Ist eine Eigenheimfinanzierung mit Jahresvertrag möglich?

A. möchte mit seiner Familie umziehen und ist sich nicht ganz sicher, ob ein Kauf überhaupt in Frage kommen könnte für ihn und seine Familie. Das Problem besteht darin, das A. kein Eigenkapital hat und auch zur Zeit nur einen Jahresvertrag bei der Firma hat, also nicht wirklich was festes, was man als Sicherheit bei einer Bank vorlegen könnte. Natürlich würde A. mit samt der Familie in das Haus einziehen, wenn es zum Kauf kommen würde und er könnte so das Haus als Sicherheit für den Kredit stellen. Ein passendes Objekt hat A. auch schon gefunden und es würde 129.000 Euro kosten. A. fragt sich aber, ob so etwas überhaupt realisierbar wäre. Anstatt sinnlos Miete zu zahlen, würde A. lieber gerne für ein Eigenheim monatliche Raten aufbringen.

Mit welchen weiteren Kosten in etwa müsste A. noch rechnen, falls er das Geld für das Eigenheim zusammenbringen würde? Welche monatlichen Ausgaben kommen für Eigenheimbesitzer dazu und gibt es überhaupt die Möglichkeit, mit Jahresverträgen, einen so hohen Kredit zu bekommen? Der Jahresvertrag wird in der Regel in einem unbefristeten übergehen, wenn A. keinen großartigen Bockmist verzapft in dem Jahr. Leider hat A. auch ein paar Schufa Einträge, aber eher wegen kleinerer Dinge und nichts weltbewegendes. Ist es überhaupt sinnvoll, anstatt monatlich Miete zu zahlen, so ein Risiko einzugehen und auf einen hohen Kredit für ein Haus zu hoffen?

A muss schon mal seine jetzigen Mietnebenkosten betrachten. Denn diese fallen auch bei einem Eigenheim mit an. Dazu noch Versicherungen und Grundsteuer. Damit hätten wir die laufenden Kosten. Wobei ich selbst feststellen durfte, das Wohnnebenkosten bei einem Eigenheim höher sind, als wenn man zur Miete wohnt.

Wenn sich eine Bank findet, welche die Finanzierung von A´s Wunschhaus mitmacht, dann sollte A einfach nur darauf achten, dass die Höhe der Rate so gewählt ist, damit sie im Falle einer Arbeitslosigkeit auch noch tragbar ist. Also vom jetzigen Verdienst einfach rund 60 Prozent nehmen und dann die monatlichen Kosten kalkulieren. Aber auch bedenken, das noch Gebühren für Notar, Grunderwerbssteuer und Eintragungen ins Grundbuch auf A zukommen.

Das Haus, welches A. sich ausgesucht hat, ist nichts besonderes und hat dazu noch eine Photovoltaik Anlage auf dem Dach, also würden da die Nebenkosten ja auch noch etwas geringer sein oder sehe ich das falsch? Also könnte A. es praktisch so ansehen, das er anstatt Miete, eben die Raten für den Kredit hätte, die Nebenkosten, wie Strom, Wasser und Gas, wie bei der Mietwohnung, ggf. etwas höher und dann noch die Grundsteuer? Welche Versicherung würden für A. denn anfallen und was müsste A. für die Gebühren für Notar, Grunderwerbssteuer und Eintragungen ins Grundbuch einplanen?

A. sollte auch bedenken, dass noch andere Kosten anfallen können, wenn man im eigenen Haus, statt zur Miete wohnt. Ist in einer Mietwohnung die Heizung defekt, dann meldet man das dem Vermieter. Der Vermieter lässt einen Handwerker kommen und die Heizungsreparatur wird vom Vermieter bezahlt. Wenn der Vermieter das nicht macht, kann man die Miete eventuell kürzen. Wenn man aber Eigentümer ist, muss man den Handwerker selbst bezahlen oder sitzt eben in einer kalten Wohnung. Das Beispiel mit der Heizung lässt sich auch auf andere Punkte umlegen.

