Eigentumswohnung finanzieren - Eigenkapital nicht vorhanden?

A möchte in absehbarer Zeit umziehen und hat dazu ein Objekt gefunden. Dieses Objekt wird zum Einen als Mietwohnung angeboten, aber A hat auch gesehen, dass dieses Objekt über einen anderen Anbieter käuflich erworben werden kann. Nun ist es aber so, dass A an sich kein nennenswertes Eigenkapital aufbringen kann, vielleicht ein paar wenige hundert Euro, aber A würde die Wohnung selbst für sich nutzen und somit anstelle eine Miete eben die Finanzierung zahlen.

Ist dies überhaupt problemlos möglich oder sollte bei Erwerb von Wohneigentum immer ein Eigenkapital vorhanden sein? Würde dieser Plan schon in Richtung Mietkauf gehen und würde dies auch von einer Bank unterstützt werden können? Es ist natürlich logisch, dass A sich bei dem Anbieter selbst schlau machen müsste, aber vielleicht kennt sich ja jemand mit dieser Thematik aus und kann daher etwas näheres sagen. Welche Möglichkeiten hätte A noch, um diese Immobilie als Eigentum ohne großartiges Kapital zu erhalten? A hat einen festen Job und dadurch ein regelmäßiges Einkommen.

Normal sagt man, das man etwa 20 Prozent an Eigenkapital haben sollte, wenn eine Immobilie finanziert wird. Allerdings spielen halt auch noch andere Faktoren hier mit rein. Zum einen was diese Wohnung monatlich an Miete kosten würde, was A verdient und wie hoch eine Kreditrate sein würde.

Kredite für Immobilien gibt es im Moment sehr günstig. Ich habe schon Angebote von 2,99 Prozent Kreditzinsen gesehen. Aber wenn man mal von 4,5 Prozent Zinsen ein einem Prozent Tilgung ausgeht, liegt man wohl in einem guten Mittelmaß. Da wir weder wissen, was A verdient, noch was die Wohnung kosten soll, kann man nur ein fiktives Rechenbeispiel durchführen.

Also nehmen wir an, das A einen Vedienst von 1.400 Euro Netto hat und die Wohnung 75.000 Euro kosten soll. Dann hätten wir eine Kreditrate von 343,75 Euro. Dazu kämen noch Nebenkosten, die wir großzügig mit 200 Euro annehmen. Preissteigerungen muss man ja immer einkalkulieren. Damit wären wir bei 543,75 Euro und A hätte demzufolge noch um die 850 Euro von seinem Verdienst übrig.

Kommt A mit dieser Rechnung hin bzw. entspricht die Rate auch in etwa der Kaltmiete der Wohnung, dann könnte eine Finanzierung durchaus machbar sein. Da kommt es auch wieder auf den Bankberater an und wie lange A schon Kunde bei der Bank ist. Ob es Probleme gab mit Kontoüberziehungen und wie man überhaupt zu solchen Finanzierungen steht, wenn kein Eigenkapital vorhanden ist.

Es ist also ein Gespräch bei der Bank wert, sich deswegen mal beraten zu lassen. Eventuell sind Kaufpreis und Kreditzinsen noch günstiger, als hier eben angenommen, so das A noch weniger monatliche Belastung hätte.

Also wenn so etwas funktionieren würde, dann wäre ich wirklich sprachlos. Das erklärt natürlich dann wiederum auch die steigende Anzahl an Wohnraum in Bankbesitz. Nur frage ich mich, wem damit geholfen sein soll? EIGENtum setzt nun einmal EIGENKaptial voraus. Und selbst dann frage ich mich, was manche Leute sich vorstellen, wenn sie mit weniger als 50% Finanzierung starten. Plant man dann so, dass noch die Enkel daran abbezahlen?

