Unmögliche Mieter - Haben es Vermieter heutzutage so schwer?
Im Moment habe ich alle meine Garagen vermietet und ich muss zwar bei dem ein oder anderen mal nachhaken, wo die Miete bleibt, weil manche nicht pünktlich zahlen, aber es läuft so halbwegs. Ich finde es aber schade, dass ich überhaupt nachhaken muss. Denn eigentlich haben alle einen Dauerauftrag eingerichtet. Nur manche heben von ihrem Konto so viel ab, dass der Dauerauftrag nicht aufgeführt wird - was ich auch zweifelhaft finde, leben die von der Hand in den Mund?
Bei neuen Mietern hatte ich neulich das Problem, dass die wohl bei ihren Dauerauftrag die IBAN falsch angegeben haben und das zwei Monate nicht gemerkt haben. Finde ich auch merkwürdig, dann würde da doch was zurück überwiesen, das muss man doch merken. Am besten und zuverlässigsten zahlen ältere Männer ohne großartigen Familienanhang. Junge Paare sind schlechte Zahler, genauso wie Frauen. Aber man kann sich nicht immer seinen idealen Mieter aussuchen.
Bevor ich die Garagen alle vermieten konnte, standen manche nun mehrere Wochen leer. Und wenn ich dann Anzeigen aufgebe, um neue Mieter zu finden, dann löchern mich manche erst mit Fragen und melden sich dann nicht mehr, manche machen unverschämte Vorschläge für eine Reduktion der Miete, manche machen mit mir einen Besichtigungstermin aus und kommen dann nicht - das nervt sehr. Was sind das für unhöfliche Menschen?
An Kündigungsfristen hält sich auch keiner. In meinen Mietverträgen steht eine zweimonatige Kündigungsfrist. Die Leute machen es aber so, dass sie mir einfach sagen, sie brauchen die Garage nicht mehr und mir die Schlüssel in die Hand drücken oder per Post schicken. Die Kündigungsfrist wird gar nicht eingehalten. Es hat sogar kein einziger bisher die Kündigungsfrist eingehalten; wobei einer zumindest einen Nachmieter selbst gesucht hat, was ich ganz nett fand.
So habe ich mir das nicht vorgestellt, als ich die Idee hatte, Garagen zu vermieten, um mir ein passives Einkommen zu erwirtschaften. Ich habe mir das einfacher vorgestellt und die Menschen kooperativer. Den finanziellen Nutzen hat es zwar dennoch für mich, aber es ist mehr Aufwand damit verbunden, als ich mir dachte und insofern ist es nicht wirklich ein passives Einkommen, weil ich doch einiges an Aufwand habe.
Ist das allgemein so, dass Vermieten so ein schwieriges Business ist? Manche vermieten hier ja auch Wohnungen, habt ihr da die gleichen Probleme? Wie hilft man sich da?
Also deine Beobachtungen kann ich nicht machen, dass vor allem die älteren Herren nur zahlen und Frauen oder gar Familien ihrer Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen. Aber ich denke auch, dass es einen Unterschied macht ob Garage oder Wohnung, denn in einer Garage wohne ich nicht und damit wäre das auch nicht für mich das primäre Ziel diese monatlich zu bezahlen wenn es wirklich sehr knapp ist. Wird dies gekündigt, dann ist es nicht so schlimm und dramatisch als wenn die Wohnung weg ist und gerade mit Kindern überlegt man sich das zweimal, denn sonst kommt auch noch direkt das Jugendamt mit ins Haus.
Die besten Erfahrungen habe ich in diesem Sinne mit Berufstätigen Leuten im Mittleren Alter von 30-50 Jahren gemacht. Darunter war die Zahlungsmoral nicht sonderlich gut, und darüber hinaus auch nicht mehr, gerade wenn man in Rente gegangen ist und auf einmal die Miete nicht mehr drinnen war. Daher achte ich doch sehr darauf, ob jemand auch ein festes Arbeitsverhältnis hat und ob die Person das auch lange behält oder ständig am wechseln ist.
