Finanzierung Haus kaufen: Wieviel Kredit ist möglich?

Vielleicht kann jemand aus eigener Erfahrung sprechen. Oder jemand der gerade einen Kredit aufgenommen hat um ein Haus zu kaufen. Wir (mein Freund und ich) würden uns gerne ein kleines Häuschen kaufen. Wir haben beide eine feste Anstellung und verdienen zusammen ca. 2400 Euro netto.

Nun würde mich interessieren womit ich ungefähr rechnen kann. Ich weiß das verschiedene Faktoren eine Rolle spielen und man nicht direkt eine Summe sagen kann, aber vielleicht gibt es ja eine ungefähre Summe.

Naja, eigene Erfahrung hierzu begrenzt, da ich nur Mietshäuser kaufe und keines, dass ich selber bewohne - da sind auch 100 - 110 % Finanzierungen möglich ohne große Einkommen (obwohl diese natürlich von Vorteil sind).

Wir haben beide eine feste Anstellung und verdienen zusammen ca. 2400 Euro netto.

Netto sagt gar nichts, sorry wenn ich es so sage. Wieviel habt ihr nach Abzügen aller Ausgaben (Miete, Lebenshaltungskosten usw.) monatlich übrig, also was könnt ihr reell sparen? Das ist das Nettohaushaltseinkommen, mit dem die Bank rechnet. Und hier sollte man nicht knapp rechnen, was optimal übrig bleibt, sondern was man wirklich in der Tasche hat.

Dazu kommt: Wenn ihr das Haus selber bewohnen wollt ohne Nebeneinkünfte, z. B. durch Vermietung, muss hier dummerweise bei deutschen Banken immer mindestens 20 % Eigenkapital mitgebracht werden, heißt: Wenn ihr ein Haus für 200.000 Euro finanzieren wollt müssen 40.000 Euro schon da sein. Und auch das gilt nur eingeschränkt, da 80 % Finanzierungen fast immer einen Zinsaufschlag nach sich ziehen, die Regel sind eher 60 % Finanzierungen zu 20 % Eigenkapital und die anderen 20 % werden durch einen Bausparvertrag oder etwas vergleichbares abgedeckt, der bereits fällig sein muss (also nicht frisch angefangen).

100 - 110 % Finanzierungen sind möglich, diese werden allerdings meist nur von ausländischen Banken (da das außerhalb Deutschlands normal ist) angeboten die sich langsam mehr und mehr hier etablieren und dann meist nur bei einem ausreichenden Einkommen oder bei Renditeobjekten mit stimmiger Kalkulation.

Aber schieß erst einmal das ungefähre Haushaltsnettoeinkommen nach und wieviel ihr ungefähr an Eigenkapital aufbringen könnt - erst dann kann man ungefähr sagen, wie es aussieht. Oder umgedreht: Welches Objekt (Preis und Art) wäre interessant für euch, dann kann man auch ausrechnen, was ihr mitbringen müsst.

Mein Vorschreiber hat da sehr recht. Mit deinen Angaben ist hierbei keine klare Aussage möglich. Zumal die Kreditbedingungen in der momentanen Wirtschaftskrise sehr angezogen wurden. Habt ihr denn schon Eigenkapital ansparen können? Dies spielt in einer Finanzierung auch eine wesentliche Rolle.

Wir hatten bei unserer Finanzierung zwei Optionen. Unser Haus kostete 110.000 Euro. Natürlich kamen noch einige Nebenkosten dazu, wie zum Beispiel Notar, Grundbuchamt, Umbaukosten und ähnliches. Zu dem aktuellen Zeitpunkt war mein Mann Alleinverdiener, da ich noch in Elternzeit war. Ich bekam also gerade einmal die dreihundert Euro Erziehungsgeld und noch vierhundert Euro aus einem Nebenjob. Es stand aber bereits fest, dass ich nur noch ein Jahr in Erziehungszeit bleiben würde, um dann wieder in Vollzeit in meinen Beruf zurück zu kehren.

