Rechte und Pflichten als Untermieter

Frau A war auf der Suche nach einer vorübergehenden Unterkunft und entschied sich für eine Untermiete. Ihr war es wichtig dies auch schriftlich festzuhalten, um etwaigen Problemen aus dem Weg zu gehen. Es handelt sich um ein Befristung für 8 Wochen mit der Möglichkeit im beidseitigem Einverständnis diese um weitere 8 Wochen zu verlängern. Den Vertrag machte Frau A mit ihrem Untervermieter Herrn B, der auch in der Wohnung lebt. Herr B versicherte ihr, es sei kein Problem, da er regelmäßig Besucher hatte und dem Vermieter sei dies auch recht.

Da Frau A aus einer anderen Stadt hinzugezogen ist, kannte sie vorher die Gegebenheiten vor Ort nicht und machte sich auch keine Gedanken darum. Nachdem Frau A ihr Zimmer bezogen hatte, stand einige Tage später ein Herr vor der Tür, der sich als eigentlicher Mieter entpuppte. Herr B war ebenfalls etwas verwundert, führte dann jedoch das Gespräch mit dem Mieter und erklärte, dass Frau A eine Bekannte auf der Durchreise sei und vorübergehend bei ihm zu Besuch sei. Der Begriff Bekanntschaft ist ja weit gefächert, und das es nur vorübergehend ist stimmt ja auch.

Natürlich suchte Frau A das Gespräch mit ihrem Untervermieter und erfuhr daraufhin, dass es stimmt das Herr B selbst Untermieter ist, allerdings mit einem unbefristeten Vertrag und seit mehreren Jahren bereits. Er hat diesen Untermietvertrag von seiner Ex übernommen mit der er früher auch zusammen in der Wohnung lebte. Vor etlichen Jahren lebte der eigentliche Mieter selbst in der Wohnung zusammen mit der Ex von Herrn B in einer WG, dies ist allerdings sehr lange her. Warum der Mietvertrag nun weiter auf ihn läuft, hat Frau A noch nicht ganz verstanden, und eigentlich ist es ihr auch egal. Die Wohnung ist also groß genug für zwei Personen und zudem darf man ja Besuch empfangen.

Allerdings ist Frau A ja kein klassischer Besuch sondern Untermieterin. Hätte Frau A vor ihrem Einzug selbst den Vermieter kontaktieren müssen, vom der sie dann ja erfahren hätte, dass Herr B selbst nur Untermieter ist? Kann der eigentliche Mieter Frau A nun einfach vor die Tür setzen? Oder könnte dies der Vermieter, wenn der eigentliche Mieter ihm davon erzählen würde? Hat Frau A aufgrund des Untermietvertrages nun irgendwelche Rechte?

Freunde sagten sie, dass sie nichts zu befürchten habe, da sie mit Herrn B einen Vertrag hat und im guten Glauben gehandelt hat. Der eigentliche Mieter wiederum hat ja keinen Vertrag mit Frau A sondern müsste rechtlich gegen Herrn B vorgehen, der sich scheinbar nicht an die Absprachen gehalten hat. Diesen könnte er theoretisch kündigen oder gar rausklagen, aber bis das passieren würde, wäre Frau A ja schon längst aus der Wohnung raus. Aber sie hat nun trotzdem Angst, dass der Mieter oder auch der Vermieter sie vorher aus der Wohnung werfen können.

Fächern wir das ganze einmal auf. Der Mieter selbst hat die Wohnung von einem Vermieter angemietet. In dessen Mietvertrag muss offenbar eine Klausel drinnen stehen, dass er die Wohnung weiter Untervermieten darf. Ansonsten wäre das mit Herrn B schon gar nicht legitim und der Vermieter könnte dem Mieter dafür auch die Kündigung der Wohnung zuschicken.

Dann kommt es weiter darauf an, was der Mieter mit Herrn B in dem Vertrag zur Untermiete ausgemacht hat. Steht dort nicht explizit geschrieben, dass Herr B auch weiterhin Untervermieten darf, dann hätte der Vertrag mit Frau A gar nicht erst zustande kommen dürfen.

Frau A trifft dabei keine Schuld, denn sie ist der Annahme erlegen, dass alles seine Richtigkeit hat. Wer vermutet denn auch schon, dass es sich bei den Vermieter einer Wohnung die zur Untermiete angeboten wird, ebenfalls nur um einen Untermieter handelt.

Würde im Vertrag von Herrn B das so drinnen stehen, dann müsste er Frau A auch nicht als Bekannte auf Durchreise ausgeben. Somit gehe ich der Vermutung nach, dass eine weitere Untervermietung gar nicht erst vorgesehen war. Das jedoch müsste Frau A dann dem Mieter mitteilen, wenn sie davon Kenntnis erlangt.

Nachdem der Mietvertrag mit Frau A so gar nicht geschlossen hätte werden dürfen, ist das ganze auch rückwirkend unwirksam. Somit hat dieser Vertrag nie bestanden und Frau A hat keinerlei Rechte auf die Wohnung und das sie dort weiterhin bleibt. Ebenfalls hat das ganze Auswirkungen auf den Vertrag zur Untermiete mit Herrn B. Dort wurden die Vereinbarungen nicht eingehalten und der eigentliche Mieter der Wohnung wäre auch dazu berechtigt dieses Mietverhältnis unverzüglich zu beenden.

Hausrecht hat immer noch der eigentliche Mieter auch wenn er die Wohnung zeitlich befristet jemand anderen überlassen hat. Somit ist das Hausrecht, für die Zeit der Untermiete ebenfalls mit auf Herrn B übergegangen. Nachdem aber die Vereinbarungen im Mietvertrag nicht gehalten worden sind, hat der Mieter ein berechtigtes Interesse daran die Sachlage zu klären und könnte die Wohnung auch durch die Polizei unverzüglich räumen lassen. Genug Anhaltspunkte für die Polizei liefern dabei der Mietvertrag mit Herrn B sowie der weitere Mietvertrag von diesem mit Frau A. Somit hätte Frau A dann ebenfalls keine bleibe mehr.

Frau A kann ich nur raten sich an den Mieter zu wenden um den Sachverhalt zu klären. Von Herrn B kann man keine zuverlässige Antwort mehr erwarten, wenn man schon als Bekannte auf Durchreise vorgestellt wird. So lässt sich der Schaden noch abwenden und ggf. ist der Mieter bereit mit Frau A einen Vertrag zur Untermiete für diesen kurzen Zeitraum abzuschließen. Ansonsten hat Frau A rein gar nichts in der Hand, keine Rechte oder sonstiges da der Vertrag behandelt wird als wenn er nie zustande gekommen wäre. Würde der Mieter nun Herrn B aus der Wohnung entfernen lassen dürfte Frau A nur bleiben wenn der Mieter damit einverstanden ist.