Frage zur Grundschuld und Hypothek

Wir möchten im nächsten Jahr gern ein Haus bauen, aber wir sind was die Finanzierung angeht echte Schafe weil wir keine Ahnung haben was da alles auf und zukommt. Wie ist das mit Grundschuld und Hypothek, ich habe mir sagen lassen dass man die Grundschuld irgendwo eintragen lässt.

Aber was hat es damit auf sich. Und ebenso geht es uns mit der Hypothek, da gibt es so viele Fachbegriffe da schwirrt einem schon nach kurzer Zeit echt der Kopf.

Hi,

Zuersteinmal Grundschuld und Hypothek sind zwei verschiedene Dinge, was das auf sich hat erzähle ich gleich etwas genauer.

Wie du selbst schon gesagt hast, wird eine Grundschuld irgendwo eingetragen, und zwar im Grundbuch (daher heißt es auch Grundschuld). Diese wird in Abteilung III des Grundbuches eingetragen. Das bewirkt in erster Konsequenz, dass ein Grundstück bzw. Grundstück mit Haus nicht einfach so verkauft werden kann, wenn eine Grunschuld eingetragen ist, da noch weitere Zugriffsrechte bestehen.

Die Hypothek wird heute eigentlich so gut wie gar nicht mehr genutzt. (Im Volksmund heißt es zwar noch so, aber per Definition wird eine Hypothek nicht mehr eingetragen. Hypotheken befinden sich analog der Grundschuld in Abteilung III des Grundbuches, sie haben aber einen gravierenden Unterschied zur Grundschuld. Während für eine Grundschuld ins Grundbuch ein fester Betrag (z.B. 200.000 €) eingetragen wird, welcher unabhängig von dem reelen Darlehen dort steht, welches sie besichern soll, ist eine Hypothek eine Art Grundschuld die mit dem reelen Darlehen mit schrumpft. Das heißt z.B. am Anfang steht da: Hypothek 200.000 Euro, nach 2 Jahren muss dann z.B. Hypothek 195.000 Euro stehen. Aufgrund des hohen Verwaltungsaufwandes wird das heute nicht mehr gemacht, weiterhin ist auch jeder Eintrag im Grundbuch mit Kosten verbunden, die so vermieden werden.

Sowohl Grundschulden, als auch Hypotheken sind als Kreditbesicherung gedacht. Du nimmst z.B. für den Hausbau ein Darlehen in Höhe von 200.000 € auf. In gleicher Höhe wird nun eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Solltest du nun deinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen (können oder wollen ist realtiv egal) und deine Kreditraten nicht mehr bezahlen, dann hat die Bank durch die Grundschuld das Recht (wenn vorher eingeleitete Maßnahmen wie Mahnung, Stundung usw. nicht fruchten) dein Haus zur Zwangversteigerung anzumelden. Das klingt erstmal ziemlich böse, allerdings gehts auch nicht so schnell, wie man denkt. Auch die Banker kochen nur mit Wasser.

Das sind im groben die Sachen, die Grundschuld und Hypothek aussagen. Im Volksmund wird heute eigentlich der Kredit, der besteht als Hypothek bezeichnet, von der Definition, was eine Hypothek eigentlich ist, ist es aber ein gutes Stück entfernt.

Zu Finanzierungsfragen empfehle ich dir dieses Thema: Kredit jetzt aufnehmen oder warten?,

Noch weitere Fragen? Immer raus damit, ich versuch dir dann zu antworten.

Gruß jasper

Oh Klasse, du bist ein Fachmann glaub ich

Ich habe auch wirklich noch die eine oder andere Frage (an dich): Gibt es dann überhaupt einen Immobilienkredit, bei dem keine Grundschuld eingetragen wird? Und wenn nicht, muss ich dann als Kreditnehmer die Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch übernehmen oder bezahlt das die Bank? Und wie viel kostet das denn ungefähr? Ich hätte irgendwie Angst, dass diese Grundschuld nicht gelöscht wird, auch wenn das Darlehen abbezahlt ist, kann das theoretisch passieren? Weil so eine Grundschuld steht doch bestimmt auch in der Schufa Kartei, oder nicht? Kann man irgendwie dagegen vorgehen, wenn das nicht aus dem Grundbuch gelöscht wird?

