Was beim Immobilienkauf alles bedenken und beachten?

Wir erwarten Anfang nächsten Jahres unser zweites Kind und sehen uns deswegen schon mal nach einer größeren Wohnung um.

Inzwischen sind wir uns einig, dass es sinnvoller wäre zu kaufen statt zu mieten. Da wir noch ganz am Anfang sind, stellen sich natürlich viele Fragen. Neubau oder Altbau, Stadtrand oder lieber zentraler, 4 oder 5 Raumwohnung und so weiter und so fort.

Habt ihr schon mal eine Immobilie erworben? Worauf muss man achten? Wo kann man schnell reinfallen?

Ich habe mehrere Immobilien in meinem Besitz und habe auch erst vor kurzem wieder ein Haus zum Selbstbezug gekauft. Reinfallen kann man auf vieles, überzogene Preise, schlechte Bausubstanz, verschwiegene Defekte und Mängel, falsche Beratung bei der Finanzierung, falsche Finanzierungspläne die sich nicht realisieren lassen usw. Die Bandbreite ist dabei sehr groß und daher lässt man sich mit solch einer Entscheidung auch Zeit.

Zum einen solltet ihr euch klar werden was ihr haben wollt, auch für die Zukunft. Ein Haus oder eine Wohnung kauft man so, dass es an die Lebenssituation passt. Wollt ihr noch ein drittes Kind vielleicht mal, dann würde ich das in meine Suche und Planung auch schon einlaufen lassen und eine Wohnung mit einem Zimmer mehr nehmen. Passen die Vorstellungen finanziell zusammen, von einem Schloss mit 20 Zimmern kann jeder Träumen aber die wenigsten können sich das hinterher auch finanziell Leisten.

Habt ihr die Rahmenbedingungen festgelegt, dann könnt ihr mal sehen was ihr euch leisten könnt. Ein Haus oder eine Wohnung sollte nach 25 Jahren abgezahlt sein, denn irgendwann geht ihr auch in Rente oder die Wahrscheinlichkeit steigt mit Frührente, Berufsunfähigkeit usw. Eigenkapital sollte vorhanden sein auch wenn man erzählt bekommt es ist kein Problem ohne Eigenkapital zu kaufen, da machen die meisten eine Bauchlandung und können den Kredit nie bedienen sondern nur die Zinsen, da damit auch die monatliche Rate steigt.

Dann mal genauer Rechnen, man spart an Miete, sprich die Kaltmiete muss man mindestens in den Kreditvertrag einbringen. Nebenkosten fallen ebenfalls an, gehen extra. Dann muss aber noch Geld vorhanden sein welches zurück gelegt wird wenn an der Wohnung oder dem Haus etwas gemacht wird. Als Beispiel, eine Heizungsanlage hält 20-25 Jahre, legt man 10 Jahre monatlich 200 Euro zurück, kann man die bezahlen. Aber auch nur diese, alle andere Dinge die in der Zeit anfallen wollen aber auch bezahlt werden. Folglich steigen damit auch die Ausgaben, bleibt jetzt schon nichts übrig am Monatsende dann direkt die Finger davon lassen. Eine Wohnung oder ein Haus sind ein teures Hobby.

Wenn ihr fertig kaufen wollt, schaut euch alles genau an. Nehmt im Zweifel einen Bausachverständigen mit, lasst euch auch die Unterlagen zeigen was man gemacht hat, wann die nächsten Sanierungen anstehen. Ein Altbau ist zwar nett, aber bringt auch höhere Nebenkosten mit sich als ein Neubau nach dem neusten Standard. Je neuer das Haus ist, desto länger hat man noch Zeit Geld z.B. für die neue Heizungsanlage zurück zu legen. Kaut man ein Haus welches 25 Jahre alt ist und noch nie getauscht wurde, dann kommt das noch oben drauf.

Auch die Preise die angegeben werden was sie kosten sollen sind teilweise wirklich unrealistisch. Das Haus was ich gekauft habe, stand mit 1,2 Millionen im Expose des Maklers. Ich habe den Wert bestimmen lassen und der lag bei 780.000 Euro. Abgegeben habe ich folglich ein geringeres Angebot als angegeben worden ist mitsamt dem Finanzierungsplan welches dann auch angenommen worden ist. Dennoch ist es damit nicht getan, 10% kommen noch an Nebenkosten oben drauf und dann stehen noch Sanierungsarbeiten mit deren Kosten an, da das Haus schon etwas älter ist von der Substanz her.

Bei Fertigbauten genau hinschauen auch bei Reihenhäusern. Alles was mit Folie gearbeitet worden ist, kann im inneren Schimmeln ohne das man es bemerkt. Bei den Besichtigungen daher auf die Nase verlassen, ein leer stehendes Haus darf nach wenigen Wochen nicht muffig riechen und stinken. Stand es länger leer und riecht so, dann ist das Anzeichen das sich niemand gekümmert hat was ebenfalls Schäden verursacht haben könnte.

