Wohnrecht auf Lebenszeit bei Hausersteigerung mit übernehmen

Familie Sch. möchte ein Eigenheim ersteigern. Ein Projekt haben sie besonders ins Auge genommen. Allerdings ist in dem Haus eine Einliegerwohnung in der ein älterer Mann wohnt, der wohl Wohnrecht auf Lebenszeit hat. Sicher ist der Mann wohl auch nicht mehr der Jüngste. Aber wie man an Jopi Hesters sehen konnte, ist das keine Garantie, dass dieser Mensch bald stirbt. Und das will ja auch Familie Sch. nicht.

Familie Sch. macht sich aber dennoch Gedanken. Sie würden ja in Kauf nehmen, dass die Einliegerwohnung erst mal besetzt ist. Das Haus an sich ist groß genug. Allerdings was ist, wenn der alte Mann nicht mehr alleine wohnen kann? So viel wie Familie Sch. erfahren konnte ist dieser Mann wohl mehr oder weniger alleine. Ab und an kommt ein Neffe vorbei und kümmert sich ein wenig um den Mann. Aber im Großen und Ganzen ist er eben alleine. Wie wird das dann aussehen, wenn Familie Sch. merkt, dass der Mann nicht mehr alleine leben kann. Hat die Familie dann auch die Pflege des Herrn am Hals?

Wie sieht es rechtlich aus, wenn man überhaupt ein Haus ersteigert, in dem noch jemand wohnt, der auch ein, im Grundbuch eingetragenes, Wohnrecht auf Lebenszeit hat? Was kann dann auf diese Familie zukommen? Sollte man generell davon Abstand nehmen ein solches Haus zu ersteigern? Warum sollte man Abstand nehmen?

Man sollte auf jeden Fall Abstand nehmen, wenn man keine andere Person in dem Haus haben möchte. Das, was im Grundbuch eingetragen ist, das bleibt. Somit kann der Mann auf sein Recht bestehen und dort einfach wohnen bleiben. Ein Eintrag, der besagt, dass Wohnrecht auf Lebenszeit besteht, wird nicht gelöscht, wenn das Haus versteigert wird.

Damit man das vorher weiß, muss man eben schon in das Grundbuch gucken. Wenn man das nicht will, dass eine weitere Person dann in dieser Wohnung wohnt, dann sollte von der Versteigerung kein Gebrauch in Anspruch genommen werden.

@davinca: Das ist mir schon klar, dass das nicht so einfach ist. Ich habe ja auch geschrieben, dass das nicht das Problem wäre. Aber was mich ja brennend interessiert ist, was passiert, wenn der Mann einfach nicht mehr alleine wohnen kann. Die Lebenszeit geht ja bis zum Tod und wer muss dann für die Pflege aufkommen? hat das dann die Familie Sch. mit ersteigert und muss die Familie dann auch für die Pflege des Herrn aufkommen?

Sie sollten sich es auf jeden Fall sehr gut überlegen. Er hat zwar eine Einliegerwohnung und wohnt daher für sich alleine, und wenn das Haus ansonsten groß genug ist, sollte es eigentlich kein Problem sein. Aber ältere Menschen sind ja oft etwas sonderbar, und je nachdem wie dick die Wände in dem Haus sind, könnte er sich durch Kinder, zu laute Musik oder andere Geräusche gestört fühlen. Es ist ja ein Nachbar auf sehr engem Raum. Wenn er ein Wohnrecht auf Lebenszeit hat, bekommt man ihn auf jeden Fall nicht aus der Wohnung raus. Und wenn er auch keine Verwandten hat, die sich um ihn kümmern, könnte es wirklich zum Problem werden, wenn er nicht mehr alleine leben kann.

Ich habe mal gelesen, dass man ein Wohnrecht auf Lebenszeit auch vererben kann, bin mir aber nicht sicher, ob das noch gilt. Ich würde mich darüber auf jeden Fall mit einem Anwalt oder einem Notar unterhalten und die Lage schildern. Natürlich kommt es auch darauf an, dass man sich gegenseitig sympathisch ist, das würde es dann erleichtern, miteinander auszukommen. Es ist auf jeden Fall eine sehr schwierige Entscheidung. Generell ablehnen würde ich es nicht, aber wie gesagt man sollte es sich gut überlegen und alle Vor-und Nachteile berücksichtigen.

