Gewerbliche Mietverträge mit und ohne Konkurrenzschutz

Die Firma "Steuern und Recht" ist ein Steuerberater und hat ein Büro in einem Haus gemietet. Er ist schon seit 4 Jahren dort ansässig und hat einen Mietvertrag, wo leider kein Konkurrenzschutz mit beinhaltet ist. Nun hat der gleiche Vermieter, dem das Haus gehört einem zweiten Steuerberater, nennen wir die Firma mal "Recht und Steuern", das Büro nebenan vermietet. Dieser allerdings hat eine Konkurrenzschutzformel im Mietvertrag.

Die Firma "Steuern und Recht" hat ihr Büro von Anfang an mit einem Schild am Hauseingang gekennzeichnet. Die Firma "Recht und Steuern" hat also gesehen, dass noch ein Steuerberater im Haus ist. Nun will aber die neue Firma,, dass die alte Firma das Haus verlässt, da sie eine Konkurrenzschutzformel im Vertrag hat. Aber die Firma "Steuern und Recht" sieht es nicht ein. Sie war ja schon lange hier, bevor die neue Firme dort angemietet wurde und man konnte gut sehen, dass es schon eine derartige Firma gibt.

Wie wichtig sind solche Konkurrenzschutzverträge und gilt das dann nur für das Haus und dem gleichen Vermieter? Hat die neue Firma nun wirklich das Recht die alte Firma herauszuklagen oder gilt das nicht, weil sie ja wusste, dass eine solche Firma dort ansässig ist? Was versteht man genau unter diesem Konkurrenzschutz?

Vertrackte Situation, aber durchaus lösbar. Der erste Steuerberater hat einen vertragsimmanenten Konkurrenzschutz, der sich auch ohne besondere Vereinbarung aus Paragraph 535 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches ableitet. Der Vermieter hätte dem zweiten Steuerberater weder im gleichen Gebäude, noch auf den angrenzenden Grundstücken, sofern sie sich in seinem Besitz befinden, Räumlichkeiten vermieten dürfen.

Steuerberater Nummer 1 kann also die Miete kürzen, weil durch den neuen Mieter ein Mangel an der Mietsache eingetreten ist. Gerichte erkennen durchaus fünfzig Prozent als angemessen an. Hinnehmen müsste der erste Steuerberater die Situation nur, wenn im Vertrag der Konkurrenzschutz explizit ausgeschlossen worden wäre.

Steuerberater Zwei steht vor derselben Situation. Er kann die Miete kürzen. Er hat zwar den ersten Steuerberater gesehen, aber mit der Klausel im Vertrag konnte er annehmen, dass der andere auszieht. Allerdings hat Steuerberater Zwei nichts mit Nummer Eins zu tun. Deshalb kann er auch den anderen nicht verklagen. Beide Parteien haben lediglich ein Vertragsverhältnis mit dem Vermieter und müssen sich an den halten, um ihre Ansprüche durchzusetzen.