Das mit den Fragen kenne ich auch, auch das an der Miete verhandelt werden möchte. Auf so etwas gehe ich gar nicht mehr ein und wenn man sich nicht mehr meldet, dann meldet man sich halt nicht mehr, es kommen noch genug andere. Auch inseriere ich frühzeitig, dass ich keinen Leerstand habe und einfach die Schlüssel in die Hand drücken findet bei mir ebenfalls nicht statt. Solange keine schriftliche Kündigung mit Kündigungsschreiben als Bestätigung vorliegt, solange ist das Mietverhältnis aufrecht und solange wird auch bezahlt und genauso lange nehme ich die Schlüssel nicht zurück. Als es einer per Post probiert hatte die Schlüssel zu schicken, gingen die direkt über meinen Anwalt an ihn zurück und die Miete durfte weiterhin gezahlt werden bis die ordentliche Kündigung eingereicht worden ist.
Aller Anfang ist schwer auch bei Wohnungen kann man Glück oder Pech haben. So habe ich aktuell auch eine Mieterin, die jede Woche hier anruft weil irgendwas kaputt ist angeblich und ich mich dann darum kümmern darf. Bislang war alles selbst verschuldet von der Dame und dabei sind echte Dinge, die mir in 12 Jahren noch nicht untergekommen sind oder die nagelneu gemacht wurden. Andere sind unproblematisch, von denen höre ich einmal im Jahr etwas wegen der Nebenkostenabrechnung und sonst kommt Miete pünktlich und wird alles selbstständig geklärt. Zum Glück ist dieser Teil überwiegend, denn nur so Dinge wie die eine Mieterin könnte ich mir auch zeitlich auf die Dauer nicht erlauben.
Ich kann dir nur raten, bestehe auf die Kündigungsfristen und nehme die Schlüssel erst später entgegen wenn das Datum näher rückt. Im Zweifel kann man das auch per Anwalt durchsetzen um den Leerstand und finanziellen Verlust einzudämmen, denn immerhin läppert sich das auch über das Jahr gesehen da Fixkosten dennoch anfallen auch wenn Mietobjekt leer steht.
Ich denke, dass das bei einer Wohnung gut funktioniert und sich auch lohnt, auf die Kündigungsfrist zu pochen. Aber bei den Garagen habe ich ja das Problem, dass potentielle Anwaltskosten weit höher wären als die monatliche Miete.
In dem Fall, wo der Schlüssel per Post kam, da muss der Mieter pro Monat 30 Euro zahlen. Wenn ich dem die Schlüssel anwaltlich hätte zurückschicken lassen, dann hätte ich ja gleich Anwaltsgebühren entrichten müssen. Wo liegen die? Ich tippe mal auf 100 Euro oder?
Dann hätte derjenige dann vielleicht ordentlich gekündigt und hätte mir noch zwei Monate Miete gezahlt. Eigentlich müsste er die Anwaltsgebühren meines Wissens auch übernehmen, aber vermutlich nicht automatisch, sondern das muss man auch irgendwie einfordern oder einklagen, oder?
Und was, wenn das jemand ist, der aufgrund des Anwaltsschreibens verärgert reagiert, dann auf stur stellt und die Schlüssel behält, aber nichts mehr bezahlt. Den müsste ich dann rausklagen und ziemlich hohe Kosten erst einmal auslegen. Vielleicht macht der dann aus Wut noch was kaputt oder verliert die Schlüssel. Eine Räumungsklage ist auch bei einer Garage überraschend teuer. Vielleicht sehe ich das Geld auch nie wieder, wenn der dann zahlungsunfähig ist.
Da nehme ich es lieber in kauf, dass die Kündigungsfristen eben nicht beachtet werden, aber ich bekomme die Schlüssel wieder, keiner dreht durch, niemand muss zum Anwalt. Ich kann ja auch in der Zeit, in der keine Miete kommt, die Kosten alle absetzen und wirklich Verlust mache ich da keinen großen. Es wäre schön, wenn alles besser funktionieren würde, aber ich habe auch keine Lust, mir die Aggressionen anderer heraufzubeschwören, indem ich auf die Kündigungsfrist poche.
