Funktioniert Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital?

Ich verdiene eigentlich nicht schlecht, habe es aber bisher versäumt, Geld anzusparen. Nun habe ich endlich eine Traumfrau gefunden, mit der ich auch ein Haus bauen möchte. Ich zahle im Moment über 1000 Euro Miete - dieses Geld wäre auch zur Rückzahlung eines Kredites jeden Monat verfügbar.

Doch wie kann ich meine Bank davon überzeugen, dass sie mir eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital ermöglicht? Bürgen, oder eine Hypothek? Ich habe nicht wirklich Ahnung und würde mich gerne einmal unverbindlich zum Thema informieren.

Wir haben damals (Mein Exmann und ich) auch ein Haus gekauft ohne Eigenkapital. Die Bank hat sich nur darauf eingelassen, wenn wir die gesamte Summe dann über Lebensversicherung nochmal absichern.

Das war unheimlich teuer und hat uns ehrlich gesagt auch finanziell das Genick gebrochen. Man wurde damals auch nicht gut beraten und ich fand das ganze schon an der Grenze der Unseriösität. Denn jede Bank hätte sich ausrechnen können, dass wir das über kurz oder lang nicht schaffen werden. Zumal die Banken auch wußten, dass mein Lohn erst mal wegfällt, weil ich schwanger war.

Es gibt Banken, die sich darauf einlassen. Aber wie gesagt. Dann muss eine Sicherheit her. Und diese Sicherheit wollten sie in Form der Lebensversicherung, die wir zusätzlich zu den Abtragungen und Zinsen noch bezahlen mussten.

Auch wenn manche Banken eine Baufinanzierung ohne jegliches Eigenkapital anbieten, zu empfehlen ist so eine Finanzierungsmethode aber bestimmt nicht. Und wenn man zudem noch über keinerlei Ersparnisse oder anderweitige Sicherheiten verfügt, dann würde ich eher dazu raten, ganz und gar die Finger von solch einem Projekt zu lassen. Denn die Banken sichern sich ja ab und dann würde die Baufinanzierung derart teuer, dass es sich unter dem Strich garantiert gar nicht mehr lohnt. Solche Verschuldungen wären für mich ein Albtraum.

Die Banken lassen sich manchmal auf eine Baufinanzierung ein, wenn man zumindest die Kaufnebenkosten als Eigenkapital aufbringen kann. Dies ist bei einem Hauskauf der Notar, der Makler eventuell und noch einige andere Beträge. Meist gehen die Banken da von einem Betrag um die 10% aus, die beim Hauskauf anfallen. Natürlich sehen die Banken es gerne, wenn man die Finanzierung über eine Lebensversicherung oder dergleichen absichert, man sichert sich da ja auch selbst mit ab für den Fall der Fälle.

Wie das genau beim Hausbau aussieht, weiß ich nicht. Aber ich denke, da ist es ähnlich, denn auch die Finanzierung muss abgesichert sein und es fallen rund um das eigentliche Gewerk, den Bau des Hauses, auch Kosten an für Notar, Gemeinde, Stadt und dergleichen.

Am Besten, ihr geht gemeinsam zu einer Beratung zu deiner Bank, eventuell auch zu der Bank deiner Partnerin, falls das nicht die gleiche ist. Natürlich könnt ihr auch auf jeder anderen Bank ein Beratungsgespräch führen, diese möchten dann meist aber auch, dass man seine Girokonten dorthin verlegt. Das ist ja aber im Allgemeinen kein so großer Aufwand, da die Banken alle anfallenden Formalitäten erledigen. Und wenn ihr euch dann sicher seid mit dem Bau und der Finanzierung, dann sollte dem Traum vom eigenen Haus nichts mehr im Wege stehen.

Achtet aber bitte darauf, dass eine Finanzierung zur Not auch nur von einem Partner getragen werden kann oder dass die Raten angepasst werden können für den Fall der Fälle. Nicht alles im Leben ist planbar und leider kommen Schicksalsschläge unverhofft, treffen aber hart.

