Ein Haus, zwei Wohnungen - extreme Preisunterschiede

Gestern Abend habe ich entdeckt, dass eine weitere Wohnung in unserem Mietshaus zur Zwangsversteigerung steht. Das Exposé dazu habe ich mir auch mal angeschaut und bin aus dem Staunen fast nicht mehr raus gekommen. Immerhin wurde meine Mietwohnung vor zwei Jahren auch schon über eine Zwangsversteigerung veräußert, war aber wesentlich günstiger.

Die Wohnlage und das Umfeld haben sich nicht geändert. Gut, die Immobilienpreise sind wieder leicht gestiegen. Aber wie kann es sein, dass es bei weniger Quadratmetern Wohnfläche einen Unterschied von 8.000 Euro gibt? Und das eben in zwei Jahren. Irgendwie kann ich das nicht ganz nachvollziehen. Oder kann es sein, dass es bei unterschiedlichen Gutachtern auch für das selbe Objekt zwei verschiedene Verkehrswerte geben würde?

Ich denke, da kommt einiges zusammen. Das ist nicht nur auf einen Punkt zurückzuführen. Zum einen nehme ich mal nicht an, dass die zwei Wohnungen auch noch im gleichen Stockwerk sind. Es macht schon einen Unterschied, ob man im ersten Stock wohnt oder im achten. Dann können sich die Zustände der zwei Wohnungen sehr unterscheiden. Je nachdem wer vorher wie drin gewohnt hat und ob renoviert wurde. Und hat sich das Umfeld wirklich nicht geändert? Vieles bleibt da vom Normalbürger unbeachtet. Dass die Straßenbahn nun alle 12 Minuten fährt statt nur alle 15. Ein Supermarkt mehr in 3km Entfernung zählt womöglich trotzdem mit rein auch wenn es eigentlich ganz schön weit weg ist. Und der Rest macht dann der steigende Immobilienpreis.

Also wenn ich mir die Wohnungen in meinem Haus ansehe, würden die auch zu unterschiedlichen Preisen verkauft werden müssen, weil hier jede Wohnung einen anderen Standard hat. In einer Wohnung ist die Toilette auf dem Hausflur, in einer anderen ist kein Badezimmer drin, in anderen sind zum Teil neue Fenster drin, in anderen sind alle Fenster erneuert worden und so weiter.

Wenn ich mir mein Haus vor einem Jahr ansehe, da wären die Verkaufspreise noch mal anders gewesen. Die Wohnung in der ich jetzt lebe, wäre für ein Apfel und ein Ei verkauft worden müssen. Heute dürfte meine Wohnung die Wohnung sein, die den höchsten Quadratmeterpreis erzielen würde. Zumindest wenn hier endlich mal alle Arbeiten erledigt sind. Und in spätestens drei Monaten ist es eine andere Wohnung, die den höchsten Quadratmeterpreis erzielen würde, weil die bis dahin eigentlich saniert sein müsste und da auch aller möglicher Luxus rein kommen wird.

Wie aber Bienenkönigin schon sagte, der Preis hängt auch von verschiedenen Faktoren ab. Das Stockwerk spielt sicherlich eine Rolle. Aber auch die Ausstattung. Und die ist in den wenigsten Häusern wirklich haargenau gleich. Dann spielt auch mit rein, ob die Wohnung bewohnt ist oder unbewohnt ist. Wie lange sie leer stand sicherlich auch.

Die Wohnungen haben beide den selben Standard. Die Unterschiede liegen in der Größe, Zimmeranzahl und Etage. Einzig bei der Lage, und das würde ich eher als Preisminderung ansehen, ist der Dönerladen direkt gegenüber der Wohnung die aktuell zur Zwangsversteigerung steht. Deswegen kann ich mir den doch enormen Preisunterschied nicht erklären. Vor allem, weil sie eben auch kleiner als meine Wohnung ist und ein Zimmer weniger hat.

Zudem hat sie, durch die Lage im Erdgeschoss noch den Nachteil, dass eben vom Keller her keine Wärme kommt. Ich dagegen habe doch noch in der dritten Etage den Vorteil, dass unter mir in der Wohnung auch geheizt wird.

Viele Menschen ziehe aber eher ins Erdgeschoss als in den dritten Stock. Der Käuferkreis ist bei einer Erdgeschosswohnung wesentlich größer, vor allem wenn sie eventuell noch ebenerdig liegt. Denn dann kann sie auch von Menschen mit einer Gehbehinderung genutzt werden oder von älteren Menschen, die es eben nicht mehr schaffen, regelmäßig in den dritten Stock zu laufen.

Hier ist es so, zumindest was die Mietpreise angeht, dass kleinere Wohnungen grundsätzlich teurer sind, als größere Wohnungen. Ich würde in meiner Stadt wesentlich weniger pro Quadratmeter an Miete zahlen, wenn ich in eine größere Wohnung ziehe.

Größere Wohnungen sind noch dazu meistens günstiger, damit sie eben auch noch bezahlbar sind. Gerade weil sie für Familien mit Kindern geeignet sind und bei Familien mit mehr als einem Kind das Geld immer knapper ist.

