In ein älteres Haus einziehen - Kostenfalle?

Vor kurzem hat meine Großmutter ihr Testament aufgesetzt. Sie möchte mir nach ihrem Ableben ihr Haus vererben. Das Haus wurde damals von ihr und ihren verstorbenen Ehemann, mein Großvater, im Jahre 1950 erbaut. Das Grundstück, auf dem das Gebäude steht ist relativ groß. Auf dem Haus liegen gar keine Schulden mehr. Im Gegenteil. Es sind sogar zwei Mieter im Haus.

Meine Großmutter und auch mein Vater, der das Haus für sie verwaltet seit vielen Jahren, möchten, dass ich später einmal darin einziehen werde. Der Gedanke, eine eigene Immobilie zu besitzen reizt mich sehr. Klar ist aber, falls ich dort einziehe, dass einiges oder besser gesagt vieles umgebaut werden muss - sowohl innen als auch außen, damit ich mich darin wohl und heimisch fühlen kann.

Aus Zufall habe ich neulich mit einem Bekannten über dieses Thema gesprochen, welcher derzeit selbst sein Eigenheim aufbaut (Neubau). Dieser warnte mich davor, und empfahl mir, kein Geld in so ein altes Haus zu stecken, da mit Sicherheit viele versteckte Kosten aufgrund Mängeln auf mich zukommen würden, die so hoch sein könnten wie ein Neubau. Nun hat mich das schon ein wenig irritiert. Sind alte Häuser Kostenfallen?

Meine Eltern haben ein altes Haus gekauft, welches nicht gerade klein ist inklusive Grundstück (Baujahr 1900). Das Haus ist eine immense Kostenfalle, zumindest meiner Meinung nach. Kaum wurde es einmal durchgängig renoviert, kann man im Prinzip schon wieder von vorne anfangen mit der Erneuerung. Das Haus frisst nur Geld und man sieht kaum etwas davon, da bringt es nichts, dass da mehrere Mieter im Haus zusätzlich wohnen und man dadurch eben eine weitere Einnahmequelle hat. Meine Eltern haben mit diesem Haus nur Scherereien und wenn du mich fragst, war es der größte Fehler, dieses bescheuerte Haus zu kaufen und dort einzuziehen.

Du sagst ja selbst, dass du das Haus eher erben würdest. In diesem Fall würde die Erbschaftssteuer auf dich zukommen, von der ich nicht weiß wie hoch sie in dem Fall sein wird. Hinzu kommt, dass du alle paar Jahrzehnte die Wärmedämmung und die ganzen Leitungen erneuern musst. Meine Eltern mussten auch mal alle Fenster austauschen. Irgendwann macht es das Dach auch nicht mehr und auch das muss wiederum erneuert werden. Gerade ein älteres Haus ist geprägt von Zerfall und du musst im Prinzip die ganze Zeit springen und laufen, um diesen Zerfall nur ansatzweise aufhalten zu können. Die Renovierungskosten summieren sich natürlich (vorausgesetzt du willst, dass das Haus gut in Schuss bleibt und nicht verwahrlost). Je älter ein Haus ist, desto mehr Arbeit und Kosten entstehen dadurch, egal ob du willst oder nicht.

Da kann schon einiges an Kosten zusammen kommen - Rohre, Leitungen, Fenster, Dach, Heizung und so weiter. Und in der Regel möchte man die Räume selber ja auch nicht so übernehmen, wie sie sind, selbst wenn man das könnte. Ich denke da vor allem an Bad und Küche, die bei alten Häusern ja nicht mehr dem entsprechen, was man heute so hat.

Ich mag alte Häuser mit Charakter lieber als sterile Neubauten, die in der Regel nur einen winzigen Garten haben, und würde nicht tauschen wollen. Und man muss ja auch nicht alle Renovierungen direkt in Angriff nehmen. Ich habe jahrelang mit meinen alten Fenstern gelebt und ich kenne Leute, die Badrenovierungen und solche Sachen erst nach Jahren in Angriff genommen haben. Und auch bei einem Neubau gibt es immer irgendwo irgendwas zu tun, die wenigsten Leute ziehen da ein und machen dann die nächsten zehn oder zwanzig Jahre überhaupt nichts mehr.

Sehe es doch einfach mal so, du müsstest eine Miete oder zumindest eine Rate bezahlen. Wenn du dieses Haus nimmst, musst du das nicht und kannst das Geld dann eben in die Erhaltung stecken. Vielleicht musst du einen Kredit aufnehmen um das Haus wieder in Schuss zu bringen, aber es wäre auf lange Sicht trotzdem besser für dich, finde ich.

Man darf ja auch mal nicht vergessen das an diesem Haus Erinnerungen hängen und diese sollte man nicht einfach so in andere Hände geben. Natürlich kann man damit rechnen, dass das Dach renoviert werden muss, dass die Fenster mal neu gemacht werden müssen, vielleicht auch die Treppen oder die Dichtungen, Rohre können auch kaputt sein. Dennoch hast du eben ein Haus mit Erinnerungen und das kann dir keiner nehmen, ich denke, dass es das alleine schon wert ist.

