Wie Haus bei Zwangsversteigerung ersteigern?

A und B interessieren sich für ein Haus im Nachbarort und möchten dieses gerne, wie es ausgeschrieben ist, ersteigern. Bisher haben sie sich noch nicht groß erkundigt, wie man das macht. Die Versteigerung soll auch erst in einigen Wochen stattfinden.

Was müssen A und B machen, damit sie Chancen auf dieses Haus haben? Stimmt es, dass man ein Haus durch Zwangsversteigerung nicht vorher besichtigen kann und dass es nur durch ein Gutachten einsehbar ist, was man eventuell ersteigert? Kann man sich auf diese Gutachten verlassen? Was müssen A und B in die Wege leiten, damit sie mitsteigern können? Wie macht man das im Voraus mit der Finanzierung? Geht man dann vorher zur Bank und sagt, dass man mitsteigern will?

Dass die Häuser vorher nicht besichtigt werden dürfen, habe ich auch schon gehört. Also denke ich mal wird was dran sein. Ansonsten müsstet ihr mal nachschauen, wann die Zwangsversteigerung stattfindet. Ich denke mal sie wird auf dem Amtsgericht stattfinden. Genaueres kann man in der Tageszeitung nachlesen. Zumindest bei uns werden diese Zwangsversteigerungen immer in den Tageszeitungen veröffentlicht. Meistens steht dann auch dort, dass man sein Interesse anmelden muss und auch eine gewisse Sicherheit dazu. Ich denke mal das dies dann Vermeiden soll, das Interessenten sich melden, die kein Geld haben.

Ansonsten wenn man die Vorbereitungen getroffen hat, geht man dann zu den Termin und versucht sein Glück. Es kann sein, dass keiner weiter da ist, es kann auch sein, das 20 Personen mitbieten. Ich denke mal ein wenig Glück braucht man hier schon und man muss sich im Vorfeld klar sein, wie hoch man geht.

Als erstes muss man sich einmal bei der Hausbank erkundigen, wieviel Kredit man bekommen könnte, und das Vorhaben mit dem Bankberater besprechen. Dieser müsste dann eine Verbindliche Kreditzusage erstellen. Eventuell kann man sich gleich 10% des Kaufpreises auszahlen lassen, falls man eine Anzahlung leisten muss, was in diesem Fall aber eher nicht von Nöten sein dürfte. Man sollte lediglich einige Hundert Euro für die Gebühren in der Tasche haben, die bezahlt werden müssen, näheres kann einem aber der Bankberater schon erklären.

Anschließend muss man sich kundig machen wann genau, und wo die Versteigerung stattfindet. Hierbei erfährt man auch das Mindestgebot das abgegeben werden muss. Das steht in der Regel in einer öffentlichen Bekanntmachung, meist in Form eines Aushangs, im zuständigen Amtsgericht.

Ich war einmal Zuschauer bei einer Zwangsversteigerung eines Hauses. Ich weiß auch, dass man das Haus als Interessent vorher normal nicht besichtigen kann. Man kann natürlich trotzdem an der Tür klingeln und mal fragen, ob man mal schauen darf. Aber die Leute die dort wohnen, sind natürlich nicht verpflichtet eine Hausführung zu machen. Man kann sich schon auf ein Gutachten verlassen, aber man sollte eben auch darauf achten, von wann das Gutachten ist. Wenn es schon ein paar Jahre alt ist, dann kann sich am Zustand des Hauses natürlich doch noch einiges verändert haben.

Vor so einer Versteigerung sollte man auf jeden Fall das Finanzielle klären und dazu mit seiner Bank sprechen. Soweit ich weiß ist das Gebot dort bindend und es wäre ja schlimm, wenn man dann das Geld gar nicht hätte. Man bespricht dann auch mit der Bank, bis zu welchem Betrag man mitbieten kann. Wichtig ist eben, dass man schaut, welchen Wert das Haus noch hat und sich auch vor der Versteigerung überlegt wie viel man bieten möchte und diesen Betrag dann festsetzt und nicht noch höher bietet.

Eine Zwangsversteigerung geschieht ja im Grunde auf Anordnung und gegen den Willen der Bewohner bzw. Besitzer. Daher ist es sehr unwahrscheinlich, dass diese Menschen dann auch kooperativ sind und das Heim von denen besichtigen lassen, die im Anschluss das Haus eben über die Zwangsversteigerung im Grunde auf Kosten der aktuellen Besitzer (und gegen deren Willen) ersteigern. Da sollte tatsächlich nicht mit Freundlichkeit oder Verständnis oder Hilfsbereitschaft gesetzt werden. Selbst die vom Gericht bestellten Gutachter haben keine Möglichkeit, sich Zugang zu erzwingen.

Oftmals sind die Gutachten ausschließlich an Hand alter Pläne und dem Außeneindruck erstellt worden. Normalerweise steht das dann aber im Gutachten! Will man sich also einen Eindruck machen, dürfte man auch nur über den Außeneindruck zu diesem kommen. Auch sollte nicht vergessen werden, dass auch das Grundstück nicht einfach zu Besichtigungszwecken betreten werden darf! Eine Entscheidung ist also immer mit einem gewissen Risiko verbunden, wenn man an mögliche Sanierungsarbeiten denkt, die vielleicht zwingend notwendig werden. Da ist weder das Gericht noch der Gutachter später haftbar zu machen.

Dann sollte man sich vorher überlegen, wie weit man gehen kann und gehen darf. Immer mit dem Hintergedanken, auch noch was für mögliche/wahrscheinliche Sanierungen aufbringen zu können. Mindestens dass, was im Gutachten steht, wird aufzuwenden sein. Nebenbei sollte man sich auch die Zeit nehmen, das Gutachten vor Gericht einzusehen. Denn wenn z.B. das Haus rechtmäßig vermietet ist, dann kann man nicht gleich mit einer Zwangsräumung kommen! Ebenfalls sollte in Erfahrung gebracht werden, ob sonst was gegen die Bewohner an Verfahren läuft. Es wäre unschön hier auf eine Person zu treffen, die sich tatsächlich bis zur Zwangsräumung wehrt. Auch das würde Kosten verursachen und Zeit kosten. Letztlich nicht viel Zeit, wenn man aber damit rechnet, zeitnah einziehen zu können, dann könnten auch 1-2 Monate wehtun.

Anschließend sollte man die 10% Sicherheitsleistung vom Verkehrswert bereitstellen. Denn nur wenn diese verfügbar sind, kann man überhaupt bieten. Hier reicht ein Verrechnungsscheck von z.B. der Bundesbank (Achtung: der muss aktuell sein!). Oder man überweist das Geld an das Gericht und kann es später, wenn man nicht erfolgreich war, zurückbekommen.

Was auf Grund der aktuellen Zinslage auch noch zu bedenken ist: in aller Regel gehen heute die zwangsversteigerten Immobilien nicht unter Wert verkauft werden. Es ist sogar eher damit zu rechnen, dass der geschätzte Verkehrswert eher übertroffen wird. Das kommt natürlich auf die Region dann an. Aber sobald im Grunde kaum sonstige Immobilien zu haben sind, ist nicht davon auszugehen, über so eine Aktion ein Schnäppchen zu bekommen.