Spekulationsgewinne bei Immobilien und deren Besteuerung

A hat die Möglichkeit eine Immobilie in Form eines Zweifamilienhauses innerhalb der Familie günstig zu erwerben. Nun hat A jedoch keinerlei Interesse an der Eigennutzung der Immobilie sondern sieht diese als reines Spekulations- und Renditeobjekt. A möchte von daher das Zweifamilienhaus einer Grundsanierung unterziehen und dieses dann Gewinnbringend verkaufen.

Nun fragt sich A, welche Möglichkeiten denn Bestehen um eine Spekulationssteuer zu umgehen oder wenigstens zu minimieren. Welche Spekulationsfristen gelten denn überhaupt bei einem derartigen Immobilienankauf und Verkauf? Könnte hierbei eine zumindest zeitweise Eigennutzung vielleicht von steuerlichem Vorteil sein?

Die Steuer zu umgehen wäre im Grunde schon so etwas wie Steuerbetrug. Schließlich würde man Handlungen bewusst mit dem Ziel begehen, die sonst anfallenden Steuern nicht zahlen zu müssen. Und im Grunde würde das z.B. dadurch gehen, dass du die Immobilie nicht kaufst sondern sie dir schenken lässt. Wobei dann u.U. die Schenkungssteuer anfällt.

Die Idee mit dem Schenken kommt daher, weil die Spekulationsfrist (von zehn Jahren) dann ab dem Zeitpunkt gilt, zu dem der ursprüngliche Besitzer die Immobilie (oder das Grundstück) erworben hat. Und ich gehe mal davon aus, dass diejenigen von denen du die Immobilie kaufen würdest, schon länger als zehn Jahre im Besitz der Immobilie sind.

Steuerliche Vorteile fallen übrigens keine an, wenn du das Objekt eine Zeit lang selber nutzen würdest. Dazu gäbe es ja auch keinen Grund. Schließlich nutzt du ja die Immobilie einfach - was steuerlich nicht gefördert werden muss.

Bei der Thematik fällt mir aber auf, welche Ideen man haben kann, wenn es um das eigene Geld geht. Wieso solltest du dir denn Gedanken um die Spekulationssteuer machen, wenn du sowieso hier nur einmalig zu Geld kommen kannst? Du bezahlst die Steuer doch sowieso nur auf den reinen Gewinn, nicht auf den Verkaufspreis. Glaubst du wirklich, hier in Bereiche zu kommen, die es rechtfertigen würden, Konstrukte zu bauen, um Steuern zu "hintergehen"?

Geregelt sind Spekulationsgeschäfte mit Häusern in § 23 (1) Nr. 1 EStG. Die Spekulationsfrist beträgt 10 Jahre bei Grundstücken und Gebäuden. Diese Frist gilt nicht, wenn es zwischen Erwerb oder Bau und Verkauf ausschließlich als eigene Wohnung genutzt wurde oder die letzten 3 Jahre inklusive des Verkaufjahres als eigene Wohnung genutzt wurde. Damit ist eigentlich alles sehr klar und deutlich gesagt. Steuern werden übrigens nur auf den Gewinn gezahlt.