Wenn hier im Grundbuch ein Nießbrauchrecht eingetragen ist, dann ist das fast so gut wie Besitz. Der "Nachteil" für den Mann ist ja bloß, dass er dieses Recht nicht verkaufen kann. Ansonsten könnte er durchaus in ein Pflegeheim ziehen und die Wohnung für die er ein Nießbrauchrecht hat, vermieten. Ich selbst würde schon eher abraten, sich in ein solches Abenteuer zu stürzen. Schon aus dem Grund, weil hier irgendwann der Verdacht entstehen kann, dass man sich über das Ableben eines Menschen freut und aus persönlichen Interessen hierin eine Erleichterung für sich selbst sieht.

Gepflegt werden muss der Mann aber von der Familie, die das Haus ersteigern würde, natürlich nicht. Hier gibt es keine rechtliche Verpflichtung. Man muss sich ja auch nicht um reguläre Mieter bzgl. der Pflege kümmern. Das muss dann die betroffene Person oder der bestimmte Vormund bzw. dessen Familie leisten. Hier ergeben sich also keine Pflichten für die Hauserwerber.

Was vielleicht ein Tipp in so einer Situation sein könnte: man kann den Mann fragen, ob er bereit wäre, dieses Nießbrauchrecht abzutreten inkl. einer Löschung im Grundbuch. Das geschieht dann natürlich nicht umsonst (im Rahmen einer Schenkung). Viel mehr müsste man ihn dann auszahlen. Der "Gegenwert" muss sich dann aber danach richten, was eine vergleichbare Wohnung an Miete kosten würde (abzüglich der Unterhaltungskosten!) und man muss hier einen vernünftigen Zeitwert ansetzen (wie lange würde der Mann also noch sein Nießbrauchrecht nutzen). Das ist zwar teuer aber für alle Beteiligten eine vernünftige Lösung. Lebt der Mann dann länger als "vorgesehen", zahlt er drauf. Im anderen Fall freuen sich dessen Erben. Es würde ja um eine vernünftige Lösung gehen nicht um eine gerechte Lösung!

Ich habe mal gelesen, dass man ein Wohnrecht auf Lebenszeit auch vererben kann, bin mir aber nicht sicher, ob das noch gilt.

Nein, das stimmt nicht und hat noch nie gestimmt, weil der Nießbrauch eben unveräußerlich und unvererblich ist (wir sprechen von natürlichen und nicht von juristischen Personen!). Es ist ein Recht, welches an eine Person gebunden ist und dieses Recht erlischt mit dem Tod der berechtigten Person.

Wobei mir klar ist, dass wir hier nicht wissen, ob nur ein Wohnrecht oder eben tatsächlich ein Nießbrauchsrecht eingeräumt wurde. Denn nur mit einem Wohnrecht ist sicher leichter umzugehen, als eben mit einem Nießbrauchsrecht. Schon deshalb, weil der Nießbrauch weiter gehende Nutzungsrechte (Vermietung) mit einschließen würde. Dann geht die Löschung auch dann nicht, wenn die betreffende Person im Pflegeheim lebt.

Ich würde der Familie davon abraten. Sicherlich müsste man nicht mehr viele Jahre mit dem Mann rechnen müssen, aber man wartet ja irgendwo auf seinen Tod und das ist doch eher eine unschöne Sache. Außerdem muss man dann auch mit ihm auskommen, und da man sich vorher nicht kennengelernt hat, ist das schon eine schwierige Situation.

Für die Pflege müsste man in keinem Fall aufkommen, aber rein menschlich ist es eben schon so, dass man sich um einen hilfsbedürftigen Nachbarn schon ein bisschen kümmern sollte. Wenn er Pflege Bedarf oder im Alter dement wird, kann es zur Folge haben, dass er auch nachts schreit oder eben umher wandert. Das kann bei dünnen Wänden schon sehr störend sein und bei sensiblen Menschen auch sehr an den Nerven zerren.

Auf der anderen Seite muss man eben auch mal sehen, dass dieses Haus sicherlich auch nicht so begehrt bei der Versteigerung sein wird und deswegen spart man dann einiges. Sollte es also schön sein und man würde mit den "Nachteilen" leben können, würde das eine ganz schöne Ersparnis bedeuten. Dieses Geld kann man bei einem Haus dann ja sinnvoll einsetzen.

Wenn ich bedenke, dass wir mehrmals die Gefahr hatten, dass eine an Demenz erkrankte ältere Dame uns das Haus abfackelt, in dem ich mit meinen Eltern zur Miete wohnte, würde ich so eine Immobilie nicht kaufen. Auch wenn man gegenüber dem Mann ansonsten keine rechtlichen Verpflichtungen hat, kann es schneller zu Problemen kommen, wie einem lieb ist.

Das geht mit recht harmlosen Gemecker los, weil vielleicht die neuen Eigentümer zu laut sind und kann eben auch mit ordentlichen Streitigkeiten oder gar Schäden an Haus und Gesundheit enden.