Das sagt sich immer leicht, dass man dann zum Anwalt geht oder auf irgendwelche Klauseln pocht, aber was man dann damit im Endeffekt bewirkt kann manchmal schlimmer und schädigender sein als dass man mal einen Monat Leerstand hat, weil die Kündigung zu schnell erfolgt ist.
Zitronengras hat geschrieben:In dem Fall, wo der Schlüssel per Post kam, da muss der Mieter pro Monat 30 Euro zahlen. Wenn ich dem die Schlüssel anwaltlich hätte zurückschicken lassen, dann hätte ich ja gleich Anwaltsgebühren entrichten müssen. Wo liegen die? Ich tippe mal auf 100 Euro oder?
Dann hätte derjenige dann vielleicht ordentlich gekündigt und hätte mir noch zwei Monate Miete gezahlt. Eigentlich müsste er die Anwaltsgebühren meines Wissens auch übernehmen, aber vermutlich nicht automatisch, sondern das muss man auch irgendwie einfordern oder einklagen, oder?
Je nach dem welcher Anwalt du hast, aber mit 100 Euro pro Stunde bist du gut dabei. Wenn eine Rechtschutzversicherung besteht die auch das Vermieterrecht mit inbegriffen hat, dann übernimmt diese die Kosten und holt es sich nachträglich vom Verursacher zurück. Gleiches auch für alle weiteren Kosten, dass kann man direkt vom Anwalt machen lassen.
Eine Räumungsklage ist auch für eine Wohnung entsprechend teuer und dauert ihre Zeit, es ist nicht so, dass man das für eine Wohnung billiger bekommt als für eine Garage und auch dort tritt man mit Pech erst einmal in Vorkasse. Die realistischen Kosten für eine Wohnungsräumungsklage liegen bei 10.000-20.000 Euro und diese muss man sich erst im Anschluss in einem weiteren Verfahren erklagen und meistens haben die Leute diese Summe auch gar nicht und man bleibt drauf sitzen. Bei kleineren Summen eher machbar und dort würde sich auch das warten lohnen wegen der Verzinsung von 5% über dem Basiszins.
Zitronengras hat geschrieben:Das sagt sich immer leicht, dass man dann zum Anwalt geht oder auf irgendwelche Klauseln pocht, aber was man dann damit im Endeffekt bewirkt kann manchmal schlimmer und schädigender sein als dass man mal einen Monat Leerstand hat, weil die Kündigung zu schnell erfolgt ist.
Ich sage es nicht leicht ich mache das auch so. Ob ich damit einen Mieter der ohnehin gehen möchte verärgere oder nicht ist mir egal. Er hat sich auf den Vertrag eingelassen und dazu gehört auch die Kündigungsfrist. Sozusagen ist das die Pflicht des Mieters sich daran zu halten und auch nicht einfach dort machen zu können was er möchte, ich kann es ja auch nicht ihn von heute auf morgen auf die Straße zu setzen. Was soll ich damit schlimmer machen? Meinst du es steht jemand mit der Forke vor meiner Tür und nimmt den weiteren Ärger in Kauf? Kam noch nie vor und wenn, dann sind das Einzelfälle mit denen ich leben kann.
Leerstand gibt es bei mir nicht aus diesem Grund (andere Gründe wie z.B. Renovierung oder Wunschmieter will erst einige Monate später einziehen schon) und wollte ich mir auch gar nicht leisten, denn wie gesagt, die Fixkosten laufen weiter und muss ich solange als Vermieter tragen wie z.B. Stromgrundgebühr usw. Ist da ganze vermietet, dann ist das Mietersache und somit habe ich nicht nur den Schaden durch die entgangene Mieteinnahme, sondern auch weitere Kosten die ich dann auf einmal tragen darf. Dürfte sich bei einer Garage nicht anders verhalten als bei einer Wohnung, aber je nach Größe macht das finanziell halt schon einiges aus. Denn meine Wohnungen kosten auch nicht nur 30 Euro im Monat, sondern fangen ab 420 Euro an und gehen bis ins vierstellige.