Ich muss hier mal meinem Vorredner vehement widersprechen. Nein, Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist nicht nicht ratsam. Auch die Kosten steigen nicht ins Unermessliche. Auch Nebenkosten können durchaus mal sogar mitfinanziert werden und auch die Unterstellung das Aufdrücken einer Lebensversicherung wäre unseriös und schlecht Beratung kann man so keinesfalls stehen lassen.

Gehen wir mal Punkt für Punkt durch. Warum sollte so eine Finanzierungsmethode nicht ratsam sein? Ganz ehrlich, für diese Aussage gibt es eigentlich keine Begründung. Wichtig ist doch, dass man es sich leisten kann. Nicht jeder, der kein Geld zurückgepackt hat, ist arm wie eine Kirchenmaus. Vielleicht waren einfach nur Shoppingtouren oder Urlaube oder andere Spaßausgaben wichtiger. Entscheidend ist doch ob man sich die Kreditrate und zusätzliche Nebenkosten im Monat leisten kann oder nicht. Und 1000 Euro Miete ist zum Beispiel auch schon mal eine Hausnummer, was ein guter Grundstock für eine Kreditrate ist. Wichtig ist eben, dass noch Luft nach oben ist. Ein Haus, egal ob Kauf oder Bau, ist meist teurer als die Miete und vor allem nur bedingt anpassbar. Also wenn es in der Mietwohnung schon knapp ist, macht es eher weniger Sinn selber zu kaufen oder zu bauen.

Braucht man eine Lebensversicherung und ist das dann unseriös? Na ja, die Frage ist eigentlich leicht zu beantworten. Hier will jemand nahezu komplett auf Pump ein Haus kaufen. Wie zahlt man dann den Kredit ab, wenn ein Partner plötzlich stirbt? In der Regel für viele von uns wohl gar nicht mehr, sondern man steht mit einem Berg Schulden da und darf das Haus veräußern. Eine Kreditabsicherung muss also eigentlich zwangsläufig her, wenn man das Haus behalten will. Das finde ich absolut nicht unseriös. Zumal es ja gar nicht so teuer ist, seinen Kredit ordentlich abzusichern. Verglichen mit unserer Kreditrate entspricht die Absicherung lediglich 3 oder 4 Prozent der Summe. Das Geld muss einfach drin sein, sonst macht die Finanzierung keinen Sinn. Man kann vielleicht darüber streiten ob die Lebensversicherung die beste Absicherung ist, keine Frage. Aber eben nicht, ob das Aufdrücken so eines Vertrages per se unseriös sei. Unseriös wäre lediglich eine Finanzierung ohne jegliche Absicherung.

Nun die nächste Frage. Treibt eine Vollfinanzierung die Kosten ins Unerschwingliche? Nein, das macht sie nicht. Natürlich wollen sich Banken das höhere Risiko bezahlen lassen. Und das finde ich auch völlig in Ordnung. Schließlich geht die Bank ja das Risiko ein im Zweifel, gerade zu Beginn vielleicht im Falle des notwendigen Verkaufes des Hauses nur einen Preis zu erzielen, der nicht reicht um den Kredit abzulösen. Aber jetzt mal ehrlich, wir reden hier über Aufschläge, die zu Zinsen von 2-3 Prozent führen. Vor 20 Jahren haben Menschen ihre Häuser mit Kreditzinsen von 5-8 Prozent bezahlt. Das ist also Jammern auf absolut hohem Niveau. Zumal es auch Banken gibt, bei denen muss man kleine Eigenanteile nicht einmal nachweisen und die Zinsen sinken schon wieder.

Also ganz grundsätzlich halte ich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für absolut machbar und auch nicht grundsätzlich schlecht oder unseriös. Man muss sich eben nur die Frage stellen, ob man sich das leisten kann und will und ob es nicht günstiger ist, doch irgendwo noch ein paar Kröten aufzutreiben. Wenn ich mir aber zum Beispiel die derzeitig steigenden Mieten und Baupreise anschaue, dann ist das Warten darauf, dass man ein paar 10 Tausend Euro zusammengespart hat um dann bei der Finanzierung statt 2,5 Prozent Zinsen nur 1,5 Prozent zu zahlen, der wohl denkbar schlechteste Weg, weil dann das Haus samt Grundstück 50 Prozent mehr kostet.