Ich frage mich auch, warum manch einer überhaupt darüber nachdenkt und sich damit wahrscheinlich selbst noch unglücklich macht. Ich habe schon diverse Wohnungen in Zwangsversteigerungen gesehen, so mancher sah man noch im Leerstand die großen Pläne der ehemaligen "bankfinanzierten Eigentümer" an. Ich weiß nicht, wie deren Leben heute aussieht, die Briefe, die sich noch manchmal an die alte Anschrift verirren, lassen nichts gutes erhoffen.

Macht es denn keinen Unterschied, ob man nun Miete zahlt oder eben anstelle der Miete eine Rate an die Bank, die in etwa in gleicher Höhe mit einer Monatsmiete zu vergleichen wäre? Natürlich sollte man da Sicherheiten zur Verfügung haben, so hätte A beispielsweise die Möglichkeit, Grundstücke als Sicherheit zu hinterlegen, was aber wiederum durch andere Eigentümer dieser Grundstücke blockiert werden könnte.

Die Rechnung von Punktedieb käme schon in etwa hin, und angenommen, die Immobilie wäre in zwanzig Jahren durch die Mietkosten abgezahlt, warum sollte es so nicht möglich sein? Es geht doch auch darum, einem Vermieter nicht zwangsläufig das Geld zu zahlen, was man genauso gut in eine Eigentumsimmobilie, die man dann eben auch selbst nutzt, investieren könnte. Ich denke, es macht keinen Unterschied, ob der jetzige Vermieter der Empfänger der monatlichen Miete ist oder die Bank. Nur zahlt man eben beim Vermieter im Grunde nichts ab, man hat immer die Möglichkeit, dass die Wohnung gekündigt werden kann. Klar klingt es einfach, aber ganz so abwegig ist es doch letztendlich nicht.

Es ist durchaus möglich, dass sich in so einem Fall auch A eine Eigentumswohnung leisten kann bzw. eine Bank findet, welche diese 100%-Finanzierung durchführt. Warum in Deutschland der wirklich dumme Glaube so unausrottbar ist, hier "mindestens" 20% Eigenkapital einbringen zu "müssen", entzieht sich meiner Kenntnis und kann eigentlich nur so erklärt werden, dass man glaubt durch Nachplappern der Weisheiten der Bausparkassen besonders kompetent wirken zu können. Es gibt niemanden, der einem Käufer erklärt, wie viel mehr an Sicherheit es einem bringt, wenn man viel Eigenkapital einbringt. Diese Sicherheit dient ausschließlich (!) der Bank. Denn wenn der Gläubiger nur 70% finanziert und es geht schief (was tatsächlich immer denkbar ist), dann dürfte es im Ergebnis (Privatinsolvenz) nicht von dem unterscheiden, wenn mit 100% finanziert wurde. Nur die Bank hätte ein größeres Problem, weil die Hütte u.U. nicht mehr zu 100% zu veräußern wäre. Mit Eigenkapital ist für die Bank (nicht und niemals für den Kreditnehmer) nur das Risiko geringer. Wer also aus Käufersicht sich für eine Finanzierung interessiert, sollte sich nicht die Ideen der Bank zu eigen machen.

Richtig ist aber, dass viel Eigenkapital schon den Vorteil bringen würde, niedrigere Zinsen zahlen zu müssen. Das höhere Risiko lassen sich die Banken nämlich bezahlen! Ebenso ist es natürlich so, dass mit viel Eigenkapital der Abtrag schneller geht, so dass man früher das Haus abbezahlt hat. Alles Vorteile. Aber wenn kein Eigenkapital da ist, dann muss man eben ohne diese Vorteile rechnen und planen. Wenn dann die Rechung aufgeht, ist der Punkt abgehandelt und erledigt.

Schwierig ist es übrigens nicht, eine 100%-Finanzierung zu bekommen. Sofern die Rahmenbedingungen (Solvenz) stimmen und man im realistischen Bereich bleibt. Das aber bringt einem der Bankberater durchaus auch nahe. Ebenso klar sollte sein, dass es natürlich weniger Banken gibt, welche diese Finanzierung anbieten. Noch weniger Banken machen eine 107%-Finanzierung mit (das wäre dann eine Finanzierung inkl. der Nebenkosten). Hier sollte man dann auch langsam aufpassen, wie viel man sich leisten will.