Je nach dem welcher Anwalt du hast, aber mit 100 Euro pro Stunde bist du gut dabei. Wenn eine Rechtschutzversicherung besteht die auch das Vermieterrecht mit inbegriffen hat, dann übernimmt diese die Kosten und holt es sich nachträglich vom Verursacher zurück. Gleiches auch für alle weiteren Kosten, dass kann man direkt vom Anwalt machen lassen.
Ja, das wäre mir zu teuer. Ich meine, wenn eine Sitzung beim Anwalt 100 Euro kostet und es geht um eine Miete von 30 Euro im Monat - das steht dann in keinem Verhältnis mehr. Nun gibt es Vermieterrechtsschutzversicherungen, auf die spielst du sicherlich an. Die Idee, mir so etwas zuzulegen hatte ich auch schon. Aber erstens bieten viele Versicherungen gar keinen Rechtsschutz für Vermieter und diejenigen, die das anbieten, offerieren das als Extrabaustein. D.h. das ist nicht in der normalen Rechtsschutzversicherung, sondern man muss das extra dazukaufen. Und das ist nicht billig.
Dann liegt das nächste Problem darin, dass viele Versicherungen sich nicht an Garagenvermietung richten. Ich hatte eine gefunden, die bot einen Tarif an für Vermieter von Garagen, da musste man aber pro Garage im Jahr 20 Euro zahlen. Und zwar für jede Garage, das wird nicht billiger und da gibt es auch keine Rabatte. Ich hätte also für meine 15 Garagen 300 Euro Versicherung im Jahr zahlen müssen. Das finde ich ziemlich viel. Und dann haben diese Tarife noch eine Selbstbeteiligung, die weit, weit höher liegt als eine Garagenmiete. Das fand ich dann nicht sinnvoll und lohnend.
Eine Räumungsklage ist auch für eine Wohnung entsprechend teuer und dauert ihre Zeit, es ist nicht so, dass man das für eine Wohnung billiger bekommt als für eine Garage und auch dort tritt man mit Pech erst einmal in Vorkasse.
Laut meinem Kenntnisstand richten sich die Kosten einer Räumungsklage nach der entgangenen Miete. Ich war da mal auf einen Online-Rechner gestoßen, mit dem man das sogar ausrechnen konnte und da kam raus, dass mich eine Räumungsklage für eine Garage 250 Euro kosten würde. Das klingt nicht viel, aber man muss ja immer bedenken, wie niedrig die Mieten für die Garagen sind.
Ob ich damit einen Mieter der ohnehin gehen möchte verärgere oder nicht ist mir egal. Er hat sich auf den Vertrag eingelassen und dazu gehört auch die Kündigungsfrist. Sozusagen ist das die Pflicht des Mieters sich daran zu halten und auch nicht einfach dort machen zu können was er möchte, ich kann es ja auch nicht ihn von heute auf morgen auf die Straße zu setzen. Was soll ich damit schlimmer machen? Meinst du es steht jemand mit der Forke vor meiner Tür und nimmt den weiteren Ärger in Kauf? Kam noch nie vor und wenn, dann sind das Einzelfälle mit denen ich leben kann.
Ich denke halt, dass es manchmal besser ist, nicht so auf solche Regeln zu pochen. Da wird niemand vor meiner Tür stehen, aber da könnte sich dann jemand weigern, die Garage zu räumen und zahlt dann nicht mehr. Da mir die Räumungsklage zu teuer ist, wäre das ein Umstand, den ich gerne vermeiden würde. Und ich hatte schon Leute, die einfach keine Miete gezahlt haben, denen bin ich dann mit vor der Tür stehen so lange auf den Keks gegangen, bis sie mir das rechtliche Geld und die Schlüssel wiedergegeben haben. Daran, dass alle immer lieb und einsichtig reagieren, wenn man mit dem Einschalten eines Anwalts den friedvollen Weg verlässt, glaube ich nicht.
