Möglichkeiten die Erbschaftssteuer bei Immobilien zu umgehen

Wenn Kinder von ihren Eltern eine Immobilie in Form eines Häuschens oder auch Eigentumswohnung erben, kann das ja sicherlich von der Erbschaftssteuer her ganz schön teuer werden. Welche legalen Möglichkeiten haben denn eigentlich Immobilienbesitzer die auserkorenen Erben steuerlich zu entlasten? Welche Spielregeln sind denn bei einer Schenkung zu beachten und welche Steuersparmodelle wären denn noch denkbar? Wie hoch schlägt denn eigentlich die Erbschaftssteuer bei Immobilien zu Buche?

Man kann es über Schenkungen versuchen zu umgehen. Versuchen deswegen, weil eine frühere Schenkung automatisch zum Erbfall wird, wenn noch keine zehn Jahre vergangen sind. Das heißt konkret, wenn mir meine Mutter zum 01. April diesen Jahres 25 Prozent vom Eigenheim überschreibt und am 31. März 2023 versterben würde, wäre es eine Erbschaft.

Allerdings muss man auch die Freibeträge betrachten. Ein normales Einfamilienhaus wird im Wert den Freibetrag für Kinder bei der Erbschaftssteuer nicht übersteigen. Denn dieser liegt aktuell bei 400.000 Euro. Die selben Freibeträge gelten übrigens auch bei Schenkungen.

Will man dabei jedes Risiko umgehen, dann sollte man Immobilien an die Kinder verkaufen. Damit würde man zwar auch diverse Gebühren bezahlen, wie eben an den Notar über den Kaufvertrag oder auch für die Einträge im Grundbuch, aber man umgeht damit alle Steuern, die für eine Schenkung oder Erbschaft anfallen könnten.

Die Erbschaftssteuer wird vom Verkehrswert des Hauses berechnet. Allerdings haben Kinder je einen Freibetrag von 400 000 Euro, unter dem sie gar keine Erbschaftssteuer bezahlen müssen. Das dürfte der Normalfall sein. Liegt der Wert höher, dann müssen auch keine Steuern bezahlt werden, wenn die Erben mindestens 10 Jahre lang in der Wohnung oder dem Haus wohnen.

Eine Schenkung beinhaltet ja auch Steuern, die Schenkungssteuern. Das würde ich nur in Erwägung ziehen, wenn bestimmte Erben ausgeschlossen werden sollen. Aber auch hier gibt es gewisse Ausgleichspflichten, die von bestimmten Bedingungen abhängig sind. Das ganze ist komplex und muss im Einzelfall betrachtet werden.

Für diese Frage ist eigentlich ein Steuerberater zuständig. Schenkungen werden meines Wissens nach bis zu 10 Jahren angerechnet. Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es im Erbschafts- und Schenkungssteuerrecht Freibeträge und Steuersätze wobei bei Immobilien die Bemessungsgrundlage zu klären ist. Es gibt außerdem einem Pflichterbteil für jedes Kind. Die Stiftung Warentest hat meines Wissens nach einen sehr guten Ratgeber zu diesem Thema herausgebracht, aber hierzu sollte der konkrete Einzelfall doch besser mit einem Fachmann wie einem Steuerberater oder Steueranwalt besprochen werden.