Das Ganze hat dann übrigens nichts mit dem sog. "Mietkauf" zu tun, bei dem man z.Z. sogar noch mehr draufzahlt, als bei hohen Zinsen bei einer 100%-Finanzierung. Denn beim Mietkauf bezahlt man durchaus ganz echt Miete, welche dem Besitzer zu Gute kommt.

Etwas schwierig könnte das Unterfangen dann übrigens sein, wenn A alleine diese Finanzierung stemmen will. Hier ist noch mal erhöhtes Risiko zu sehen. Besser wäre, A wäre in einer Partnerschaft, der Partner/die Partnerin hat ein Einkommen und beide Kaufen die Immobilie. Aber das mag auch nur meiner Wahrnehmung geschuldet sein - und in der Realität spielt das dann doch keine gewichtige Rolle. Darstellen sollte man aber schon glaubwürdig, wie man die unterstellen Mehrkosten gegenüber der Miete tragen will. Ebenso sollte man begründen, wieso noch kein Eigenkapital angespart wurde, wenn doch eine Mehrbelastung (sofern es zu einer solchen kommt) getragen werden können soll.

Nur frage ich mich, wem damit geholfen sein soll?

Für den Fall, dass die Frage ernst gemeint war: es hilft denen, die diese Investition fest als Alterssicherung geplant haben. Wo ist finanziell der Unterschied, wenn zuzüglich zur Miete der Mehraufwand in einen Fond gesteckt wird, weil man so seine Altersrückstellung aufbauen will? Das Risiko ist doch auch da gegeben. Und Miete muss man auch im Alter zahlen. Sofern man nicht zu seinen Enkeln ziehen will/kann.

Plant man dann so, dass noch die Enkel daran abbezahlen?

Wir können ja exemplarisch den Verlauf der Rückzahlung einer 100% Finanzierung über 30-35 Jahre rechnen. Inkl. der Tatsache, dass die unterstellten Mietkosten spätestens nach 20 Jahren die Zahlung an Zins und Tilgung übertreffen. Was hätte die Rechung dann mit den Enkeln zu tun?

Ich kenne das so, dass etwa 30 Prozent der zu finanzierenden Summe als Eigenkapital zur Verfügung stehen sollte. Generell kann man natürlich auch eine Wohnung kaufen, statt mieten. Der Spruch“ Jeder Mensch bezahlt in seinem Leben ein Haus, die wenigsten ihr eigenes“ ist gar nicht so weit weg, von der Realität.

Die Bank würde hier wahrscheinlich wissen wollen,wie hoch der Finanzierungsbedarf ist und inwiefern der Rahmen abgesichert sein soll.Natürlich kann man hier einfach sagen „Statt Miete zahle ich die Rate“. Nur sollte man bei einer Wohnung bedenken, dass es nicht bei der Rate bleibt. Natürlich kommen noch die Nebenkosten und leider oft Verwaltungskosten dazu.

Beim Kauf einer Wohnung sollte auch unbedingt hinterfragt werden, wer noch in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist und wie man die Wertsteigerung oder der Werterhalt aufrecht erhält. Wenn nämlich mal eben das Dach kaputt geht, muss ja eine schnelle Lösung her. Viele Wohnungseigentümergemeinschaften zahlen dafür zusätzlich jahrelang auf extra Konten noch weitere Beträge ein, damit für den Ernstfall Geld da ist.

Wichtig ist auch, wie wertvoll die Bank die Wohnung findet. Deswegen muss natürlich abgeklärt werden ob die Lage und das Wohnumfeld auch eine Wertsteigerung des Objektes verspricht.

