Alte, baufällige Häuser kaufen und sehr günstig vermieten?

Ein Bekannter von mir hat zwei alte Häuser günstig gekauft. Die haben jeweils um die 5000 EUR gekostet und sehen auch dementsprechend aus. Es sind ganz schöne Bruchbuden, bei denen der Putz bröckelt oder die auch im Inneren keine richtige Wandfarbe haben, sondern eher nach Zement und Ziegel aussehen. Das Einzige, was er daran neu macht, sind die Fenster und er macht die Dächer dicht. Der Rest bleibt mehr oder weniger so. Diese Häuser vermietet er zimmer- oder etagenweise sehr günstig, etwa für 100 oder 150 EUR im Monat.

Man möchte meinen, dass da doch keiner leben will, aber es haben sich tatsächlich schon drei Mieter gefunden, die jeweils mehrere Zimmer bewohnen und die Mieten in der genannten Höhe zahlen. Das sind Studenten, denn der Ort, wo die Häuser sich befinden, ist nicht weit von einer Universitätsstadt entfernt. Die Studenten scheinen damit auch ganz zufrieden zu sein, denen ist es egal, wie die Wand von innen aussieht, so lange es nicht reinregnet.

Allerdings geht sein Geschäftsmodell nicht ganz so gut auf. Denn für beide Häuser zusammen hat er ja 10.000 EUR gezahlt und wenn die Studenten nur 100 EUR Miete zahlen, dauert es ja noch recht lange, bis er die Kosten wieder rein hat bzw. muss er ja auch fortlaufend etwas an diesen Häusern bauen. Daher denke ich eigentlich, dass das keine so gute Idee war, obwohl sich seine Investitionskosten im Rahmen halten.

Was haltet ihr von diesem Geschäftsmodell? Würdet ihr auch in so einem Haus wohnen, wenn die Miete so billig ist?

Es kommt doch wohl eher darauf an wie viele Mieter er da insgesamt hat, die jeweils diese 100 Euro zahlen. Wenn du von Vermietung pro Etage schreibst, dann vermute ich mal, dass da mindestens drei Etagen vorhanden sind. Ein Student wird aber nicht die gesamte Etage mieten, sondern nur zwei bis drei Zimmer. Gibt es pro Etage zwei Wohnungen, dann würde ich mit vier Mietern rechnen. Was dann 2.400 Euro pro Monat sind bei den zwei Häusern. Aber ich vermute, dass die Mieteinnahmen wesentlich höher sind.

Sicher hat man da die investierte Summe nicht gleich nach einem Jahr wieder drin. Aber solange es Menschen gibt, die unter solchen Bedingungen leben wollen, war es doch eine recht geringe Investition, die er da getätigt hat. Und solange Dach und Fenster dicht sind, wird sich da in den nächsten Jahren nicht viel tun müssen. Oder er saniert dann Wohnung für Wohnung und kann diese dann wesentlich höher vermieten. Hat aber bei den unsanierten Wohnungen weiterhin Einnahmen.

Deine Rechnung geht nicht wirklich auf. Dein Bekannter vermietet ja nicht das ganze Haus für 100 Euro im Monat, sondern vermietet einzelne Etagen und Zimmer. Ich gehe davon aus, dass er etwa 500 Euro mindestens im Monat an Mieteinnahmen hat. So hat er den Kaufpreis schon in zehn Monaten wieder raus.

Was nun wirklich abstoßend an einer Wohnung ohne Tapeten ist, frage ich mich allerdings. An meinem Wohnort ist es oft so, dass man Wohnungen ohne Wandbelang und zum Großteil auch ohne Fußbodenbelag vermietet werden. Aus Immobilienanzeigen anderer Städte und Gemeinden weiß ich, dass oftmals ohne Wandbelag oder Fußbodenbelag vermietet wird und wenn die Wohnung wirklich in einem schlechten Zustand ist, dann verspricht man den zukünftigen Mietern, dass sie selbst renovieren sollen und dafür drei Monate (gelegentlich auch sechs Monate) Mietfrei in der Wohnung leben können. Oder die Miete ist generell günstiger.

Wer ein Haus kauft, richtet das auch nach dem örtlichen Bedarf her. Dein Bekannter hätte nun auch viel Geld in die zwei Häuser stecken können und Luxuswohnungen aus den einzelnen Wohnräumen machen können. Dafür braucht es aber eben auch Mieter. Studenten sind relativ problemlose Mieter, die eben auch mal was selbst machen, aber dafür eben günstig leben wollen.

Nein, der hat eben nicht so viele Mieter, dass es sich lohnt. In dem einen Haus wohnt nur einer und in dem anderen Haus zwei. D.h. er hat im Monat 300 EURO Einnahmen und dem stehen 10.000 EURO Ausgaben gegenüber sowie die laufenden Kosten für die Sanierungsarbeiten. Also das sehe ich nicht gerade als lohnend an und Luxussanierung geht schon deswegen nicht, weil das Geld dafür nicht da ist.