Mit meiner Entscheidung und Suche habe ich mir gute 3 Jahre Zeit gelassen bis ich zugeschlagen habe. Davor habe ich mir viele Häuser angesehen die es auch hätten sein können, aber entweder es gab Fakten die dagegen gesprochen haben oder auch das Bauchgefühl. Man kauft nicht das erstbeste was einem unter die Nase kommt und lasst euch bloß nicht zu einer übereilten Zusage hinreißen, denn "ich habe noch andere Interessenten" oder "mir liegt schon ein Finanzierungsplan vor" soll Druck erzeugen, benutzen Makler sehr gerne um schneller verkaufen zu können. Ist das Objekt dann weg, dann ist es ärgerlich aber man hätte schnell eine Bauchlandung machen können wenn man vorher nicht mal die Zeit bekommt sich das zu überlegen und eine Schätzung einholen zu können, sowie die Bausubstanz mit einem Sachverständigen ansehen.

Am meisten bedenkens- und beachtenswert, werden wohl die eigenen Finanzen sein. Dann beantworten sich deine Fragen von ganz alleine, denn es ist ja klar, dass die schlechtere oder kleinere Variante immer kostengünstiger ist. Man kann natürlich beim Immobilienkauf auch reinfallen, indem man bspw. eine Schrottimmobilie überteuert kauft. Gute sachkundige Berater wären da schon mal gut, aber die kosten natürlich auch immer Geld und das sollte man bei den anfallenden Nebenkosten immer mit berücksichtigen..

Grundsätzlich sollte man erst einmal schauen was und wofür man denn überhaupt sucht. Auch ein Haus kann man ja wieder verkaufen auch wenn das nicht immer ganz so schnell und unkompliziert wie bei einer Mietswohnung geht.

Von daher sollte man da schon einmal schauen, ob jetzt nur für die aktuelle Lebenssituation etwas sucht oder ob es gleich das Eigenheim für den Lebensabend sein soll. Es gibt ja Menschen, die ziehen trotz Eigenheim alle 5 Jahre um und kaufen und bauen dauernd neue Häuser und verkaufen die alten dann. Und andere machen das eben nur einmal im Leben.

Dementsprechend sind natürlich schon die Ansprüche und Überlegungen ganz anders. Kann man heute noch problemlos etliche Male am Tag Treppe hoch und herunter laufen, kann das mit 60 oder 70 schon anders aussehen und dann sollte man das bei der Planung schon versuchen zu berücksichtigen um dann nicht das ganze Haus umbauen zu müssen. Auch ist davon ja abhängig, welche Größe das Haus haben sollte. Muss man eventuell für ein drittes oder viertes Kind schon ein Zimmer einplanen. Soll eventuell mal irgendwann Homeoffice anstehen. Oder würde man dann eben einfach umziehen.

Bei der Lage würde ich eher an den Alltag denken. Sind Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Gibt es für die Kinder eine gute Anbindung mit öffentlichen Verkehrsbetrieben. Auch den Arbeitsweg sollte man berücksichtigen. Denn was bringt die tollste Innenstadtlage, wenn man eh nur im Haus und auf der Terrasse sitzt und dann noch jeden Tag aus der Stadt raus zur Arbeit fahren muss und damit täglich Stunden an Lebenszeit vergeudet. Und das kostet ja auch noch unheimlich Geld, was man woanders hätte reinstecken können. Also da würde ich mich wirklich fragen, brauche ich das und nutze ich das oder habe ich nicht viel mehr Lebensqualität wenn ich jeden Tag vom Stadtrand aus zur Arbeit fahre und morgens und nachmittags jeweils eine halbe Stunde spare und dafür halt die zwei oder drei mal dann eben in die Innenstadt fahre.

Dann stellt sich die Frage, was könnt ihr vielleicht selber machen. Aber auch hier immer realistisch bleiben. Selber machen spart viel Geld, aber nur dann wenn keiner nacharbeiten muss und dafür kostet es Zeit, die man investieren muss. Und gerade mit zwei Kindern sollte man sich das überlegen, ob die Zeit nicht bei den Kindern besser aufgehoben ist, ob man damit leben kann Monate auf einer kleinen Baustelle zu leben.

Denn auch das sollte man berücksichtigen. Je länger man für Bau oder Renovierung braucht umso länger muss man Kredit und Miete bezahlen oder zumindest Bereitstellungszinsen. Und das kann dann auch wieder einen Teil des scheinbar eingesparten Geldes auffressen.