Danke,

dann will ich dir mal deine weiteren Fragen beantworten.

Es gibt auch die Möglichkeit eine Immobilienfinanzierung ohne Grundschuld zu bekommen, allerdings muss die Finanzierung dann mit "Barmitteln" abgesichert werden. Als solche Mittel können eingesetzt werden: Sparbriefe mit entsprechender Laufzeit in gleicher Höhe wie das Darlehen (wer das Geld hat braucht das Darlehen auch nur aus steuerlichen Gründen) oder Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen. Da dieses Szenario allerdings eher selten ist, kommt man wohl schwierig um die Grundschuld herum.

Die Gebühren für die Eintragung musst du selbst tragen, wie hoch diese allerdings sind, kann ich dir nicht genau sagen (ich glaube das ist von Amtsgericht zu Amtsgericht und von Notar zu Notar unterschiedlich, bin mir da aber nicht ganz sicher).

Eine Grundschuld steht nicht in der Schufa. In der Schufa steht lediglich, dass du eine Wohnhausfinanzierung hast. Die Grundschuld spielt dabei eine eher untergeordnete Rolle. Eine Grundschuld wird aus dem Grundbuch nicht automatisch gelöscht. Sobald kein Darlehen mehr besteht, verliert die Bank auch ihr Zugriffsrecht auf deine Immobilie. Ob man die Grundschuld löschen lässt (das geht nur auf Antrag und ist auch wieder mit Kosten verbunden) sollte man sich allerdings überlegen. Denn wenn man irgendwann einmal ein Darlehen z.B. zur Sanierung vom Haus oder der Außenanlagen benötigt, dann kann diese Grundschuld wieder aufleben und man muss nicht nochmal eine Eintragung bezahlen. Von daher kann man sich immer überlegen sie drin zu lassen oder auch nicht. (Ich persönlich würde sie immer stehen lassen, da sie nicht schadet.) Nur wenn du das Haus verkaufen willst, dann solltest du sie zwingend vorher löschen lassen.

Falls Fragen auftauchen: Her damit.

Gruß Jasper

Hallo,
ich weiss ja nicht woher du das hast @jasper, dass eine Hypothek alle paar Jahre neu eingetragen werden muss. Ich habe selbst im Grundbuchamt gearbeitet und teilweise Hypotheken erst zig Jahre nach der Abzahlung sogar gelöscht. Und da wurden nicht alle paar Jahre neue Eintragungen gemacht. Was wohl gemacht werden KANN, wenn dies beantragt wird - ohne Anträge läuft im Grundbuchamt gar nichts - dass schon abgezahlte Teile runtergerechnet werden. Dazu muss der Gläubiger aber zustimmen.

Hat man ein Grundstück (vielleicht auch mit Haus drauf) und möchte einen Kredit aufnehmen, wird fast immer dieses als Sicherheit angegeben. Es ist eben die einfachste Art für den Kreditaufnehmer.

Eine Grundschuld wird nach Abzahlung nicht automatisch gelöscht - hier entsteht eine Eigentümergrundschuld. Das heißt, wenn z.b. 3 davon im Grundbuch stehen, die erste ist abgezahlt und somit eine Eigentümergrundschuld geworden (sowas wird auf Antrag dann eingetragen, meist auf Wunsch des Eigentümers). Der Eigentümer kann nun zu einer Bank gehen und sein Grundbuch zeigen und den ersten Platz anbieten. Je höher ein Gläubiger in Richtung erster Stelle steht, desto wahrscheinlicher ist es, dass er sein Geld bekommt im Falle einer Zwangsversteigerung. Daher nutzen sowas manche Eigentümer aus.

Ob man nun eine Grundschuld oder eine Hypothek aufnimmt, das kann am besten die Bank in einem Beratungsgespräch klären. Die sagen einem dann auch, was sie haben möchten und wieso nicht das andere.