Sind denn damit alle Räume vermietet oder sind da noch Kapazitäten? Wenn da noch weitere Mieter einziehen können, dann würde ich das noch nicht als Fehlkalkulation ansehen. Immerhin beginnen die Herbstsemester auch erst jetzt im Oktober. Von daher können da noch reichlich Mieter kommen. Man muss eben so ein Objekt auf lange Sicht betrachten, ob es sich lohnt und vor allem wie seine tatsächlichen Pläne dabei sind.

Wenn man als Großinvestor einen sanierten Wohnblock kauft und vermietet, sind die Kosten auch erst nach vielen Jahren wieder drin. Das Ganze ist einfach nichts, was sich in einer Woche rentiert. Das kann man aber doch sehr gut vorher berechnen und einschätzen.

Ich habe selber ein Haus für 5000 Euro gekauft, in dem ich aber selber wohne und natürlich habe ich es renoviert. Aber auch an den beschriebenen Zuständen sehe ich keine Probleme. Gerade als Student hat man doch wirklich weniger Ansprüche. Da spart man sich gerne teure Mieten für Wohnungen mit Schnickschnack, den man gar nicht braucht. Immerhin kann davon abhängen, ob man es sich überhaupt leisten kann zu studieren.

Was ich auch sehr positiv finde, ist die Tatsache, dass billiger Wohnraum erhalten bleibt. Ein Umstand, der landesweit bemängelt wird. Hätte dieser Mann nicht zugegriffen, wären die Häuser womöglich abgerissen und durch neue Wohnungen mit hohen Mieten ersetzt worden. Oder sie wären noch jahrelang leer gestanden bis sie unbewohnbar sind. Das ist doch nicht wünschenswert. Er hat damit also auch etwas Gemeinnütziges getan.

Also ich denke schon, dass es keine allzu schlechte Idee war. Die Frage ist natürlich, wie viel er tatsächlich noch an Sanierungskosten hat. Dach und Fenster sind recht teuer, aber auch da gibt es Möglichkeiten zu sparen. Das muss keine wahnsinnig teure Investition darstellen. Und da die Mieter anspruchslos sind und sich vor allem nicht wegen jeder Kleinigkeit beschweren, wie es Mieter von teuren Wohnungen machen, kann sich das schon rechnen.

Durch die hohe Beschwerdeschwelle wird es sogar viel mehr Spaß machen. Wenn man sanierte, teure Wohnungen vermietet, hat man kaum Kontakt zu den Mietern. Es sei denn, sie beschweren sich und stellen Forderungen. In diesem Haus jedoch könnte der Mann viel Kontakt zu jungen Menschen haben, gemeinsam mit ihnen am Haus arbeiten und nach Lösungen suchen. Auf jeden Fall ist es eine angenehmere Art von Kontakt, weil die Mieter eben anspruchslos sind, mit billigen Lösungen zufrieden sind und solche Sachen.

Scheinbar hat dein Bekannter die Häuser vor nicht all zu langer Zeit gekauft. Scheinbar ist dort wesentlich mehr Wohnraum vorhanden, als der, den er zur Zeit vermietet. Das man die Unkosten nicht gleich im ersten Monat drin hat, dass hat dein Bekannter mit Sicherheit im Vorfeld gewusst.

Eine Immobilie, egal ob man sie selber nutzt oder vermietet, rechnet sich in den seltensten Fällen in den ersten Monaten. Allerdings sind 5000 Euro nun nicht wirklich so sehr viel Geld. Wenn er die bar hatte, fließen die Mieteinnahmen ja auf sein Konto. Wenn er einen Kredit aufgenommen hat, dann kann er die Kreditraten locker mit den momentanen Mieteinnahmen decken. Noch dazu sind die Zinsen gerade niedrig.

Wenn man eine Immobilie besitzt, egal ob man sie selber nutzt oder diese eben vermietet, hat man immer Kosten. Die sich aber nach ein paar Jahren rechnen können. Nehmen wir nun mal an, die Häuser haben jeweils drei Etagen, die er zur Zeit zimmerweise vermietet. Somit für ein Zimmer also mehr Geld bekommt, als wenn er die Etagen als Wohnung vermieten würde.

Nun kann er nach und nach eine Etage nach der anderen auf den neuesten Stand bringen. Einen Teil machen eventuell schon die Mieter. Und wenn sie nur die Wände anständig verputzen. Das nur mal als Beispiel. Selbst wenn er den Mietern dafür einen Teil der Miete erlässt, ist das günstiger, wie wenn er einen Fachbetrieb die Arbeiten machen lässt.

