Fristen und Gründe bei einer Eigenbedarfskündigung

Herr K wohnt seit 12 Jahren in einer Privatwohnung zur Miete und weil diese Wohnung im vorigen Monat verkauft wurde, zittert er jetzt schon, dass er eine Kündigung wegen Eigenbedarfs demnächst im Briefkasten hat. Nun fragt sich Herr K natürlich ob so eine Eigenbedarfskündigung wirklich leicht für einen Vermieter durchsetzbar ist. Wenn ja, welche Fristen wären denn da einzuhalten und welche Begründungen wären denn da so alles denkbar und auch rechtswirksam? Kennt ihr solche Fälle von Eigenbedarfskündigungen und waren diese alle wirksam?

Ja klar, wenn der neue Eigentümer die Wohnung selber nutzen will, kann er dir ganz leicht kündigen. Kündigungsfrist nach 12 Jahren müssten 8 Monate sein. Um welche Form des Eigenbedarfs es sich handelt ist eigentlich egal. Der neue Eigentümer kann ganz einziehen, die Wohnung als Wochenenddomizil nutzen oder seine Schwiegermutter dort unterbringen.

Das Problem bei Eigenbedarf ist ja immer, dass viele Vermieter den Mietern kündigen, aber gar nicht selber einziehen, sondern die Wohnung nur teurer weitervermieten. Das Blöde ist dann halt, dass du das höchstens dann merkst, wenn du schon ausgezogen bist. Dann kannst du natürlich hinterher vor Gericht ziehen und wirst die Umzugskosten erstattet bekommen.

Bei uns im Mietvertrag stand drin, dass nach 10 Jahren Mietzeit eine Kündigungsfrist von 12 Monaten seitens des Vermieters ist. Seitens des Mieters ist das ja immer anders. Wir hatten auch nach 9 Jahren nur die 3 Monate Kündigungsfrist. Aber seitens des Vermieters wären es ab 8 Jahren Mietzeit schon 6 Monate Kündigungsfrist gewesen. Das wird wohl von Mietvertrag zu Mietvertrag anders sein und müsste vom Mieter eingesehen werden.

Eine Eigenbedarfskündigung muss nachweisbar für einen Verwandten ersten Grades, also Sohn oder Tochter des Vermieters oder für ihn selber sein. Wenn das nicht nachweisbar ist, wenn also der Vermieter selber in einer Wohnung wohnt, die beispielsweise nicht weit von dieser Wohnung weg ist und er keine Kinder hat, dann ist es nicht so einfach wegen Eigenbedarf zu kündigen.

Unser letzter Vermieter hat uns einige Male mit Eigenbedarfskündigung gedroht, weil er die Wohnung eigentlich für einen Mitarbeiter haben wollte. Aber dadurch, dass ich mich da erkundigte, habe ich ihm den Wind aus den Segeln genommen. Ich habe ihm gesagt, dass er nachweisen muss, wer einzieht und wenn wir nach Auszug dann heraus bekommen sollten, dass er einen Nichtverwandten in der Wohnung wohnen lässt, hätte er den Umzug im Nachhinein zahlen müssen und eine Entschädigung.

Nur weil ein Haus den Besitzer gewechselt hat, kann dieser nicht einfach mit einer Eigenbedarfskündigung um die Ecke kommen und darauf pochen. Wenn das ganze vorher bekannt war, dass diese Wohnung vermietet ist und der Mietvertrag noch nicht gekündigt wurde, dann stellt das keinen Grund für eine Eigenbedarfskündigung vor und niemand muss sofort und jetzt direkt ausziehen. Zudem eine Kündigung auch erst geschrieben werden kann vom neuen Hausbesitzer, wenn das Grundbuch entsprechend umgetragen wurde und das kann je nach Region sehr lange dauern. Hier wartet man darauf inzwischen 1,5 Jahre.

Die Aussage, dass es sich dabei um einen Verwandten des ersten Grades handeln muss ist so auch nicht korrekt. Es kann auch ein Verwandter weiter entfernt sein, der das ganze beziehen soll. Es muss aber dargelegt werden warum das notwendig ist, dass der Verwandte dort wohnt und das es keine andere Alternative gibt. So kann man auch die Großmutter als Enkel in sein Haus holen, wenn die Notwendigkeit dazu besteht z.B. weil man im selben Haus wohnt und Großmutter alleine nicht mehr zurecht kommt in ihrem Haushalt. Nicht ganz einfach das dann auch durch zu bekommen, aber es kann ebenfalls anerkannt werden.

Wie es mit den Kündigungsfristen aussieht, dazu schaut man in seinen Mietvertrag. Ist dort nichts gesondert geregelt, dann gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen und je nach dem wie lange man dort wohnt, beträgt diese dann 3-12 Monate. Kann aber im Mietvertrag auch drinnen stehen, dass die Kündigungsfrist immer 3 Monate beträgt unabhängig davon wie lange man dort zur Miete gewohnt hat. Dazu gibt es verschiedene Ausführungen von Mietverträgen die geschlossen worden sind.

Wenn es einen nicht eilt mit dem Bezug der Wohnung, dann kündigt man das Mietverhältnis einfach ordentlich und nicht auf Eigenbedarf vorzeitig. Dann hat man es als Vermieter einfacher, hat weniger Papierkram und muss auch nicht nachweisen wer im Anschluss dort einzieht.

Auf Eigenbedarf habe ich nur einmal eine meiner Wohnungen erfolgreich gekündigt, dort habe ich das ganze selbst bezogen und um dem Mieter das vorzeitige beenden fernab der Kündigungsfristen auch Schmackhaft zu machen und nicht das ganze zu verlängern mit Anwalt, Gericht und Klärung, habe ich die Umzugskosten übernommen wie auch die Kaution seiner neuen Wohnung und er war binnen 4 Wochen ausgezogen und alle Seiten damit zufrieden. Es muss nicht immer alles im Drama enden, wenn man auf Eigenbedarf kündigt mit Absprachen und Anreizen kann man das auch ordentlich über die Bühne bringen.