Man darf ja auch mal nicht vergessen das an diesem Haus Erinnerungen hängen und diese sollte man nicht einfach so in andere Hände geben. Natürlich kann man damit rechnen, dass das Dach renoviert werden muss, dass die Fenster mal neu gemacht werden müssen, vielleicht auch die Treppen oder die Dichtungen, Rohre können auch kaputt sein. Dennoch hast du eben ein Haus mit Erinnerungen und das kann dir keiner nehmen, ich denke, dass es das alleine schon wert ist.

Da magst du Recht haben, aber du vergisst dabei, dass man kaum Geld für sich selbst und für Urlaub etc. hat wenn man jeden Cent sofort in die Instandhaltung eines Hauses stecken muss. Wenn man nicht so viel Geld hat, versucht man im Normalfall noch vieles selbst zu machen, aber ab einem gewissen Alter macht der Körper das nicht mehr mit. Mein Vater lebt seit knapp 15 Jahren in seinem Haus, er ist fast 50 Jahre alt und er sagt er schafft das körperlich nicht mehr. Es ist einfach zu viel zu tun. Ich finde, da bringen Erinnerungen auch nicht viel, wenn man sich selbst dafür total kaputt macht und zu Tode ackert.

Das kommt halt auf den Zustand des Hauses an. Ich habe Freunde, die haben ein Haus von 1913 gekauft. Da hatte der Vorbesitzer aber die Elektrik und die Rohre gemacht und auch das Dach war ok. Was sie reingesteckt haben, war im Prinzip nur das, was sie selbst am Haus ändern wollten, halt für größere Räume wurden Wände weggekloppt, neue Dämmung, die Küche wurde verlegt, der Keller ausgeschachtet. Letztlich hat aber die Grundsubstanz keine allzu bösen Überraschungen geliefert.

Definitiv ist es so dass ein älteres Haus ständig Überraschungen bietet. Ich weiß nicht wie es anderen Hausbesitzern geht, aber bei mir ist es schon oft so gewesen dass ich beispielsweise nur mal eine kleine Abdeckung entfernen wollte um irgendwo ranzukommen und ich letztendlich das halbe Dach abdecken musste um die Balken auszutauschen weil die Holzwürmer nur noch ein symbolisches Stück Holz übergelassen hatten. Ich vermute einmal dass ich bei den Kosten die ich im Laufe der Jahre hatte durchaus auch einen Neubau hätte finanzieren können. Aber als Kostenfalle würde ich es nicht unbedingt bezeichnen. Ich weiß ja worauf ich mich einlasse und notfalls kann ich auch vor dem Kauf einen Gutachter beauftragen alle Schäden zu suchen und die Kosten für eine Sanierung zu schätzen.

Wer einen Altbau kauft der sieht ja in der Regel oft nur das Offensichtliche, also ob das Bad neu gefliest werden muss, ob die Armaturen ausgetauscht werden müssen oder ob das Dach bald eine neue Eindeckung benötigt. Dazu kommen dann immer noch die persönlichen Wünsche wie das Verschieben von Wänden oder das Abhängen von Decken. Die kalkuliert man ein und dass es dann letztendlich dreimal so teuer wird auf Grund der bereits erwähnten Unwägbarkeiten wird nicht beachtet. Wer so einen Altbau kauft der muss wissen worauf er sich einlässt.

Sicherlich muss nun nicht jeder so ein altes Haus haben wie wir, aber es hat durchaus seinen Charme, besonders die gewachsene Struktur des Umfeldes und der schöne Garten. Was ich immer gut fand war dass ich doch in gewissem Maße alle Ausgaben und Maßnahmen planen konnte. So sanierten wir zuerst die Fenster, dann die Heizung, dann das Bad, dann die Küche und so weiter. Je nach Dringlichkeit und wie Geld da war. Wir schafften das ohne Kreditaufnahme so dass alles auch noch einigermaßen in finanzieller Hinsicht erträglich war.

Leider ist es auch so dass nachträgliche Arbeiten viel teurer sind als wenn man gleich bei einem Neubau alles richtig gemacht hat. Letztes Jahr hatte ich bei mir den Keller sanieren müssen weil Feuchtigkeit aufstieg und die Träger anfingen zu rosten. Der ganze Spaß hat mich mit jeder Menge Einzelleistung trotzdem noch ungefähr 20 000 Euro gekostet. Richtig aufwendig war auch der Austausch aller Elektroleitungen. Unser Haus ist über einhundert Jahre alt und irgendwann wurde Aluminiumkabel verlegt welches auch nicht mehr ganz taufrisch war sondern irgendwo gebraucht aus einem Betrieb geklaut wurde. Zu DDR-Zeiten gab es keine anderen Möglichkeiten, man musste das nehmen was man in die Finger bekam. Auf jeden Fall müsste es jedem einleuchten dass es auch hier bedeutend einfacher ist bei einem Neubau gleich die Kabelschächte mit in der Wand zu verlegen als sie nachträglich mühsam aus dem Putz heraus zu schlagen. Von dem Dreck und den großen Schäden die man beim Freilegen dabei anrichtet ganz zu schweigen, so eine Leitung verläuft ja kreuz und quer und wirklich durch alle Räume.