Ich zahle im Moment über 1000 Euro Miete - dieses Geld wäre auch zur Rückzahlung eines Kredites jeden Monat verfügbar.

Nein, diese 1.000 Euro stehen erst mal nicht zur Rückzahlung zur Verfügung. Denn du kannst ja die Wohnung noch nicht aufgeben. Demzufolge hast du, je nach Vereinbarung, deine Miete in oben genannte Höhe und zumindest Kreditzinsen zu zahlen. Deine monatliche finanzielle Belastung wäre also erst mal deutlich höher.

Da man aber nicht von heute auf morgen mit einem Hausbau beginnt, kann man nur dazu raten, dass man Geld anspart. Selbst wenn man eine Finanzierung ohne Eigenkapital aufnehmen will, bleibt es nie bei den vorher kalkulierten Baukosten. Und für solche Eventualitäten sollte man auch Geld zur Verfügung haben.

Es gibt schon die Möglichkeit, ohne Eigenkapital einen Hauskauf oder -bau zu finanzieren. Sicherlich sind die Zinsen dabei etwas höher, weil das Risiko der Bank ein anderes ist, als wenn ein Teil der Summe schon vorhanden ist. Auch Lebensversicherungen, die oft, aber nicht immer, gefordert werden, kosten extra, aber unter Umständen gar nicht so viel, wie man annimmt.

Bei den Versicherungen ist man auch nicht an Produkte der kreditgebenden Bank gebunden, wenn man da im Internet mal vergleicht, fällt einem auf, dass es andere Anbieter gibt, die wesentlich günstiger sind.
Dass man mit seinem Girokonto zur kreditgebenden Bank wechseln muss/soll, ist auch nicht richtig. Auch ist die eigene Bank vielleicht nicht die beste Bank für eine Baufinanzierung, hier schafft ein unverbindlicher Vergleich im Internet oder bei einem seriösen Berater auch schnell einen Überblick.

Ein nicht zu vernachlässigender Aspekt ist sicherlich die Doppelbelastung während der Anlaufphase, also die Zeit, in der man noch Miete zahlt, aber auch schon die Finanzierung zu tilgen hat. Oft gibt es aber tilgungsfreie Zeiträume bei einer Immobilienfinanzierung, auch bei Kombinationen mit den Förderdarlehen der KfW. Sechs Monate sind meistens die Zeiträume, in denen man nur den Zins zahlt, ohne Tilgung, damit ist einem schon mal ein wenig geholfen. Manchmal sind die Zeiträume aber auch länger verhandelbar.

Aber alle Aspekte, die hier aufgeführt werden, können nur als Anhaltspunkt dienen. Ein Beratungsgespräch bei einem Fachmann schafft schnell Klarheit darüber, was machbar ist und was nicht. Und machbar ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital auf jeden Fall.

Das geht sicherlich, aber bescheuerter geht es auch nicht. Mit einem guten Gehalt sollte man einfach anfangen sich etwas zurückzulegen und jeden Monat Geld zu sparen. Das dauert dann natürlich etwas, aber wenn man eine gute Summe zusammen hat, hat man bei der Bank bessere Karten und auch eine bessere Verhandlungsbasis. Man sollte sich auch im Klaren sein, dass man eine 1000 € Miete nicht gegen 1000 € Kredit abzahlen tauschen kann, denn bei einem Haus muss man immer auch noch mit anderen Kosten rechnen und gut versichert sollte es ja auch sein.

Das geht sicherlich, aber bescheuerter geht es auch nicht.

Doch natürlich geht es bescheuerter und zwar so wie du es beschreibst. Habt ihr überhaupt eine Ahnung worüber ihr redet? Wir reden hier über Zinsen die irgendwo zwischen 0,5 Prozent und 2 Prozent schwanken bei verschiedenen Eigenanteilen. Das sind dann nachher Summen über die Kreditlaufzeit, die insgesamt wenige Tausend Euro ausmachen. Allein die gesparte Miete über eine halbes Jahr oder ein Jahr macht das locker wieder wett.