Das Eigenkapital dient ja weniger der Sicherheit der Bank, da man es ja voll in eine Immobilienfinanzierung einkalkuliert. Es drückt viel mehr die eigenen Kreditraten. Denn es macht schon einen Unterschied, ob ich 80.000 Euro per Kredit finanzieren muss, weil halt Eigenkapital habe oder ob ich 100.000 Euro über einen Kredit bekomme. Was immerhin einen Unterschied von 75 Euro im Monat macht, wenn man mit den fiktiven 4,5 Prozent von der obigen Rechnung nimmt.

Wobei eben Banken auch immer das Eigenkapital als eine Sache ansehen, wo man sich eben schon ans Sparen gemacht hat, bevor man überhaupt die Wunschimmobilie in greifbarer Nähe hat. Wenn allerdings die gesamten Rahmenbedingungen, wie eben vor allem Einkommen und zukünftige Kosten zusammenpassen, dann spricht eben auch nichts dagegen die Immobilie zu 100 Prozent zu finanzieren.

Was die Argumentation von Trisa angeht, das man sich dann wohl kaum wundern bräuchte, warum so viele Immobilien in den Händen der Banken sind, ist in meinen Augen völliger Quatsch. Und ich nur mal zwei Beispiele zum besseren Verständnis wodurch so was kommen kann. Schau dir meinen Ex-Mann an. Er kann sich eigentlich unser Haus allein nicht leisten. Es existiert ein notarieller Vertrag, wo er zur alleinigen Zahlung der Raten verpflichtet ist bei Trennung. Noch scheint er das regelmäßig zu tun. Aber wie lange das noch gut gehen wird, ist eigentlich nur eine Frage der Zeit, weil er demnächst mit einer neuen, nicht gerade geringen Forderung konfrontiert wird. Durch seine Uneinsichtkeit wird auch diese Immobilie in absehbarer Zeit bei der Bank landen, obwohl man hätte in Ruhe verkaufen können.

Zweites Beispiel. Bei uns hat ja auch Ende letzten Jahres einer der größten Arbeitgeber Insolvenz angemeldet. Die Firma mit ihren drei Produktionsstätten wurde zerschlagen. Hier werden in nächster Zeit rund 400 Leute abgebaut. Eine Firma, wo man ähnlich wie bei Kodak, keinerlei Anzeichen hatte, das sie Pleite ist. Wie schnell kann es einen dann erwischen, das man die Kreditrate nicht mehr zahlen kann. Zumal hier in der Firma oftmals beide Partner beschäftigt waren. Und da nutzt es auch nichts, wenn man 50 Prozent selbst an Kapital vorweisen konnte, wenn vor drei bis fünf Jahren ein Haus gekauft wurde.

Zu deinem Thread kann man wenig oder kaum etwas sagen. Es fehlen einfach zu viele Angaben. Der Familienstand von A ist nicht bekannt und die Höhe des Arbeitslohnes fehlt. Ferner ist nicht zu ersehen, was die Wohnung kosten soll. Grundsätzlich sollte für die Finanzierung einer Eigentumswohnung ein Eigenkapital von mindestens 20% vorhanden sein, besser aber mehr. Zusätzlich müssen die anfallenden Kosten gedeckt sein, zum Beispiel Rechtsanwalts- Notarkosten und Gerichtskosten. Ein zur Zeit fester Job sagt nicht viel aus. Das kann sich jederzeit ändern, es kommt auf die Branche an. Die Bank stellt gewisse Bedingungen, die für eine Hypothek erfüllt werden müssen. Dazu gehört bei einem Verdienst sicherlich auch das Eigenkapital.

Und da nutzt es auch nichts, wenn man 50 Prozent selbst an Kapital vorweisen konnte, wenn vor drei bis fünf Jahren ein Haus gekauft wurde.

Und genau das ist der springende Punkt! Es ist nämlich wirklich so, dass es einem als Schuldner nichts nutzt. Nur ist das Geld des Eigenkapitals einfach weg und die Bank (!) hat die steigende Gewissheit, am Ende das gesamte Geld wieder zu bekommen. Schließlich muss sie bei einer möglichen Zwangsversteigerung das Haus für nur 50% des Werts veräußern. Wer also ständig und begründungslos davon spricht, dass Eigenkapital von X Prozent da sein "muss", spricht nur als Beschützer der Banken. Es geht hier nicht um den Schuldner!