Bei der einen Option hatten wir bereits ein Guthaben von 20.000 Euro. Dies hatten wir auf zwei Bausparverträge angespart. Da mein Mann aber zu diesem Zeitpunkt nur einen Zeitvertrag hatte und ich eben in Elternzeit war, bekamen wir den Kredit nicht. Obwohl unser Bausparberater uns vorher schon bei der Besparung bremsen musste, denn wir sparten zu diesem Zeitpunkt aktuell eintausend Euro im Monat. Auch unter diesem Aspekt der vorherigen Übersparung und unter Berücksichtigung unserer Nebenkosten, war nicht mehr zu machen.

Unsere zweite Option war unsere Hausbank. Dort war es kein Problem und wir bekamen direkt einen Kredit. Insgesamt haben wir 130.000 Euro aufgenommen. Unser Guthaben von 20.000 Euro haben wir nach der großen Enttäuschung von dem Bausparvertrag genommen. Somit hatten wir 150.000 Euro für unser Haus.

Natürlich kommt es auch immer auf die Gegend an, wo ihr ein Haus kaufen, beziehungsweise bauen möchtet. Hier bei uns in der Region sind die Preise im Vergleich zum Ruhrpott oder Bayern sehr günstig.

Wie du selbst sagst, kann man eine Ferndiagnose nicht abgeben, da viele Faktoren eine Rolle spielen. Ich habe Mitte des Jahres zusammen mit meiner Mutter ein Haus gekauft und dafür auch einen Kredit benötigt. Wir haben uns bei vielen Banken erkundigt und sind schlussendlich bei der Deutschen Bank gelandet.

Die meisten Banken finanzierten keine 100%. Bzw. war man bei einer solchen Finanzierung gezwungen immer ein KfW-Darlehen mit einzubauen. Das wäre nicht das Problem gewesen, aber das wollten wir aus verschiedenen Gründen nicht. Wir hatten das Problem, dass wir dieses Haus recht spontan gekauft haben und so einen Kauf absolut nicht eingeplant hatten. Daher hatten wir auch keine (flüssigen) Eigenkapitalmittel vorzuweisen.

Mein Bausparvertrag läuft nur über VWL und hatte nur ein Guthaben von ca. 4000€. Aber selbst das ist noch nicht zuteilungsreif gewesen. Blieben also nur kurzfristig gebundene Festgelder und aktuelle Sparkontoguthaben. Damit kamen wir auf ca. 20.000€. Diese brauchten wir ja aber auch für die anfallenden Nebenkosten wie Notar und Grunderwerbssteuer und Maklergebühr. Der Kaufpreis des Hauses betrug 174.000€. Diese benötigten wir auch voll und zusätzlich noch ein Darlehen für Umbau/Modernisierung von 25.000€.

Am Ende haben wir beide Darlehen problemlos bekommen. Das große mit 10 Jahren Zinsbindung und das kleine als Cap-Darlehen. Denn wir wollten gern die Option haben, dieses tilgen zu können wann wir wollen. Also geplant haben wir die Tilgung eben schnellst möglich. Bedingung war die Verpfändung einer Lebensversicherung von meiner Mutter und bei mir der Abschluss einer Risikolebensversicherung. Irgendetwas an Spareinlagen/Absicherung muss man also schon in der Hand haben, um der Bank etwas anbieten zu können. Allein ein gutes und sicheres Einkommen reicht leider nicht aus.

Also Haushaltsnetto sind dann jetzt wo wir noch Miete zahlen 800 Euro die übrig bleiben. Wir wollte alles finanzieren durch einen Kredit, da wir noch sehr jung sind (26 Jahre) und vorher einfach noch keine Möglichkeit hatten etwas anzusparen.

Wir dachten das wir uns ein Haus bis maximal 150000 € leisten könnten. Wir hatten uns gedacht das wir unsere monatliche Miete von 670 € auch sehr gut zum Haus abzahlen nutzen könnten, das wäre dann wenigstens eine Investition in unsere Zukunft. Aber ich werde um einen Bankbesuch nicht herum kommen. Vielleicht sollte ich gleich mal die Deutsche Bank ansteuern.