Zumal allein ein ordentlicher Kreditvergleich meist genauso viel bringt, wie das Einbringen eines Eigenanteils. Wenn du da Jahre warten willst, verbrennst du mit deiner Miete am Ende viel mehr Geld als bei einer seriösen Vollfinanzierung. Zumal dein Hauspreis oder auch der Grundstückspreis ja mit Unterzeichnung der Verträge festgelegt sind. Das viele Grundstücke 5 Jahre später schon 25-100 Prozent mehr kosten, braucht dich dann nicht kümmern, außer du bist halt noch dabei dein Eigenanteil anzusparen. Auch die Hausbaukosten steigen jedes Jahr, genauso wie vielerorts die Mieten immer wieder nach oben angepasst werden.

Allein für mein Grundstück, dass ich vor 2,5 Jahren erworben habe, würde ich heute schon 20-30.000 Euro mehr bezahlen ohne irgendetwas anderes zu bekommen als vor 2,5 Jahren. Und da willst du mir ernsthaft erzählen, es wäre cleverer gewesen, 2,5 Jahren Geld zu sparen um dann über 25 Jahre Kreditlaufzeit 5.000 oder 10.000 Euro Zinsen zu sparen?

Das A und O sind nicht irgendwelche Eigenanteile. Die sind schön und am Ende bei den Zinsen vielleicht ein kleiner Bonus. Daraus wird aber am Ende des Tages keinesfalls ein Unterschied zwischen problemloser Finanzierung und nicht stemmbarer Finanzierung. Wichtig ist, dass man sich die laufenden Kosten leisten kann. Natürlich bedeutet dass eben dann auch, dass man natürlich nicht 1000 Euro Miete gleichsetzen kann mit einem 1.000 Euro Kredit.

Aber natürlich kann man diese 1.000 Euro in einen möglichen Kredit einfließen lassen. Die Miete muss ja nicht mehr gezahlt werden. Man muss sich aber bewusst sein, dass es zu einer gewissen Übergangsphase kommen kann, wo man schon den Kredit beginnen muss abzuzahlen und noch Miete leisten muss, weil man noch nicht einziehen kann. Aber auch hier kann man Regelungen finden, mit tilgungsfreien Anlaufphasen, die man auch verlängern kann oder man packt sich eben dafür ein paar Kröten bei Seite.

Man muss eben nur damit rechnen, dass in aller Regel, die anfangs versprochenen Kosten oft nicht eingehalten werden und entsprechende Puffer im Kredit vorgesehen sind oder man gegebenenfalls selber irgendwo sparen kann oder noch Luft für Nachverhandlungen hat. Wenn das Haus dann gefühlt nur halb fertig ist, ist das ja auch blöd.

Aber ich denke immer noch, dass es viel wichtiger ist, dass man sich mit seinen laufenden Einnahmen den gesamten Kredit problemlos leisten kann und man da nichts auf Kante näht. Das Haus gehört einem ja dann und man muss dann eben auch alle anfallenden Folgekosten selber tragen und kann die auf keinen Vermieter abwälzen. Die Finanzierung sollte also nie auf Kante genäht sein.

Klehmchen, sicher funktioniert eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital. Aber du solltest die Risiken nicht kleinreden. Denn nicht überall steigen die Preise so konstant wie bei dir. Das bedeutet aber nicht automatisch, dass man Immobilien hinterher geworfen bekommt. Und das kann schnell zum Problem werden.

Denn wenn es dann aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Krankheit mit der Finanzierung nicht klappt, bleibt nach der Zwangsversteigerung oft eine Restschuld. Dann hat man kein Haus und Schulden. Außerdem ist das Risiko erheblich größer, dass die Bank aufgrund der Veränderung der geänderten Einkommensverhältnisse den Kredit fristlos kündigt, obwohl man brav zahlt. Und dann stehen nur wenige Alternativen offen. Denn nur noch ganz wenige Banken finanzieren ohne Eigenkapital.