Grundsätzlich sollte für die Finanzierung einer Eigentumswohnung ein Eigenkapital von mindestens 20% vorhanden sein, besser aber mehr.

Ideal sind doch 100%, weil man dann nicht vom Wohlwollen der Banken abhängig ist. Aber was genau ist deiner Meinung nach der Grund dafür, dass ein Eigenkapital (in Höhe von 20%) "grundsätzlich vorhanden sein sollte"? Was ist es, dass das Dogma ausmacht?

Natürlich sind Details nicht so bekannt, aber gehen wir davon aus, die Immobilie steht schon seit längerem leer, sagen wir ein Jahr. Sie ist zumindest von den Bildern her sehr positiv, ein Besichtigungstermin steht nicht zur Debatte, weil A sich selbst unsicher ist, ob er sich eine Eigentumswohnung überhaupt zulegen möchte. Die Rahmenbedingungen sind ideal, da die Wohnung in Nähe des Arbeitsplatzes zu A liegt und er dadurch einen verkürzten Arbeitsweg hätte.

Die Wohnung befindet sich in einem Zweifamilienhaus, wobei unklar ist, ob in der untersten Etage überhaupt Wohnraum vorhanden ist. Auf den Bildern und bei der Objektbeschreibung war so etwas nicht zu erkennen. Jedenfalls sind diesbezüglich keine weiteren Informationen bekannt. Interessant ist jedoch schon mal der Hinweis auf die Rücklagen, falls etwas kaputt geht und man dafür keine Versicherung zur Verfügung hat, eben Dach, Fenster, was auch immer der Fall sein kann. Möglichkeiten gibt es genug. Immerhin soll eine Wohnung, die man kauft, auch in Ordnung sein, und eher eine Erleichterung darstellen, als eine Verschlechterung der Gesamtsituation.

A ist ledig, und hat ein Nettoeinkommen von gut 1500 Euro im Monat, wenn man den Durchschnitt errechnet. Derzeit ist A jedoch mit einer Frau liiert, die auch berufstätig ist und die ebenfalls einen kleinen Beitrag mit hineinbringen könnte, nennen wir sie B. B hat jedoch nur einen kleinen Verdienst, kann aber Grundstücke als Sicherheit hinterlegen, die in etwa 10 bis 20% Wert des aktuellen Verkaufspreises der Summe haben. Zusammen kommen A und B auf eine Summe von mehr als 2000 Euro, da B leider nur einen Teilzeitjob hat. Jedoch planen A und B auch zu heiraten, was vielleicht nicht ganz so uninteressant sein dürfte.

Derzeit hat A noch einen Kredit bei seiner Hausbank am Laufen, welcher noch abbezahlt wird und ehe man nun über Wohneigentum nachdenkt, möchte A natürlich diesen Kredit zu Ende abgezahlt haben. Ansonsten hat A bis auf sein Auto und die derzeitige Miete, als auch einige Sparziele keine festen Ausgaben, wenn wir Telefon und Co erst einmal beiseite lassen. Jedenfalls kommt A mit seinem Gehalt und der aktuellen Miete auch über die Runden, und lebt so schlecht dabei nicht.

Die Wohnung liegt äußerst ländlich und wurde dazu kürzlich saniert und auf den neuesten Stand gebracht. Sie soll für knapp 120 Quadratmeter in etwa 90 000 Euro kosten. Damit wäre A in weniger als zwanzig Jahren aus dem Vertrag heraus, sofern die Möglichkeit des Eigenkapitals sich nicht aufstocken lassen. Dazu kommen natürlich dann noch Zinsen und gewisse Nebenkosten. Ich denke, dass hierbei zwanzig Jahre eine relativ überschaubare Zeit sind.