Wenn er in ein paar Jahren, vielleicht auch erst in zehn oder fünfzehn Jahren alles erneuert hat, was momentan eben nicht dem Standard entsprechen mag, hat er das zum Teil zu niedrigen Kosten gemacht und hat während der Zeit auch Mieteinnahmen gehabt, auch wenn er nicht jedes Zimmer immer vermietet hat. Je nach dem wie sein Endergebnis aussehen soll, kann er dann, falls er weiterhin die Zimmer einzeln vermieten möchte, mindestens 150 Euro, vielleicht auch 200 Euro und mehr pro Zimmer an Mieteinnahmen verlangen. Damit dürfte er bald schwarze Zahlen schreiben.

Und was man auch bedenken sollte, dass einmal Studentenwohnungen immer gesucht sind. Ich wohne nun ein wenig entfernt von zwei Studienstädten. Selbst in meinem Wohnort werden gerade von Studenten händeringend günstige Wohnungen gesucht. Ein kleines WG Zimmer kostet hier aber schon mindestens 250 Euro. Ein kleines Zimmer mit Kochnische und Toilette auf dem Hausflur kommt teurer.

Und momentan gibt es auch alle möglichen Zuschüsse, wenn man an Bestandsimmobilien die Dämmung verbessert und so weiter. Das geschieht ja bereits mit dem Einsetzen der neuen Fenster.

Das Problem an solchen günstig vermieteten Wohnungen ist, dass sie ein Klientel anziehen, mit welchem man sich später meistens gerichtlich auseinandersetzen muss. Mietschulden, Mietnomaden und Vandalismus stehen an der Tagesordnung. Wenn man dann noch einen Mieter dabei hat, der sich auf seine Rechte beruft, kann es schnell sein, dass dieser vor Gericht durchsetzt, dass der Vermieter die Wohnung auf einen gewissen wohnlichen Standard zu setzen hat. Ergo bedeutet das noch mehr Ausgaben.

Ich finde das Geschäftsmodell sehr bedenklich und würde dieses Risiko nicht eingehen.

So eine Idee ist schlichtweg Blödsinn. Wenn man nach und nach mit dem Geld das Haus schöner macht macht es sicherlich Sinn, aber wenn man eine Bruchbude vermietet und dann noch für einen solchen Preis wird man eben auch keine besonders vernünftigen Menschen anziehen. Ich denke, dass man sicherlich so starten kann, aber man damit auf Dauer nicht unbedingt Gewinn macht.

Mit den 3 Wohnungen sind sicherlich nicht alle Wohnungen vermietetet und so kann man auf jeden Fall auch mehr Einnahmen bekommen, aber es ist eben die Frage wer in so eine Wohnung zieht. Man hat zudem als Vermieter eines ganzen Hauses auch andere Kosten zu tragen, beispielsweise wenn die Straße gemacht wird und sollte das ganze Haus nicht so ganz in sich halten und instabil sein, wird man da auch nicht lange etwas davon haben.

Man sollte da wirklich noch mal Geld in die Hand nehmen, beide Häuser zurecht machen und die Wohnungen renovieren. Man kann preislich ja eine Anpassung vornehmen, aber ich finde, dass man auch Wohnungen anbieten sollte, die zumindest einen gewissen Standard erreichen.

An sich haben doch die meisten Wohnungsinteressenten einige Ansprüche an eine Wohnung. Klar kann eine günstige Miete besonders reizvoll sein, aber wenn die Häuser extrem heruntergekommen sind, muss man sich eben fragen, ob es wirklich so sinnvoll gewesen ist, diese Häuser zu kaufen.

Zwischen Luxus und einem gewöhnlichem Standard liegen nun einmal viele Möglichkeiten und verputzte Wände als auch Estrich sollten immer schon gegeben sein. Dazu eben benutzbare sanitären Anlagen und so weiter. Aber um die entsprechenden Einnahmen dann zu haben, muss man eben auch vorerst investieren und bei einem Kaufpreis von 5000 Euro sollte so etwas eben schon mit drin sein.

Mich würden beispielsweise nicht tapezierte Wände und fehlende Fußböden nicht stören, da es bei uns durchaus üblich ist, so eine Wohnung zu vermieten. Aber dennoch würde ich eben auf die restliche Substanz des Hauses achten und ja, ich hätte da durchaus einige Ansprüche, für die ich dann auch bereit wäre, mehr Geld zu zahlen.

Selbst Studenten und andere Personenkreise, die hier angesprochen wurden, mögen da auch noch Ansprüche haben und ich denke, da sollte sich der Herr Hausbesitzer machen, die Wohnungen doch attraktiver zu gestalten. Die Ausgaben hat zwar erst er, aber durch Mieter, die dann eher einziehen, die Kosten auch schnell wieder drin.

Ehrlich gesagt würde ich niemanden zumuten, so zu hausen, und ich denke, dass daher auch die Nachfrage eher gering ist, was eben zu Leerständen in den Häusern führt.