Natürlich würde ich egal ob Kauf oder Neubau immer einen Sachverständigen dazu holen, der schaut, ob die Immobilie wirklich so gut ist wie es der Verkäufer darstellt oder ob die Baufirma wirklich ordentlich arbeitet. Viele Mängel können dabei ja durch die Endarbeiten gut versteckt werden und man sieht sie nicht mehr. Und die meisten von uns haben davon eh keine Ahnung. Also lieber etwas Geld dafür ausgeben und jemand holen, der einen vor größeren Schäden bewahrt.

Dann muss man natürlich schauen, was man sich leisten kann. Hier hilft nur eine gute Beratung. Die Nebenkosten des Kaufes sollte man immer selber bezahlen und nicht finanzieren auch wenn einige Banken das anbieten. Das kostet nur unnötig Zinsaufschlag und erhöht das Ausfallrisiko. Denn das Haus ist nur den Kaufpreis wert, den Nebenkosten steht keine Sicherheit gegenüber.

Aber auch sonst sollte man bei der Finanzierung schauen, dass man keinesfalls auf Kante näht. Man muss sich den Kredit problemlos leisten können, aber eben auch Reparaturen oder Umbauten. Selbst bei einem neu gebauten Haus fallen einem dann doch mal noch Sachen ein, die man doch nicht bedacht hatte und die dann noch angeschafft oder umgebaut werden müssen. Auch fallen regelmäßig Wartungskosten an, die man alle selber tragen muss und die zusätzlich zu den Finanzierungsraten kommen.

Beim Kredit selber sollte auch die Laufzeit vernünftig gewählt werden. Dabei sind die 25 Jahre Laufzeit bis zur Volltilgung eigentlich ein guter Gradmesser. Wobei man da überlegen sollte, je nach dem wie alt man ist, dass man bis zur Rente fertig ist, da da dann das Einkommen in der Regel massiv sinkt. Aber da ihr gerade noch ein Kind erwartet, spielt das wohl nicht so die Rolle.

Vollfinanzierung ist grundsätzlich möglich, kostet aber oft Zinsaufschlag und kann auch durchaus eine psychische Belastung sein, wenn man den Riesenkredit sieht, die Raten und das Gefühl hat kaum vorwärts zu kommen. Das sollte man nicht unterschätzen. Auch wenn es bei den derzeitigen Zinsraten rational gesehen recht billig ist. Aber auch hier lohnt ein Bankenvergleich ob nicht manche Banken deutliche Zinsabschläge gewähren, wenn man nur ein paar tausend Euro selber einbringt.

Sondertilgungen kann man vereinbaren, sollte man sich aber gut überlegen, ob man das überhaupt braucht. Also kommt man überhaupt in die Lage, dass jedes Jahr ein paar Tausend Euro wirklich übrig wären mit den man nichts anzufangen weiß und sie deshalb zusätzlich in den Kredit steckt oder ist man eh der Typ, der das dann lieber für irgendwas anders ausgibt. Dann kann man sich das auch gleich sparen und kann damit bei einigen Banken auch etwas bei den Zinsen sparen.

Der erste Beitrag ist jetzt schon ein paar Jahre alt und sicher kommt es auch auf die Region an, aber hier ist es jetzt nicht so, dass man die freie Auswahl hätte. Klar kann man sich eine 5 Zimmer Altbauwohnung in Zentrumsnähe, aber trotzdem natürlich ruhig gelegen, wünschen. Aber auch wenn man keinerlei Beschränkungen beim Budget hat, was bei den meisten Leuten nicht der Fall ist, muss so etwas ja auch erst mal auf dem Markt sein. Und das ist es zumindest in meiner Region oft eben nicht.

"Schon mal" nach einer Wohnung schauen, die man in 3 Monaten kaufen kann, kannst du total vergessen. Ich kenne Leute, die seit über einem Jahr suchen. Ich würde erst mal schauen, wie viel ihr überhaupt ausgeben könnt und wie viel davon dann tatsächlich auf den Kaufpreis der Wohnung entfallen darf. Dann würde ich einen "Wunschzettel" erstellen mit verschiedenen Gewichtungen. Also die gewünschten Eigenschaften von "sehr wichtig" bis "wäre nett" zu ordnen. Und dann kann die Suche losgehen.

Ich finde es schwer irgendwelche spezifischen Dinge aufzulisten, auf die man achten sollte, weil ja nicht mal klar ist ob es ein Neubau oder ein Altbau werden soll. Aber Tipp für den Altbau - schau dir die Bauvorschriften genau an. Bei größeren Renovierungen gelten teilweise die gleichen, strengeren, Vorschriften bei bei Neubauten. Das wird eventuell deutlich teurer als gedacht, trotz möglicher KFW Zuschüsse.