Ferienwohnung vermieten - Gegenstände vorher kaufen?

Ich habe mal eine Frage, weil ich mich damit nicht so gut auskenne. Wir wollen uns dahingehend aber auf jeden Fall noch beraten lassen von einem Steuerberater. Wir planen ein Haus mit einer Einliegerwohnung bauen zu lassen, auch wenn das alles noch ein bisschen hin ist, wenn es gut läuft.

Nun würde man ja Dinge in diese Wohnung stellen, wie Möbel, Kleinteile und so weiter. Mich würde mal interessieren, ab wann man die Belege für die Steuererklärung sammeln muss. Kann man das eventuell auch schon vorher kaufen, den Beleg aufbewahren und dann mit abgeben oder muss erst alles stehen und man kann dann erst Belege sammeln? Das ist vielleicht eine doofe Frage, aber mich würde es mal interessieren, weil ich mich damit bisher nicht beschäftigen musste in meinem Leben.

So ganz laienhaft vermute ich mal, dass man so eine Tätigkeit irgendwie anmelden muss, zum Beispiel als gewerbliche Tätigkeit. Eine Beratung beim Steuerberater im Vorfeld wäre in jedem Fall sinnvoll, weil man dann sicher auch geschickter planen kann.

Ich vermute jetzt einfach mal, dass man die Belegen sammeln kann, sobald man diese Tätigkeit angemeldet hat. Und klar wird man am Anfang erst mal Verlust machen, weil so eine Wohnung erst gebaut werden muss und dann bekannt werden muss. Aber das ist ja auch häufig so, dass man am Anfang einer Unternehmensgründung erst mal eine Weile braucht, bis man in schwarze Zahlen kommt.

Ich würde vielleicht auch nicht nur zum Steuerberater gehen, sondern auch zu Tourismus Fachleuten. Je nachdem wo du wohnst und wie attraktiv die Region für Touristen ist, würde ich von unterschiedlicher Nachfrage ausgehen. Wenn man zum Beispiel in einem sündhaft teuren Kurort direkt am Meer wohnt, würde ich es für bekloppt halten, wenn man nur eine Ferienwohnung und nicht gleich drei oder so einplant. Schließlich muss so eine Wohnung immer auch mal dazwischen gereinigt werden und kann nie ständig belegt sein. Deshalb würde ich so als Laie sagen, dass ich in der Situation gleich mindestens zwei Ferienwohnungen planen würde, damit mindestens eine immer belegt sein kann und Geld einbringt.

Ich weiß im Moment nicht, wie der Fachverband für Touristik heißt, aber irgend so einen Berufsverband wie die IHK für den Handel werden die auch haben, wo man sich informieren kann, welches Vorgehen sinnvoll ist. Man muss ja keine Fehler machen, über die man nachher sagen würde, mit etwas Information im Vorfeld hätte man das vermeiden können.

Für die Steuererklärung kann man die Belege nur für das aktuelle Jahr sammeln für die man die Steuererklärung abgibt und in den man auch die Benutzung nachweisen kann. Somit kannst du es zwar vorher alles kaufen und auch die Belege sammeln, aber diese werden dir auf der Steuererklärung nicht als gewerbliche Nutzung anerkannt. Somit macht es keinen Sinn wenn du nun 2016 die Sachen dafür bereits alle kaufst, das Haus aber erst 2020 steht und 2022 die ersten Mieter für die Ferienwohnung dort einziehen. Somit könntest du in diesem Fall auch nur Belege von 2021 einreichen, alles andere ist bereits verjährt.

Erst wenn das Haus stehen würde und auch vermietet ist, dann könnte man das ganze steuerlich geltend machen zu einem gewissen Prozentsatz entsprechend der Nutzung. Darunter fallen essentiell notwendige z.B. Möbel wie Bett, Tisch, Fernseher. Kleinteile für die Dekoration wie Blumen und Co sind nicht anzuerkennen, da sie nicht entscheidend wichtig für die Vermietung sind. Dafür musst du die Nutzung bzw. Auslastung bereits kennen um diesen Satz im Detail zu ermitteln.

Weißt du es nicht, da es das erste Jahr ist dann ist auch Schätzen erlaubt, allerdings sollte es ziemlich nah an die Realistische Summe kommen, da ansonsten eine Rückforderung vom Finanzamt ansteht und wenn das ganze zu schlecht geschätzt wurde, dann bekommt man nachträglich auch nicht mehr Erstattet. Steht die Wohnung das halbe Jahr leer, dann beträgt die Ausnutzung auch nur 50% und damit darf der Beleg auch nur zu einem geringeren Wert angesetzt werden, als wenn die Auslastung 75% betragen würde.

Betten dürfen z.B. komplett angesetzt werden nach der Nutzung, da es für die Übernachtung notwendig ist. Tische, Stühle und Co werden zwar als "Standard" in der Vermietung angesehen, jedoch nicht beim Finanzamt und werden daher auch nur zu maximal 25% des Kaufpreises angerechnet neben der Minderung durch die Auslastung.

Zudem solltest du ebenfalls bedenken, wenn ihr das ganze als Ferienwohnung vermieten möchtet dann wir das ein unregelmäßiges Einkommen sein. Darauf fallen Steuern und Abgaben an, wie auch die Anmeldung als Gewerbe ist notwendig, damit man es überhaupt in der Steuererklärung geltend machen kann. Somit darf man auch erst mit dieser Vermietung anfangen, wenn die notwendigen Genehmigungen dafür vorliegen. Je nach Bundesland und Region herrschen für Ferienwohnungen Auflagen, anders als bei einer normalen Wohnung zur Miete die von Privat vermietet wird.

Mit der Steuererklärung alleine wird es dabei jedoch nicht getan werden, je nach dem wie die Einnahmen dadurch sind bekommt ihr zusätzlich die Gewinn- und Verlustrechnung oder die ordentliche Buchführung mit als Auflage dazu. Dann ist es deutlich aufwendiger und richtet sich auch ein wenig nach anderen Regeln, da dann dafür eine separate Erklärung abgegeben werden muss und es nicht in der privaten Steuererklärung Einzug findet.