Durch Kündigung Vertragsbruch begehen?

Ich habe eine Freundin, die vor einigen Jahren nach Dänemark ausgewandert ist. Dort ist es wohl so, dass die Arbeitsverträge unbefristet sind, aber die Mietverträge befristet. So hätte sie ihre aktuelle Wohnung etwa zwei Jahre bewohnt, wenn sie nicht vorher hätte kündigen wollen. Da in ihrem Wohnhaus ein kleines Rattenproblem herrscht und sie Angst davor hat, dass die Ratten auch einen Weg in ihre Wohnung finden könnten, will sie da so schnell wie möglich raus, zumal der Vermieter nicht wirklich etwas gegen die Ratten unternimmt.

Sie hat auch eine neue Wohnung gefunden, die sie ab April beziehen möchte und hat ihre jetzige Wohnung deswegen auch anständig gekündigt und das bevor der Vertrag ausgelaufen ist. Der Vermieter weigert sich aber jetzt, die Kündigung anzuerkennen und wirft ihr Vertragsbruch vor. Sie hat bereits im Mietvertrag nachgeschaut und meinte, der Mietvertrag wäre in dieser Hinsicht nicht eindeutig formuliert. Ist es tatsächlich so, dass eine Kündigung automatisch einen Vertragsbruch zur Folge hat, wenn der Vertrag nicht eindeutig formuliert ist? Oder läuft das im Ausland etwas anders als in Deutschland?

Wir wissen nicht, wie der Vertrag genau formuliert ist. In Dänemark gibt es befristete und unbefristete Mietverträge. Die befristeten Varianten sind ohne zusätzliche Vereinbarung nicht vorzeitig kündbar. Natürlich kann man das vereinbaren, aber verbreitet ist es nicht. Ohne eine solche Vereinbarung ist das vorzeitige Beenden selbstverständlich ein Vertragsbruch. Da dort wie hierzulande Formularmietverträge aus dem Schreibwarengeschäft verbreitet sind, die für unbefristete und befristete Mietverträge gelten, kann das für Ausländer schnell schwer zu durchschauen sein.

Eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rein mit Vermutungen zu begründen, das funktioniert in Deutschland und in Dänemark auch nicht. Entweder man hat ein wirkliches Rattenproblem im Haus oder man hat nur davon gehört oder mal eine Ratte von weitem gesehen. Solche Reklamationen sollten immer gut dokumentiert und beweisbar sein, dann klappt es auch mit einem Sonderkündigungsrecht. Ansonsten gilt in Dänemark bei unbefristeten Mietverträgen eine dreimonatige Kündigungsfrist für Mieter und kann man keinen gravierenden Mangel klipp und klar nachweisen, ist eine sofortige Kündigung natürlich Vertragsbruch.

Da kann eigentlich nur wirklich ein Rechtsanwalt helfen, der sich mit dem Mietrecht in Dänemark auskennt. Da wird dir hier keiner richtig helfen können, der erstens den Mietvertrag nicht vorliegen hat und zweitens sich mit dem Mietrecht in Dänemark nicht auskennt. Es kommt dabei auch immer auf die Formulierung an. Dann kommt es darauf an, ob es eine Klausel ist, die vielleicht so gar nicht rechtens ist.

Ich habe mal hier in Deutschland in einer Wohnung gewohnt, die eine ähnliche Klausel hatte und die damals auch noch rechtens war. Da war auch die Rede von zwei Jahren. Da war es aber so formuliert, dass man auf jeden Fall einen Vertrag von zwei Jahren hat, wenn man diesen Vertrag unterschreibt. Kündigt man vorher, muss man bis die zwei Jahre abgelaufen sind aber noch zahlen. Man unterschreibt quasi für 2 Jahre und verpflichtet sich für zwei Jahre.

Wenn man länger dort wohnen will, dann verlängert sich dieser Vertrag immer um ein ganzes Jahr. Wir hatten damals den Mietvertrag ab März. Wir haben 4 Jahre dort gewohnt. Nach den zwei Jahren hat sich der Mietvertrag automatisch um ein Jahr verlängert. Man kann bei diesen Verträgen vor März, egal welches Jahr, nicht raus aus dem Vertrag. Wir haben da nicht mehr dran gedacht und eine Wohnung gesucht, als wir ausziehen wollten, die ab November bezogen werden konnte. Wir haben dann gekündigt und wir mussten bis einschließlich Februar noch zahlen. Der Mieterbund hat uns das bestätigt.

Wenn man nach den ersten beiden Jahren aus dem Vertrag will, muss man in unserem Fall, drei Monate vor Ablauf der zwei Jahre kündigen. Hat man das verpasst, dann muss man noch weiter dort bezahlen und den Kündigungszeitpunkt drei Monate vor Ablauf des nächsten Jahres nicht verpassen. Soweit ich weiß, sind in Deutschland aber solche Verträge mittlerweile verboten.