Ein Haus kaufen ohne Eigenkapital ist Mumpitz. Vergesst es! Es ist nicht sinnvoll, gefährlich und kann euch in den Ruin treiben. Eine seriöse Bank wird hierfür auch kein Geld geben.

Ich bin Schweizer, da ist man in Geldsachen eher konservativ und meist seriös. Hier rechnet man mit Eigenkapital für eine selbstbewohnte Immobilie von 30%. Ein Haus von 150'000 Euro braucht demnach 45'000 Euro.

Das gilt natürlich nur, wenn das Haus keinerlei Reparaturen oder Renovationen braucht. Damit würde ich aber nicht rechnen. Willst du nur "das Allerwichtigste" machen, "vielleicht etwas Farbe" oder so, dann rechne mit Zusatzkosten von 10% des Kaufpreises. Vielleicht segnet die Waschmaschine einen Monat nach Einzug das Zeitliche, oder die Heizung kriegt den Schluckauf, Kanalisation ist verstopft, was auch immer. Irgendetwas geht kaputt, das ist Erfahrungssache. Bezahlen musst du. Wenn du keine Reserve hast, dann hast du schon ein ernstes Problem.

Also, ohne Eigenkapital in der von mir genannten Höhe würde ich den Kauf einer Immobilie wirklich nicht in Erwägung ziehen.

Ein Haus kaufen ohne Eigenkapital ist Mumpitz. Vergesst es! Es ist nicht sinnvoll, gefährlich und kann euch in den Ruin treiben. Eine seriöse Bank wird hierfür auch kein Geld geben.

Sorry, aber Mumpitz ist nur diese Antwort. Denn was hat der Anteil an Eigenkapital mit der Seriosität zu tun? Das heißt im Umkehrschluss also, dass alle (Groß-)Banken in westlichen Industriestaaten durch die Bank weg unseriös sind, da sie so schon seit Jahrzehnten arbeiten. Das erinnert mich schon an die Lobreden auf die Schufa - überall auf der Welt geht es auch so, nur in Deutschland (und hier: deutschsprachiger Raum) nicht?

Wo ist denn ein Eigenkapitalanteil von 20 - 40 % weniger gefährlich als einer von 100 %? In keinster Weise, denn was mir bei einer 100 % Finanzierung dazwischen kommen kann (drastische und dauerhafte Änderung der Lebensverhältnisse durch Krankheit oder Arbeitslosigkeit usw.) kann mir genauso gut bei einer 60 % Finanzierung passieren. Es gibt keinen einzigen Grund, außer vielleicht dem Zinsaufschlag, der dagegen spricht. Und selbst das ist Käse, denn ob ich 60.000 Euro zu 4,7 % oder 60.000 Euro zu 6,2 % nicht abbezahlen kann kommt letztendlich auf`s gleiche raus: Ich werde mein Haus lange nicht mehr sehen und für die meisten Menschen macht bei dieser Größenordnung dass bisschen mehr an Schulden keinen Unterschied aus!

Also, ohne Eigenkapital in der von mir genannten Höhe würde ich den Kauf einer Immobilie wirklich nicht in Erwägung ziehen.

Ich will ja nicht prahlen, aber ich habe mehrere Häuser mit einem Gesamtwert weit über der Summe der von Dir genannten Summe die trotz Tilgungen noch genug Profit für regelmäßige hohe Sondertilgungen und Extrawünsche meinerseits abwerfen! Finanzierungen ohne Eigenkapital sind nur dann (genau wie die mit) ein Henkerstrick, wenn diese zu knapp kalkuliert werden oder man hier auf biegen und brechen noch den günstigsten Zins mit dem Verzicht auf Sonderkonditionen (die einem noch Atemluft geben falls es eng wird, z. B. für eine Umschuldung) will.