Zu den Kosten für Strom und ähnliches kann man sich mal bei den jetzigen Besitzer kundig machen, was die da zur Zeit zahlen. Eine Photovoltaik- Anlage muss nicht zwingend heißen, dass der Strom dann günstiger ist. Und die Anlage muss auch gepflegt werden, was auch auf Kosten des Hausbesitzers geht.

Zu den Kosten für das Haus kommen dann auch noch Zinsen. Das sollte A. auch bewusst sein. Alleine mit den 129.000 Euro ist das nicht getan. Andere Kosten im Zusammenhang mit dem Hauskauf wurden ja auch schon genannt. Und bei einem Kredit sollte eben auch bedacht werden, dass es auch zu Engpässen kommen kann. Wie halt Arbeitslosigkeit oder gar der Tod einer der Kreditnehmer.

Bei der Photovoltaik Anlage kommt es darauf an, wie diese angelegt ist. Es gibt ja verschiedene Varianten. Eigennutzung der Energie, Einspeisung ins Netz und damit ein kleines Einkommen oder man hat nur die Dachfläche an eine Firma vermietet, was auch wieder Einnahmen bringt, aber keine Wartungskosten.

Was die Kosten für den Notar und so anbelangt, werden so um die 10 bis 15 Prozent vom Kaufpreis fällig. Da gibt es genaue Prozentangaben, welche ich aber nicht so genau weiß. Dazu eben auf die Jahre noch mögliche Kosten für Reparaturen und diese kommen irgendwann immer.

Bei den Versicherungen wird allein für das Haus eine Wohngebäudeversicherung fällig. Diese kostet, je nach Versicherungsgesellschaft um die 150 bis 200 Euro im Jahr. Das Geld muss ja auch erst mal da sein. Wenn das Haus noch in einer Region steht, wo man eher mit Naturgewalten rechnen muss, wird der Beitrag auch noch höher werden.

Bevor A an die Bank herantritt sollte A erst einmal durchrechnen, wie hoch die monatlichen Nebenkosten sind. Dazu kann man sich von dem bisherigen Eigentümer und/oder aber dem Mieter die Daten geben lassen. Daran kann man schon einmal einiges erkennen. Zusätzlich macht es vielleicht Sinn einen Gutachter hinzuziehen, der das Objekt prüft, so dass es keine späteren bösen Überraschungen gibt. Erst dann sollte A eine Entscheidung treffen und weitere Schritte in Erwägung ziehen. Denn wie schon erwähnt, können schnell weitere Kosten entstehen, an die man als Mieter erst einmal nicht denkt und die dann schnell zu einer finanziellen Belastung führen können, die nicht geschultert werden kann.

Allein die Nebenkosten des Hauskaufs können sich schnell auf 10 % der Kaufsumme belaufen. So sind neben Notar und Grundbucheintrag, auch Grunderwerbssteuer und Nebenkosten einer Finanzierung zu tragen. Unter Umständen kommt auch eine Maklercourtage hinzu.

Die Photovoltaikanlage hört sich sicher verlockend an. Hier gibt es aber auch einiges zu bedenken. Speist man den Strom lieber in das Netz ein oder nutzt man ihn selbst? Hier ist die Frage zu beantworten, für welches Modell man sich entscheidet. Dazu kann man sicher den Eigentümer/Mieter befragen, aber auch der Sachverständige kann helfen.

Dass ein befristeter Vertrag nicht unbedingt hilfreich ist, das ist richtig. A sollte sich aber auch nicht in Sicherheit wiegen, dass der Vertrag nach einem Jahr entfristet wird. Sachgrundlose Befristungen sind bis zu zwei Jahre zulässig, solche mit Sachgrund sogar noch länger. Trotzdem kann es auch möglich sein, mit einem befristeten Darlehen ein Darlehen zu bekommen. Hier kann aber ein Berater weiter helfen, der einen konkreten Einblick in die Situation des potentiellen Käufers hat.

Da A insgesamt ziemlich unbeleckt scheint, was das Thema Hauskauf betrifft, sollte A sich erst einmal genauer mit diesem Thema auseinander setzen. Denn das Thema Finanzierung ist sicher wichtig, wird aber zu Anfang noch nicht das Wichtigste sein.

