Frage zur Hypothekenvergabe

Ich habe von meinen Eltern ein schuldenfreies Haus geerbt und nun wären einige Modernisierungsmaßnahmen und Umbauarbeiten fällig. Grundsätzlich werde ich die meisten Arbeiten selbst durchführen, nur bei der Elektrik muss ich auf einen Fachbetrieb zurückgreifen.

Doch leider sind die Materialkosten sehr hoch und nun haben wir überlegt ob wir nicht eine Hypothek auf das Haus aufnehmen sollten und das Geld zur Modernisierung verwenden sollten. Uns liegt eine Schätzung vor, nach der das Haus mit Grundstück 250 000 Euro wert sein soll.

Wie hoch sind Banken bereit eine Hypothek auf das Haus abzuschließen und wie sollte man die Rückzahlung vereinbaren?

Hallo,

also grundsätzlich gibt es zwei Kriterien bei der Berechnung der Höhe eines Hypothekendarlehens. Es ist nicht der Fall, wie man vermuten könnte, dass nur die Höhe des Objektwertes über die Höhe des Darlehens entscheidet. Das Jahreseinkommen des potentiellen Hypothekennehmers ist eine weitere entscheidende Variable. Zur Entscheidung welches Kriterium dann letztendlich zur Berechnung genutzt wird komme ich später im Text.

Kriterium 1: Wert des Objektes
Es gibt verschiedene Methoden zur Berechnung eines Wertes des Objekts. Zum einen die Marktwertberechnung. Die Ermittlung muss in den meisten Fällen durch eine unabhängige Prüfgesellschaft durchgeführt werden. Ich kann an dieser Stelle keine genauen Angaben zur Berechnung des Wertes an sich machen, kann aber feststellen, dass sehr viele Einflussfaktoren in die Berechnung einfliessen (Lage, Grösse, Erhaltungszustand, etc. ...). Oftmals ist es aufgrund der vielen Variablen recht komplex die Ermittlung nachzuvollziehen. Ein Indiz für den Marktwert ergibt sich selbstverständlich aus dem Kaufpreis des Objektes, sofern das Kaufdatum nicht allzu weit in der Zeit zurückliegt.

Der andere Wert ergibt sich aus dem Wert den eine Immobilie bei einer Zwangsvollstreckung wahrscheinlich besitzt. Meistens liegt dieser bei ca. 90% des Marktwertes. Die Ermittlung des Zwangsvollstreckungswertes setzt also auch eine Berechnung des aktuellen Marktwertes voraus. Die letztendliche Hypothekenhöhe wird meist dadurch bestimmt, dass der Zwangsvollstreckungswert mit 1.25 multipliziert wird (also 125% des Zwangsvollstreckungswertes). Dieser Faktor ist aber wiederum abhängig vom Darlehensgeber.

Kriterium 2: Jahreseinkommen des Hypothekennehmers
Die andere Möglichkeit zur Ermittlung der Hypothekenhöhe ist eine Berechnung über das Jahreseinkommen. Die genauen Verrechnungssätze variieren (auch mit der Höhe des Einkommens) und ich kann an dieser Stelle nur mögliche Sätze nennen. Nehmen wir mal das Beispiel eines Jahreseinkommens von 40 TEURO (Berechnungsbasis ist das Bruttoeinkommen). Wenn man dieses Bruttoeinkommen mit 5 multipliziert kommt man zu einer Hypothekensumme von 200 TEURO. Allerdings kann es sein, dass nicht der gesamte Hypothekenbetrag ausbezahlt wird. Dies variiert von Darlehensgeber zu Darlehensgeber.

Bleiben wir mal bei deiner Situation. Du sagst das geerbte Haus besitzt einen Marktwert von 250 TEURO. Ich bin mal so frech und unterstelle dir ein Jahreseinkommen von 40 TEURO um im Beispiel zu bleiben. Um die beiden Kriterien zu vergleichen müssen wir 90% des Marktwertes berechnen (=erwarteter Zwangsvollstreckungswert) und dies mit 1.25 multiplizieren. Das ergibt 281 250 EURO. Im Vergleich zum Kriterium Jahreseinkommen mit 200 000 EURO liegt dieser deutlich höher. Die meisten Geldinstitute gewähren eine Hypothek über den kleineren Betrag. In diesem Fall 200 TEURO.

Falls du noch Renovationskosten hast, die durch eine Hypothek gedeckt werden sollen, so müssen diese bei der unabhängigen Prüfung berücksichtigt und bestätigt werden. Sie können dann zum Teil auf die Hypothek angerechnet werden. In diesem Beispiel hätte dies aber keinen Unterschied gemacht den der aus dem Jahreseinkommen ermittelte Wert ist der entscheidende.

Über die Rückzahlungsmodalitäten kann ich dir nichts sagen. Das musst du deinen Präferenzen und Möglichkeiten entsprechend mit der Bank vereinbaren.

Ich hoffe ich konnte dir ein wenig helfen.