Ich käme ehrlich gesagt nie auf die Idee eine Immobilie mit Eigenkapital zu finanzieren, einfach weil es kein Argument dafür gibt, welches nicht durch ein anderes (bei einer Vollfinanzierung) widerlegt werden kann. Was hat man davon? Länger warten müssen, wer hat schon schnell eine 5stellige Summe bei der Hand, und im besten Fall Zinsnachteile - der einzige der hier gewinnt ist die Bank, da sie fast den gleichen Betrag für weniger Risiko abgibt aber nur zu einem unwesentlich niedrigerem Zins. Nur soviel zur heiligen Kuh "Eigenkapital".

Aber ich werde um einen Bankbesuch nicht herum kommen. Vielleicht sollte ich gleich mal die Deutsche Bank ansteuern.

Um einen Bankbesuch werdet ihr definitiv nicht herum kommen! Nehmt auch schonmal alles an Unterlagen mit, was ihr so habt. Abgeschlossene Versicherungen, laufende feste Verträge, eine Aufstellung der monatlichen Kosten die Ihr habt. Eben alles, was eine Bank so interessieren könnte. Vielleicht auch vorher mal eine Schufaselbstauskunft einholen, nicht dass man da eine böse Überraschung erlebt. Ich mache alle paar Jahre eine, nach dem Motto: Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Ist auch interessant, was man da für einen Score hat.

Ob ihr bei der Deutschen Bank dann richtig seid kann ich nicht sagen, ich fühlte mich dort ganz gut aufgehoben. Wir haben ja bei vielen Banken Angebote eingeholt, aber die meisten wollten eben unbedingt ein KfW-Darlehen einbauen oder einen merkbaren Zinsaufschlag. Die DKB hatte ich auch angefragt, aber die machen seit Anfang des Jahres fast nichts mehr auf dem Sektor. Nicht versucht haben wir es bei der örtlichen Sparkasse. Zu denen wollten wir aus verschiedenen Gründen einfach nicht. Auf alle Fälle sollte man dann, wenn es konkret wird mehrere Angebote einholen und vergleichen. Wichtig ist zu wissen, was man eigentlich will. Also ob Sondertilgungen möglich sein sollen u.ä. Man sollte also schon mal bis zum Laufzeitende alles durchrechnen und einen Plan aufstellen. Alle paar Jahre werden VWL fällig wenn man die nutzt, die könnte man als Sondertilgung auch gleich einplanen.

Das es ohne Eigenkapital nicht geht ist wirklich Quatsch. Etwas sollte man schon haben oder eben noch einen kleineren Kredit mit einplanen. Es kommen ja doch noch einige Nebenkosten dazu. Einige weiß man ja vorher recht genau (Grunderwerbssteuer z.B.), aber es fällt immer noch irgend etwas an, was man nicht auf dem Plan hat. Das können Reparaturen oder auch neue Möbel sein. Das sollte man unbedingt bedenken.

Schaut euch doch einfach mal um was es so für Objekte auf dem Markt gibt und welche Summe ihr denn bräuchtet um ein Haus nach euren Bedürfnissen zu bekommen. Dann habt ihr eine Grundlage mit der ihr arbeiten könnt. Geht damit zur Bank und fragt an ob eine Finanzierung in der Größenordnung möglich ist. Dann habt ihr bei den Häuserpreisen und auch bei der Kreditsumme eine gewisse Planungssicherheit.

Du solltest aber nicht den Fehler machen, 100% Deiner Mietzahlung mit einer Tilgungsrate für einen Kredit gleich zu setzen! Denn mit der Miete werden noch andere Kosten abgedeckt. Würdest Du nun einen Kredit mit dem Ziel beantragen, dass die Tilgung inkl. des Zinses Deinen erwähnten 670 Euro entsprächen, kämen weitere Kosten für das Eigenheim hinzu, welche bisher in der Miete versteckt waren. Das geht über Versicherungen zu Rücklagen für Sanierungen usw.