EmskoppEL hat geschrieben:A. möchte mit seiner Familie umziehen und ist sich nicht ganz sicher, ob ein Kauf überhaupt in Frage kommen könnte für ihn und seine Familie.

Das ist eine sehr grundlegende Entscheidung und wenn man nicht mit Verlusten rechnen will, muss man sich schlicht im Klaren darüber sein, dass die Festlegung schon für 10-15 Jahre gültig sein sollte. Eher sogar für noch länger. Daher muss man bei so einer Entscheidung - insbesondere wenn man eine Wohnung oder ein Haus nicht sofort beim Kauf bezahlen kann - wirklich von allen Seiten betrachtet werden: wie lange gehen die Kinder noch wo zur Schule, was bedeutet die neue Wohnung oder das neue Haus bzgl. der aktuellen Arbeitsstelle hinsichtlich des Arbeitswegs. Wie weit ist die Familienplanung abgeschlossen. Eigentlich umfasst die Betrachtung wirklich alle Bereiche des Lebens! Wenn z.B. die Kinder praktisch schon am ausziehen sind, dann macht ein großes Haus weniger Sinn, als wenn die Kinder eben noch zur Schule gehen oder noch im Kindergartenalter sind.

EmskoppEL hat geschrieben:Das Problem besteht darin, das A. kein Eigenkapital hat

Das allein ist nicht wirklich ein Problem, wenn auch A sich die Frage gefallen lassen muss, wieso kein Eigenkapital aufgebaut werden konnte. Aber auch wenn dieses Eigenkapital fehlt, ist das kein K.O. Kriterium und viele Banken bieten durchaus auch 100% (und darüber hinaus!) Finanzierungen an. Und die müssen/sind eben nicht "riskanter", als z.B. 70% Finanzierungen (jedenfalls für den Kreditnehmer - die Bank verliert schon was an Sicherheit!).

EmskoppEL hat geschrieben:und auch zur Zeit nur einen Jahresvertrag bei der Firma hat, also nicht wirklich was festes, was man als Sicherheit bei einer Bank vorlegen könnte.

Zunächst ist ein Job nie eine "Sicherheit", die der Bank vorgelegt werden könnte. Vielmehr ist das Einkommen Grundvoraussetzung, um ein Darlehen bekommen zu können. Eben nicht als Sicherheit! Daher ist ein befristetes Arbeitsverhältnis tatsächlich ein ernsteres Problem als das fehlende Eigenkapital. Insbesondere, wenn A offenbar erst vor sehr kurzer Zeit bei seinem jetzigen Arbeitgeber angefangen haben sollte und praktisch noch nicht mal die Probezeit hinter sich gebracht hat. Wobei man hier "tricksen" könnte und der Bank ja nicht auf die Nase binden muss, in einem befristeten Arbeitsverhältnis zu stehen. Für die Bank reichen in der Regel die letzten Gehaltsabrechnungen - und da ist in aller Regel nur das Eintrittsdatum festgehalten. Nicht, dass es sich um ein befristetes Arbeitsverhältnis handelt. Aber A muss sich im Klaren sein, dass so ein hohes persönliches Risiko gefahren wird! Egal, wie es der Bank geht. Im Falle eines Jobverlusts wäre so eine Finanzierung die Garantie für eine Privatinsolvenz. Übrigens auch dann, wenn nicht 100% zu finanzieren sind.

EmskoppEL hat geschrieben:Natürlich würde A. mit samt der Familie in das Haus einziehen, wenn es zum Kauf kommen würde und er könnte so das Haus als Sicherheit für den Kredit stellen.

Das könnte A nicht nur, das würde die Bank in jedem Fall so machen! Das Haus ist mindestens die Sicherheit, welche auch im Grundbuch eingetragen wird. A gehört also das Haus gar nicht, weil die Bank die Hand darauf hält und sobald A eine Rate in Verzug wäre, die Bank die Zwangsversteigerung einleiten könnte.

