dem Mieter besprochen werden. Geheizt werden könnte ja auch über Strom, was natürlich die Strompreise extrem ansteigen lassen würde, aber dann das Gas zum Beispiel wegfällt.

Das sind so die Kosten die eingeplant werden sollten. Hier noch einmal aufgelistet:

• Kaltmiete laut Mitspiegel plus eventuellen Zuschlag für Einbauküche, Keller, Garten und Parkplatz.
• Strom, Wasser und Gas. (Plus Zählermiete)
• Restmülltonne und drei Kaltmonatsmieten als Kaution.

Da fehlt aber einiges. Mieter zahlen auch die Grundsteuer, die Wohngebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht, dazu kommen die ganzen regelmäßig anfallenden Wartungskosten. Abwasser und Niederschlagswasser und Straßenreinigung. Kommen noch dazu. Die Liste lässt sich verlängern. Wobei gilt, gezahlt werden muss nur, was im Mietvertrag auch als Posten der Nebenkosten vereinbart worden ist. Hat der Vermieter einen umlagefähigen Punkt vergessen, hat er Pech.

Hier hilft zum Glück ein Blick ins Gesetz. Der fragliche Paragraph finde sich in § 556 BGB. Absatz 1 Satz 1 regelt, dass Betriebskosten überhaupt vereinbart werden dürfen. Satz 2 besagt, dass Betriebskosten nur laufende Kosten sein dürfen. Damit entfällt beispielsweise eine einmalige Baumfällung oder unregelmäßiges Abholen des Sperrmülls, den die Mieter gerne mal hinterlassen.

Absatz 1 Satz 3 und 4 verweisen dann für nähere Ausführungen auf die Betriebskostenverordnung. Die besteht nur aus zwei Paragraphen, die aber sehr viel und wichtigen Inhalt haben. § 1 regelt noch einmal, dass nur laufende Kosten zu den Betriebskosten zählen und sagt ausdrücklich, dass keine Verwaltungs- und Instandhaltungskosten dazu gehören.

In § 2 sind dann abschließend 17 Punkten aufgezählt, welche Kosten im einzelnen der Vermieter dem Mieter auferlegen darf. Außer diesen Positionen ist in den Betriebskosten also nichts erlaubt. Nr. 17 erlaubt dann zwar noch sonstige Kosten, allerdings müsste der Vermieter im Mietvertrag selbst bezeichnen, welche Kosten das sein sollen, damit der Mieter weiß, was auf ihn zukommen könnte.

Das ist natürlich keine rechtsverbindliche Aussage, da ich hier nicht wie ein Anwalt beraten darf. Am besten also noch einmal einen Fachanwalt für Mietrecht konsultieren.