Aber selbst wenn man den Extremfall nimmt, den du hier schilderst. Ich glaube zwar nicht, dass das passieren wird, mir zumindest nicht, aber mal rein hypothetisch - mal angenommen, da wäre einer, der auf das Einschalten eines Anwalts aggressiv reagiert und mit der Mistgabel vor der Tür steht. Was willst du dann machen? Polizei rufen? Und, was machen die? Nix, die verhören den kurz, dann lassen die den wieder gehen. Da hat er noch genug Gelegenheit, dich abzumurksen. Im Falle eines Falles schützt einen keiner, auf die läppische Polizei ist kein Verlass im Ernstfall. Darum finde ich es besser, sich keine Feinde zu machen, auch wenn das dann bedeutet, dass da mal eine Garage einen Monat leer steht. Es passiert ja auch nicht andauernd. Aktuell habe ich eine leer stehen, für die es aber auch Interessenten gibt.
Leerstand gibt es bei mir nicht aus diesem Grund (andere Gründe wie z.B. Renovierung oder Wunschmieter will erst einige Monate später einziehen schon) und wollte ich mir auch gar nicht leisten, denn wie gesagt, die Fixkosten laufen weiter und muss ich solange als Vermieter tragen wie z.B. Stromgrundgebühr usw. Ist da ganze vermietet, dann ist das Mietersache und somit habe ich nicht nur den Schaden durch die entgangene Mieteinnahme, sondern auch weitere Kosten die ich dann auf einmal tragen darf. Dürfte sich bei einer Garage nicht anders verhalten als bei einer Wohnung, aber je nach Größe macht das finanziell halt schon einiges aus. Denn meine Wohnungen kosten auch nicht nur 30 Euro im Monat, sondern fangen ab 420 Euro an und gehen bis ins vierstellige.
Ich muss für die Garagen Pacht bezahlen, das sind im Jahr meistens so 80 Euro und Grundsteuer, das sind im Jahr meistens 10 Euro. Strom ist überall inklusive, also Teil der Pacht. Wenn die nun einen Monat leer ist, bringt mich das nicht um. Natürlich wäre es besser, wenn die vermietet wäre, aber wenn nicht, dann ist es eben so.
Zudem kann ich ja die ganzen Kosten steuerlich geltend machen und ich schreibe auch die Kosten der Garagen selbst ab, also die Anschaffungspreise und das führt bei mir dazu, dass ich aktuell wegen der Abschreibungen auf meine ganzen Einnahmen aus den selbstständigen Tätigkeiten keine Steuern mehr zahlen muss. Ich kann sogar absetzen, wenn ich mit einem Interessenten zur Garage gefahren bin und mit diesen 30 Cent pro km kann ich viel mehr absetzen als was mich das tatsächlich an Sprit kostet.
Ich habe mit dem Vermieten angefangen, weil ich eine passive Einnahmequelle wollte, sodass ich meine Selbstständigkeit, die mir nicht wahnsinnig viel Spaß macht, herunterfahren kann und weniger arbeiten muss. Daher will ich mir damit auch nicht großartig viel Aufwand machen. Ich erkenne an, dass es sich bei dir um eine andere Situation handelt, da du ja viel höhere Summen hast, um die es geht. Wenn mehrere tausend Euro Miete auf dem Spiel stehen, dann sind die Wertigkeiten auch andere als wenn es nur um 30 Euro geht.
Da finde ich es schon beneidenswert, wie du es geschafft hat, dir so ein Immobilienimperium aufzubauen. Hast du die Häuser gerbt? Oder hast du die wirklich gekauft? Und wenn so viel Anfangskapital da war, dass du die Häuser gekauft hast, hättest du dir mit dem Geld nicht auch so ein schönes Leben machen können? Warum gehst du noch arbeiten, wenn du mehrere tausend Euro Miete im Monat einnimmst? Ich würde dann meinen Job an den Nagel hängen.
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