Was für A und seine Familie sprechen könnte, wäre wenn die Zahlungen für Zins und Tilgung für das Haus geringer wären, als die aktuelle Kaltmiete. Damit wäre wenigstens nachzuweisen, dass A sich das Haus vom Grundsatz leisten kann. Und das ist im Moment das Schöne an der Zinssituation: es ist nicht abwegig, dass die Finanzierung günstiger ist, als das Aufbringen der Bestandsmieten.

EmskoppEL hat geschrieben:Ein passendes Objekt hat A. auch schon gefunden und es würde 129.000 Euro kosten. A. fragt sich aber, ob so etwas überhaupt realisierbar wäre.

A darf nicht vergessen, dass bei so einem gebrauchten Objekt oftmals ein nicht unerheblicher Renovierungsbedarf einhergeht. Dies wäre nämlich aus Eigenmitteln zu bezahlen. Und so eine Küche oder neue Böden und Bäder können stark ans Geld gehen. Wenn aber diese Punkte nicht zu berücksichtigen sind, dann könnte A 50'000 Euro von der KfW Bank erhalten, was den "echten" Kreditbetrag auf 79'000 Euro drücken würde. Bei den Voraussetzungen sind darauf dann zwar immer noch 4% an Zinsen denkbar - A würde dann aber auf eine monatliche Rate von ca. 400 Euro kommen (bei 2% Tilgung). Zuzüglich ca. 250 Euro für das KfW Darlehen. Also insgesamt auf 650 Euro (was eine ganz grobe Schätzung wäre!). Wenn aktuell die Kaltmiete höher wäre, dann wäre ein Besuch bei der Bank nicht verkehrt. Stolpern würde A höchstens noch durch den befristeten Job.

EmskoppEL hat geschrieben:Anstatt sinnlos Miete zu zahlen, würde A. lieber gerne für ein Eigenheim monatliche Raten aufbringen.

Hier muss A aber beruhigt werden: Sinnlos ist die Miete nur dann, wenn sie für ein Haus oder eine Wohnung bezahlt wird, man aber nicht darin wohnt. Ansonsten ist diese Zahlung natürlich nicht sinnlos! Und wenn man dem alten Marx glauben schenken will, so macht es für den Bewohner keinen Unterschied, ob ein Haus zur Miete oder über ein Darlehen bewohnt wird. Weil nämlich die Miete immer in etwa dem entspricht, was der Hauswert an Ertrag am Kapitalmarkt bringen würde. Der Hauskauf bringt eigentlich erst der Generation etwas, die das Objekt schuldenfrei übernehmen kann.

Und wie geschrieben: z.Z. ist es tatsächlich so, dass auf Grund der historisch tiefen Zinsen ein Hauskauf so gestaltet werden kann, dass das Abzahlen billiger ist, als das Mieten. Wobei auf lange (und mittlere) Sicht dies natürlich nicht so bleiben muss und - so sehe ich das - definitiv nicht bleiben wird.

EmskoppEL hat geschrieben:Mit welchen weiteren Kosten in etwa müsste A. noch rechnen, falls er das Geld für das Eigenheim zusammenbringen würde? Welche monatlichen Ausgaben kommen für Eigenheimbesitzer dazu

Was für Kosten sind hier gemeint? Die Erwerbsnebenkosten? Maklerkosten oder Grunderwerbssteuern, Notarkosten, Kosten für das Darlehen - es fallen schon ein paar Posten an, die sich aber von Bundesland zu Bundesland signifikant unterscheiden.

Oder ist die Frage auf Unterhaltskosten gemünzt? Also die Kosten, die auf Grund des Besitzes auf A zukämen? Das wäre in erster Linie natürlich alles, was auch sonst zu bezahlen ist (Wasser, Strom, Müllabfuhr, Öl, Gas, ...) sowie diverse Versicherungen.

EmskoppEL hat geschrieben:und gibt es überhaupt die Möglichkeit, mit Jahresverträgen, einen so hohen Kredit zu bekommen?

Ich persönlich halte das für schwierig und eigentlich für unmöglich, wenn der Bank dies verraten wird. Denn so ist definitiv absehbar, dass innerhalb des Jahres das Einkommen ersatzlos wegfallen wird. Besser wäre eine unbefristete Stelle oder aber ein Verschweigen der Befristung. Der Arbeitsvertrag muss nämlich nicht vorgelegt werden. Idealerweise aber geht man so ein Darlehen erst an, wenn die Jobsituation so weit wie möglich geklärt ist.