Wenn ich das aber richtig verstehe, sind die Wohnungen nicht im selben Haus? Oder betrifft die Dönerbude auch deine Wohnung? Da sollte man dann auch Bedenken, dass die Gerüche durchaus nach oben steigen. Beziehungsweise ist es so, dass Betriebe die Lebensmittel kochen, braten und so weiter einen Abzug bis zum Dach haben müssen. Die oberen Wohnungen sind da doch benachteiligter.

Die Wohnungen sind im selben Haus. Die Dönerbude ist im Haus auf der anderen Straßenseite. Ein Abzug ist dort im oberen Fenster der Küche zu sehen. Wenn er bis zum Dach ginge, würde es auch meine Wohnung nicht betreffen. Das Dach liegt wesentlich höher, als meine Fenster. Allerdings ist die Geräuschkulisse im Erdgeschoss durch den Kundenverkehr wesentlich größer, als hier oben bei mir.

Und so wie ich das hier beobachten kann, sind Erdgeschosswohnungen recht schlecht zu vermieten. Man hat die Geräusche der Straße und des Hauses ständig zu ertragen. Dazu ist eben keine der Erdgeschosswohnungen wirklich ebenerdig und damit für körperbehinderte Menschen damit eher ungeeignet. Zumindest wenn man schon auf einen Rollstuhl angewiesen ist.

Mit der Geräuschkulisse wurde mir mal erklärt, dass man die in höheren Stockwerken eher wahrnimmt, als im Erdgeschoss. Als ich noch in zweiten Stock gewohnt habe, habe ich teilweise jedes Wort verstanden, wenn jemand auf der anderen Straßenseite telefoniert hat. Ich habe allerdings keine Vergleichswerte, wie das gewesen wäre, wenn ich im Erdgeschoss gesessen hätte.

Ich habe ja hier im Haus die Erdgeschosswohnung auch angeboten bekommen. Anführer der Pro-Liste war, dass es nur vier Stufen sind. So weit ich informiert bin, wird diese Wohnung demnächst von den Nachbarn im dritten Stockwerk bezogen. Die Frau hat Krebs und kann nicht mehr laufen. Es ist ein riesiger Organisationsaufwand, wenn sie das Haus mal verlassen muss. Was sich nun mal nicht immer vermeiden lässt. Ihr Ehemann möchte die Abläufe mit dem Umzug ins Erdgeschoss erleichtern.

Alles im allem wird es aber für jede Wohnung Vor-und Nachteile geben. Kleine Wohnungen bringen trotzdem in der Regel einen höheren Quadratmeterpreis ein. Und die Immobilienpreise haben sich in zwei Jahren auch verändert. Heute würde man in meinem Stadtviertel auch mehr Geld bekommen, als noch vor zwei Jahren.

Wenn die Wohnung in einem "Ballungsgebiet" liegt, dann dürfte ein Preissprung innerhalb von nur zwei Jahren von 20% (und sogar mehr!) gar nicht so selten sein. Ich kenne es bei mir aus der Gegend, dass die Hauspreise "im unteren Preissegment" (also das, was der sog. Normalverdiener sich leisten können sollte) tatsächlich innerhalb kurzer Zeit massiv gestiegen sind.

Wenn man z.B. 2011 geschaut hat, gab es (nicht viele Angebote, aber es gab sie!) Angebote im Bereich von 350'000-400'000 Euro. Die gleichen (gleichwertig!) Häuser/Reihenhäuser wurden schon Anfang 2013 für 500'000-600'000 Euro gehandelt! Das hat dann weder was mit der Lage, der Ausstattung oder sonstigen "greifbar-realen" Bedingungen zu tun. Hier sorgt die Nachfrage und der mediale Hype dafür, dass Verkäufer unglaubliche Preise verlangen können. Ich denke dann auch noch, das hier Makler ihren Teil dazu beitragen, die Erwartungshaltung der Verkäufer entsprechen in die Höhe zu treiben.

Wobei ich auch sagen muss, dass ich aktuell seit ca. 3 Jahren ein Objekt "beobachten" kann, welches Anfangs für 420'000 Euro angeboten wurde und durch diverse Anbieterwechsel (immer ein anderes Maklerbüro - immer neue Bilder ) auch schon für 690'000 Euro über Anzeigen angepriesen wurde. Die Konsequenz ist, dass es immer noch nicht verkauft wurde - heute aber wenigstens wieder auf "nur" 540'000 Euro (plus 15'000 Euro für die Garage!) gefallen ist. Und ich fand es schon mit dem ersten Preis überteuert.

Die Nachfrage ist hier nicht sonderlich hoch. Und ich kann eher einen Preisrückgang beobachten. Dazu haben wir gerade bei Mietwohnungen im Stadtbereich einen enormen Leerstand und dabei wurden zumindest von den Wohnungsbaugesellschaften schon einige große Häuser abgerissen, um dem Problem entgegen zu wirken.