Worauf alles beim Kauf einer Eigentumswohnung achten?

Ich überlege schon seit längerem, eine Eigentumswohnung alleine oder zusammen zu kaufen und dann weiterzuvermieten. Leider haben weder meine noch ich wirklich Erfahrungen damit. Deshalb stelle ich das Thema mal in die Runde. Wie regelt man es vertraglich richtig? Welche Fallstricke können drohen bzw. worauf sollte man achten? Was kann bei den Mietern evtl. bzw. schlimmstenfalls schief gehen? Wie kommt man an entsprechende Immobilien?

Also wenn man von Immobilien keine Ahnung hat, sollte man mit dem Kauf sehr vorsichtig sein! Auf jeden Fall muss man den Mietermarkt in der Wunschstadt ganz genau kennen sonst kauft man eine Eigentumswohnung, weil sie auf den ersten Blick günstig erscheint, sich aber in einem Stadtteil befindet der in der Stadt einen sehr schlechten Ruf hat und somit ist die Wohnung unter Umständen so gut wie unvermietbar.

Das klingt jetzt vielleicht logisch, aber wichtig ist dass man sich die Wohnung wirklich leisten kann, das heißt dass man nicht sein ganzes Erspartes in den Kauf investiert, denn das kann schnell Probleme bereiten. Denn mit dem Kauf einer Wohnung geht man immer eine Vielzahl an Risiken ein welche im weiteren Verlauf erläutert werden.

Risiken:

Leerstand, oft stehen Wohnungen lange leer, aber Kosten fallen natürlich trotzdem in Form vom so genannten Hausgeld an. Also hat man keine Mieteinnahmen und muss aber Hausgeld zahlen. Sprich man hat noch mehr Ausgaben als den Kaufpreis.

Ausbleibende Mietzahlungen, hier ist die Sache noch schlimmer, ein Mieter wohnt in der Wohnung und zahlt keine Miete. Hier fallen im schlimmsten Fall kosten für Rechtsanwälte und Räumungsklage an. Auch sind diese Wohnungen sehr verlebt sodass sie umständlich saniert werden müssen. Es entstehen also hohe Kosten ohne Mieteinnahmen.

Lage, wenn man einen Immobilienprof fragt was das wichtigste Kriterium ist, dann wird als Antwort kommen, die Lage. Die Lage ist der wichtigste Faktor denn, wenn diese schlecht ist, wird die erzielbare Mieteinnahme geringer ausfallen oder die Wohnung wird im schlimmsten Fall nicht vermittelbar sein. Man muss immer bedenken, dass eine Immobilie wie der Name schon sagt immobil ist, d.h. wo sie steht, da steht sie. Eine Immobilie birgt ein so genanntes Klumpenrisiko, da man sein Risiko nicht in mehrere Anlagen verteilt, sondern alles auf eine Karte setzt. Um Renditeausfälle zu vermeiden, sollte die Anlage gestreut werden.

Instandhaltung, wenn Immobilien einige Jahre alt sind müssen unter Umständen umfangreiche Instandsetzungs- und haltungsmaßnahmen ergriffen werden welche auf die Eigentümergemeinschaft umgelegt werden. Hier ist vor dem Kauf unbedingt die Höhe der Instandhaltungsrücklage zu erfragen! Die jährliche Zuführung sollte mindestens 0,75 € pro m² Wohnfläche je Monat betragen (je älter das Objekt desto mehr). Eine gesunde Rücklage sorgt dafür, dass Sonderumlagen auf die Eigentümer vermieden werden.

Verwaltung, eine schlechte Verwaltung kann die besten Immobilien dermaßen herunterwirtschaften, sodass eine positive Rendite schwer erzielbar wird.

Bausubstanz, man sollte vor dem Kauf lieber Geld für einen Sachverständigen ausgeben, damit man nicht die Katze im Sack kauft. Viele Wohnungsbesitzer haben Wohnungen gekauft die auf den ersten Blick in Ordnung waren sich aber später als Bauruinen herausstellten.

Abschließend sollte gesagt werden das sich Eigentumswohnungen als Renditeobjekt nur für Menschen eignen, die entweder mehrere Wohnungen kaufen oder die durch die Belastung der Wohnung ihr Einkommen senken wollen, um so Steuern zu sparen. Natürlich gibt es Ausnahmen, aber der Regelfall ist so.