EmskoppEL hat geschrieben:Der Jahresvertrag wird in der Regel in einem unbefristeten übergehen, wenn A. keinen großartigen Bockmist verzapft in dem Jahr.

Oder aber das Unternehmen nach dem Jahr noch Bedarf an dieser Position bzw. der Arbeitskraft hat. Da spielen dann doch zu viele Dinge eine Rolle und das Unternehmen wird schon auch seine Gründe haben, die Stelle (zunächst) nur für ein Jahr zu besetzen. Es liegt also nicht alles in A's Hand.

EmskoppEL hat geschrieben:Leider hat A. auch ein paar Schufa Einträge, aber eher wegen kleinerer Dinge und nichts weltbewegendes.

Das ist dann noch mal dramatischer. Es geht nämlich gar nicht darum zu ermitteln, ob A bei kleinen oder großen Beträgen die Schulden nicht bezahlt, sondern ob A überhaupt zuverlässig mit seinen Verpflichtungen umgeht. Und wenn in der Vergangenheit hier Schulden nicht bedient wurden (egal, in welcher Größenordnung), dann stuft das die Kreditwürdigkeit massiv ab! Da spielen dann die "Gründe" für das nicht erfüllen der Verträge keine Rolle.

EmskoppEL hat geschrieben:Ist es überhaupt sinnvoll, anstatt monatlich Miete zu zahlen, so ein Risiko einzugehen und auf einen hohen Kredit für ein Haus zu hoffen?

Was für A und seine Familie sinnvoll ist und was nicht, muss A mit seiner Familie definieren. Ich persönlich finde die Punkte "befristeter Job" und "Schufa" sprechen gegen ein solches Vorhaben, zumal der Job sicher wegfällt und nur vielleicht in ein unbefristetes Arbeitsverhältnis mündet sowie die Schufa-Daten zeigen, dass A in der Vergangenheit ein eher lockeres Verhältnis zu seinen Verpflichtungen hatte. Im Falle eines Hauskaufs hat das aber dramatischere Folgen, als z.B. das Nichtbezahlen von Handyrechnungen.

A hat mittlerweile einen unbefristeten Arbeitsvertrag und sogar eine kleine Lohnerhöhung erhalten. Somit wäre das erste Problem, wegen dem regelmäßigem Einkommen ja schon beiseite geschafft und es ist nur noch die Sache mit der Schufa aktuell. Dort begleicht A aber auch monatlich gewisse Raten an die Gläubiger, so das wenigstens die Forderungen auch beglichen und geringer werden. Das sollte doch auch den Einsatz zeigen, das A seine offenen Forderungen begleichen möchte oder? Was denkt ihr, ist es ratsam, erst komplett alle Schulden zu begleichen oder reicht es so, wie A es händelt, auch aus?

Ich denke, dass man sich hier nicht von dem Traum leiten lassen sollte und realistisch bleiben muss. Wie blöd soll die Bank denn sein, wenn sie einem ein Kredit gibt, obwohl man in der Schufa steht, kein großes Einkommen hat und dann noch keine Rücklagen hat? Ich denke nicht, dass A eine solche Bank finden wird. Abgesehen davon hat man mit einem Haus meistens mehr Kosten, als mit einer normalen Miete. Stellen wir uns einfach mal vor, dass die Straße mal gemacht wird. Dann muss A für seinen Teil alles bezahlen. Kann A das? Ich denke nicht. Außerdem laufen ja auch andere Kosten im Monat auf und ich denke nicht, dass man mit einem Haus da günstiger ist.

Wenn die Schufa entsprechende negative Eintragungen hat, dann wird A. sich wohl den Weg zur Bank sparen können. Selbst wenn das Einkommen so hoch ist, dass man ohne Probleme vorhandene Schulden und einen neuen Kredit bezahlen kann, wird kaum eine Bank da Geld investieren. Da sollte A schon erst mal dafür sorgen, dass die Schulden bezahlt und die Schufa bereinigt wurde.

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