Grundsätzlich würde ich bei so einem Vorhaben sowieso davon ausgehen, dass die monatliche Belastung durch Wohnkosten zu Beginn auf jeden Fall steigen wird. Und das sogar mindestens über die ersten 10 Jahre! Mit einem positiven Effekt kannst Du bei einer selbstgenutzten Wohnimmobilie (also einem finanziellen Vorteil gegenüber der Miete) erst rechnen, wenn ein großer Teil der Schuld abgetragen wurde.

Es gibt sogar Passagen im Kapital, welche schön den Zusammenhang zwischen Mietzins und im Haus gebundenem Kapital beschreibt. Egal was man sonst von diesem Wälzer hält, in dem Punkt liegt Marx zeitlos richtig. Etwas vereinfacht: das Geld, welches Du im Durchschnitt auf dem Kapitalmarkt mit dem Geld für einen Hauskauf erzielen könntest, entspricht in etwa der erzielbaren Mietzahlung. Hast Du also das Geld verfügbar, dann ist es gleich, ob Du ein Haus dafür kaufst und Dir die Miete sparst oder aber zur Miete wohnst und dafür Dein Geld anlegst.

Bei Dir ist es so, dass Du ein Darlehen aufnehmen willst. Damit zahlst Du zu Beginn auf jeden Fall drauf. Dennoch heißt das nicht, dass es von Beginn an eine schlechte Idee wäre. Es stehen ja beim Hauskauf auch andere Vorstellungen und Ideen dahinter.

Mit einem Überschuss von 800 Euro im Monat und der Miete sollte es aber schon so sein, dass locker die 150000 Euro zu finanzieren sein sollten. Eine Zustimmung der Bank hängt natürlich noch von anderen Faktoren ab.

Wo ist denn ein Eigenkapitalanteil von 20 - 40 % weniger gefährlich als einer von 100 %?

Das aber ist leicht zu erklären. Selbstverständlich wird einem immer geraten und gesagt, dass man es ohne min. 20% Eigenkapital nicht wagen sollte. Und das ist aus Sicht der Bank vollkommen richtig! Leider wird aber verschwiegen, dass mit dieser Eigenkapitalquote nicht der Kreditnehmer Ziel der Absicherung ist, sondern die Bank.

Im Falle eines Falles, der Zwangsversteigerung, ist es nicht unrealistisch, davon auszugehen, dass 70-80% des Hauswertes zu erzielen sein können. Nun hätte die Bank damit nicht die Gewähr, ihr Geld wieder zu bekommen. Hat die Bank aber von Beginn an nur 70% finanziert, wird die Gefahr eines Verlustes (wir reden noch nicht mal von Totalverlust!) für die Bank schlicht geringer.

Für den Kunden der sein Haus verliert bleibt es bei der Katastrophe. Ganz gleich, ob "nur" 70% oder 100% finanziert wurden.

Hier wurde ja schon angeregt diskutiert, aber ich denke, dass einige wichtige Frage noch nicht beantwortet sind:

Mein Mann und ich - wir wohnen in Österreich werden im nächsten Jahr ein Haus bauen. Wir haben für unser Grundstück mit 610m² insgesamt 100.000 Euro bezahlt und rechnen für das Haus mit weiteren 240.000 Euro. Ich persönlich denke also nicht, dass ihr mit 150.000 Euro auskommen werdet, auch wenn mir bewusst ist, dass die Preise in Deutschland etwas anders sind als in Österreich.

Bezüglich der möglichen Kredithöhe ist es bei uns in Österreich so, dass jede Person einen Kredit in Höhe von 150.000 Euro aufnehmen kann und dass ein Paar somit insgesamt 300.000 Euro zur Verfügung hat.

Ich persönlich finde zudem, dass eure 800 Euro netto Haushaltsgeld zu wenig sind. Denn für einen Kredit in Höhe von 150.000 Euro müsst ihr ungefähr mit dieser Summe rechnen - zumindest in Österreich. Wenn euch also dann einmal irgendetwas dazwischen kommt, wird es sehr eng! Vielleicht spart ihr ja erst noch ein paar Jahre und fangt dann mit dem Hausbau an.