Mit Immobilie Geld verdienen - lohnt sich die Anlage?

Hallo,

ich hab mich hier schon etwas umgesehen und einige von Euch scheinen hier ja echt Ahnung zu haben oder vom Fach zu sein, aber jetzt Schluss mit der Schleimerei .

Vorweg - wir haben keine große Ahnung: Momentan wird bei uns ein Haus mitten in der Stadt für knapp 425.000 Euro angeboten mit knapp 327 qm Wohnfläche, aufgeteilt in 4 Wohneinheiten. Dazu kommen knapp 4 - 5 % Maklerprovision, also sagen wir mal 450.000 Euro. Wir würden das Haus (Altbau im Villenstil um 1880) nicht selbst bewohnen wollen, sondern weiter vermieten und als Altersanlage nutzen wollen - die jährlichen Mieteinnahmen liegen momentan bei knapp 27.000 Euro, der reine Grundstückswert laut Amt bei knapp 270.000 Euro.

Wir würden das Haus gerne per Finanzierung kaufen wollen und am besten mit den Mieteinnahmen den jährlichen Kredit tilgen - wir sind beide selbstständig, also würden wir wohl nicht den besten Kredit bekommen. Per Kreditrechner im Internet bin ich auf Angebote gestoßen, die bei knapp 4 % liegen bei einer sehr langen Laufzeit und einer Zinsbindung von 15 - 30 Jahren. Das Haus würden wir nicht selbst verwalten wollen, sondern das eine Hausverwaltung machen lassen. Mein Mann hat grob ausgerechnet, dass das Haus so in 15 - 17 Jahren abbezahlt wäre ohne das wir hier zuzahlen müssten und dann das erste Geld bringt. Die durchgehende Vermietung ist unseres Erachtens gesichert.

Aber: Für mich klingt das alles fast zu gut, deswegen wollte ich mal die Experten hier fragen, ob wir es uns nicht zu leicht vorstellen. Welche Kosten würden z. B. zusätzlich im Schnitt beim Kauf (Amt usw.), bei der Steuer, Versicherung usw. anfallen? Es muss nicht genau sein, nur eine ungefähre Größenordnung. Dazu kommt, dass man uns sagt, dass bei einem denkmalgeschütztem Altbau kein Energiepass ausgestellt werden muss was uns leicht skeptisch macht hinsichtlich zu erwartender Kosten. Auch wurde nichts über irgendwelche möglichen Mängel geschoben, der Makler wälzt hier mehr oder weniger alles auf den bisherigen Besitzer ab.

Ob sich die Anlage lohnt? Vielleicht, aber nicht bei diesem Angebot!

qm Preis: 1300 € pro qm sind ein ziemlich schlechter Scherz . 1.000 € pro qm sind eher eine reelle Obergrenze wenn ihr schnell davon profitieren wollt.

"Mietfaktor": Das Ding kostet euch 425.000 €, dazu kannst Du locker noch einmal 10 % rechnen (Makler, Grunderwerbssteuer, Gebühren, Kredit usw.), macht einen Preis von 467.500 €! Geteilt durch die jährlichen Mietverträge gibt das einen Faktor von ~ 17,3! Alles über 15 ist Unsinn und reiner Maklerpreis - so Preise kannst Du als "günstig" nur in einer Toplage ansehen, gut ist ein Verhältnis von 12 - 13 bei einem weitgehend modernisiertem Haus.

Mietverträge: Sind das die Nettoeinnahmen? Mit oder ohne Nebenkosten? Sind die langlaufend oder kurzfristig? Säumige Mieter? Gleitklauseln vorhanden? usw.

Energiepass: Jaja, der kostet um die 27,50 € und lässt sich recht leicht erstellen. Wenn man den "nicht ausstellen kann" hätte ich mehr als nur ein ungutes Bauchgefühl!

Hauszustand: Wann war die letzte (Voll-) Modernisierung / Sanierung? Besteht Investitionsstau? Wie alt ist die Heizungsanlage? Welcher Energieträger wird verwendet? Ist es zweischalig gemauert? Feuchtigkeit im Keller / Wänden? Feuchtigkeitsspannung? Wie sehen die Laibungen aus? In welchem Zustand ist das Dach? In welchem Zustand sind die Laibungen? Zur Feuchtigkeit noch: steigende oder drückende Feuchtigkeit?

Kosten: Auf jeden Fall würde ich mir die letzte Hausabrechnung zeigen lassen, eher die letzten! Dazu musst Du bedenken, dass ihr 5 - 10 % des Kaufpreises immer schnell verfügbar liquide halten solltet, egal ob auf dem Tagesgeldkonto oder Sparbuch - bei so alten Häusern kann mal schnell etwas kommen, 10.000 - 20.000 Euro sind da bei einer größeren Sache schnell einfach so weg!

Hausverwaltung: Ich nutze selber eine, da mit das Tamtam mit den Mietern zu blöd ist und ich momentan sowieso nicht vor Ort sein kann - Für 1000 qm zahle ich momentan um die 650 Euro pro Monat, also kannst Du so mit 220 bis 230 Euro im Monat rechnen, eher mehr bei kleineren Objekten (bedeuten mehr administrativen Aufwand), also kannst Du knapp 10 % deiner Mieteinnahmen an die Hausverwaltung abdrücken was den oben erwähnten Mietfaktor noch weiter verschlechtert bei diesem Preis.

Ansonsten: Geht in das Haus, seht es euch selber an. Nehmt jemanden mit der davon etwas versteht. Fragt die Mieter was sie stört und was sie für Probleme haben, ggfs. in Abwesenheit des Maklers. Sucht nach Schwachstellen - nicht nur um den Kaufpreis zu drücken, denn die werden euch in Zukunft alle Geld kosten! Gerade bei diesem überzogenem Verhältnis und bei diesen Voraussetzungen ist das in höchstem Maße angeraten!

Noch konkret zum Makler: Dieser agiert nicht nur im Interesse des Verkäufers, sondern auch im Interesse des Käufers! Nichts mit abwälzen. Für mich ist das alles sehr suspekt, eher Finger weg davon.