Abschreibung bei geerbten Mietshaus

Eine Bekannte hat ein Mietshaus geerbt. Das Haus ist von 1850. Es wurde ihr letztes Jahr vererbt. Der Vorbesitzer hat keine AfA geltend gemacht. Wie wird diese nun berechnet? Ab wann läuft die Berechnung der AfA?

Ein Erbe erwirbt das Haus unentgeltlich. Deshalb kann er nur die Abschreibung weiterführen, die dem Vorbesitzer zugestanden hat. Bei so alten Gebäuden können 40 Jahre lang 2,5 Prozent der Anschaffungkosten abzüglich des Grundstückswerts abgesetzt werden. Also stellt sich die Frage, wie viele Jahre der Erblasser noch abschreiben könnte. Ob er die Möglichkeit genutzt hat, ist für die Berechnung der Fristen unerheblich.

cooper75 hat geschrieben:Ein Erbe erwirbt das Haus unentgeltlich. Deshalb kann er nur die Abschreibung weiterführen, die dem Vorbesitzer zugestanden hat. Bei so alten Gebäuden können 40 Jahre lang 2,5 Prozent der Anschaffungkosten abzüglich des Grundstückswerts abgesetzt werden. Also stellt sich die Frage, wie viele Jahre der Erblasser noch abschreiben könnte. Ob er die Möglichkeit genutzt hat, ist für die Berechnung der Fristen unerheblich.

So nicht ganz richtig, ein Haus wird auf die Dauer von 50 Jahren abgeschrieben. Die Frage ist ebenfalls, wurde degressiv abgeschrieben oder linear. Recht hast du mit dem unentgeltlichen Erwerb wenn es geerbt wurde. Wurden hingegen Ausgleichszahlungen an andere Erben vorgenommen, dann ist das ein Teilentgeltlicher Erwerb und es wird aufgeteilt.

Auch bei diesem Alter können neben der normalen §7 EStG Abschreibung noch Sonderabschreibungen wie §7g, h oder i EStG zum tragen kommen, wenn entsprechende Bescheinigungen vorgelegt werden. Von daher kann man da rein gar nichts pauschal sagen, entweder man sucht daher einen Steuerberater auf, stellt eine Verbindliche Auskunft beim Finanzamt oder lässt es von Amtswegen ermitteln im Zuge der Einkommensteuererklärung. Denn nur wenn es Vermietet ist, kommt überhaupt eine Abschreibung zum tragen - wird darin ausschließlich selbst gewohnt, dann gibt es auch keine Abschreibung.

Dieses könnte hier ebenfalls eine Variante gewesen sein, Objekt war vor dem Erbe mal vermietet, danach wohnte der Erblasser alleine darin. Die Abschreibung wurde bereits vorher angesetzt, mit der Eigennutzung jedoch ausgesetzt. Vermietet nun der Erbe wieder als fremde Wohnzwecke, ist noch Volumen da, welches um die Dauer der eigenen Wohnzwecke gemindert wird - so kann dennoch weiter abgeschrieben werden. Von daher lohnt sich eine Recherche, wenn man nicht genau weiß, wie das Haus innerhalb der letzten 50 Jahre genutzt wurde bevor man es selbst geerbt hat.

Sorae, das ist so nicht richtig. Das Haus ist zu alt. Gebäude, die vor dem 31.12.1924 erbaut worden sind, können nur 40 Jahre lang angeschrieben werden. 50 Jahre gilt für Bauten ab 1925. Und es ist unerheblich, ob die Abschreibung durch Eigennutzung des Besitzers nicht möglich gewesen ist. Die Frist läuft trotzdem weiter.

cooper75 hat geschrieben:Sorae, das ist so nicht richtig. Das Haus ist zu alt. Gebäude, die vor dem 31.12.1924 erbaut worden sind, können nur 40 Jahre lang angeschrieben werden. 50 Jahre gilt für Bauten ab 1925. Und es ist unerheblich, ob die Abschreibung durch Eigennutzung des Besitzers nicht möglich gewesen ist. Die Frist läuft trotzdem weiter.

Wenn du dich dabei auf den §7 (4) S.2 EStG berufst, dieses ist ein Wahlrecht das ausgeübt werden kann. Entweder tatsächliche Nutzungsdauer oder die lineare Abschreibung über die 50 Jahre und das auch nach §7 (4) Nr 2b EStG mit 2,5%. Nun aber die Krux bei dem Absatz und eine der beliebten Fragen der Prüfung da man sich darüber streiten kann: Da aber die 100% nicht überschritten werden können, und 2,5% * 40 Jahre die 100% ergeben, sind es hierbei dann tatsächlich nur 40 Jahre. Vom Gesetz her, sind es auch hier 50 Jahre - aber dann kommt das mathematische noch dazu. Es gibt eine wunderbare ellenlange Richtlinie zu diesem Thema 40 oder 50 Jahre sowie Erlasse die sich damit befassen, oder man ist pragmatisch und akzeptiert das mathematische mit 40 Jahren. Schlussendlich kommt es auf das gleiche hinaus, nur der eine Weg ist länger als der andere.

Die Frist läuft weiter, soweit so gut und auch das Volumen mindert sich pro Jahr auch wenn es nicht genutzt wurde bzw. Voraussetzungen nicht bestanden. Besteht dort jedoch noch ein Rest, dann kann dieser auch vom Rechtsnachfolger abgeschrieben werden bei entsprechenden Voraussetzungen der Nutzung. Daher auch die Anmerkung, dass sich das recherchieren durchaus noch lohnen kann. Hier geht nicht eindeutig hervor, wie das Objekt vorher genutzt wurde und um was es sich genau für ein Objekt handelt. Ein "Miethaus" kann von einem Einfamilienhaus, über ein Zweifamilienhaus bis zu einem Mietwohngrundstück oder gemischt genutzten Grundstück alles sein.

Von daher, dein weiterer Satz mit der Unerheblichkeit der Abschreibung durch Eigennutzung ist Obsolet, da genau das meinerseits vorher beschrieben war als Minderung des Abschreibungsvolumens.

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