Eigentumswohnung finanzieren - Eigenkapital nicht vorhanden?

Wenn kein Eigenkapital vorhanden, gibt es keinerlei Sicherheit für die Banken. Und diese sind nun einmal Wirtschaftsunternehmen und keine sozialen Vereine, die mittellosen Menschen eine Wohnung finanzieren möchten. Die Bank verspricht sich also etwas davon (Zinsen) und möchte dafür meines Wissens nach Sicherheiten. Dies kann natürlich ein toller und gutbezahlter Job sein, doch heutzutage dürfte jedem klar sein, dass sich dieser Umstand ganz schnell ändern kann.

Wenn nun Lieschen Müller für 0,00€ in eine Wohnung zieht und die Bank diese für sie kauft, dann hat Lieschen Müller Summe X Schulden bei der Bank. Wie hier schon gesagt wurde, bekommt die Bank in der Zwangsversteigerung seltenst den Kaufpreis des Hauses wieder heraus. Wenn Lieschen Müller nun Eigenkapital mitgebracht hat, dann hat die Bank weit weniger Verluste gemacht, falls Lieschen Müller irgendwann beschließt, dass sie keine Raten mehr zahlen möchte oder kann.

@Trisa Dir ist aber schon aufgefallen, das es hier kein mittelloser Mensch ist, welcher eine Wohnung kaufen will und eine Finanzierung benötigt. Es steht ein festes Einkommen zur Debatte. Selbst wenn A diesen Job verlieren würde, stehen noch 900 Euro Arbeitslosengeld I als Einkommen da. Und das bei einer Kreditrate von 412,50 Euro, wenn wir weiterhin bei den angenommenen Zinssatz von 4,5 Prozent und 1 Prozent Tilgung ausgehen.

Wenn sich A nun entschließt eine Finanzierung zu 100 Prozent zu machen und die Bank auch dabei mitmacht, dann steht noch das Einkommen von B dabei. Selbst wenn B weder im Kauf- noch im Kreditvertrag auftauchen würde. Aber auch mit dem geringen Einkommen von B kann man die Lebenshaltungskosten mit auffangen. Wichtig ist dabei nur, da man bei der Kreditrate eben auch eine eventuelle Arbeitslosigkeit mit einkalkuliert. Wenn man sich dann diese monatliche Belastung weiterhin leisten kann, dann ist auch eine solche Finanzierung möglich.

Wobei es eben auch weitere Möglichkeiten gibt, wenn es wirklich mal finanziell eng werden sollte. Nur darf man dann nicht erst warten bis der Kreditgeber anmahnt, sondern man muss schon von selbst das Problem darlegen und am Besten gleich noch Lösungsvorschläge mitbringen. Das man heute seinen Job auch schnell verlieren kann, wissen selbst die Leute, welche bei der Bank arbeiten. Genauso wissen sie aber auch, das es noch Menschen gibt, welche wirklich Jahrzehnte in einer Firma sind.

Wenn man so argumentiert, wie du, dann wundert es mich, das es überhaupt noch private Kredite gibt. Denn man müsste ja immer davon ausgehen, das der Schuldner im nächsten Monat nicht mehr zahlen kann. Doch Banken verdienen eben hauptsächlich durch die Vergabe von Krediten ihr Geld und sind daher auch bereit ein gewisses Risiko einzugehen.

Es ist schwierig eine Eigentumswohnung ganz ohne Eigenkapital zu finanzieren, aber nicht unmöglich. Es könnte funktionieren wenn A sehr gut verdient und einen Job hat der absolut sicher ist (Beamter), wenn der Kaufpreis nicht so hoch ist oder wenn A vorhat seine Wohnung erst einmal für die nächsten zwanzig Jahre zu vermieten (aus steuerlichen Gründen am besten an einen Familienangehörigen) damit A die Kreditzinsen steuerlich geltend machen kann.

Allerdings sehe ich für A doch etwas schwarz wenn er das wirklich durchzieht, es sei denn er braucht den täglichen Nervenkitzel. Stutzig macht mich einfach das geringe Sparvolumen von ein paar hundert Euro. Entweder ist A ein Verschwender der auf großem Fuß lebt oder er verdient zu wenig um auch ein paar finanzielle Rücklagen zu bilden. Beides ist schlecht um wirklich sicher eine Immobilie zu finanzieren. Wie schnell kann durch längere Krankheit, Jobverlust oder ähnliche Desaster die Finanzierung ins wanken geraten, auch stellt man nicht von heute auf morgen so einfach seinen bisherigen Lebensstil so drastisch um. Es ist ja auch ein Trugschluss dass man nur die Miete bezahlt. Neben der Miete sind die Nebenkosten immer mit dabei und es müssen auch immer gewisse Rücklagen gebildet werden die regelmäßig in einen Topf eingezahlt werden. Das sind meistens so Beträge um die 200 Euro die für die ständig anfallenden Reparaturen gezahlt werden müssen oder eben für Modernisierungen. Wenn die Eigentümerversammlung mehrheitlich beschließt dass es eine neue Fassade gibt dann kann der Einzelne nichts dagegen machen weil es hier nur um einen Mehrheitsbeschluss geht.

Ich halte den Gedanken von A für sehr spontan und sprunghaft, besser wäre es wenn langfristig mit entsprechenden Sparmaßnahmen auf so ein großes Ziel hingearbeitet wird. Mir würde es auf jeden Fall nicht behagen auf Jahre hinaus nur von der Hand in den Mund zu legen und immer Angst davor zu haben die Raten einmal nicht mehr bezahlen zu können. Wenn so eine Wohnung dann erst einmal wieder verkauft werden muss dann hat man sich jahrelang umsonst gemüht und auf alles verzichtet und nur die Bank wieder etwas reicher gemacht.

Wenn kein Eigenkapital vorhanden, gibt es keinerlei Sicherheit für die Banken.

A leiht sich (viel) Geld bei der Bank und bindet das Geld an einen Zweck. Nämlich dem Wohnungskauf. Und die Bank lässt sich darauf ein, weil die Bank sich hier zunächst als Besitzer eintragen lässt. Fällt der Schuldner aus, so bleibt der Bank die Wohnung. Mehr an Sicherheit würde bedeuten, man überlässt der Bank ein Konto welches den Kreditbetrag abdeckt und leiht sich dann das Geld. So würde nur derjenige Kredite bekommen, der sie nicht braucht. Wie also kommst du zu der Aussage, es gäbe "keinerlei Sicherheit"?

die mittellosen Menschen eine Wohnung finanzieren möchten.

Mittellosen Menschen würden Banken auch keine Girokonten einräumen wollen. Natürlich vergibt keine Bank an diesen Personenkreis ein Darlehen. Aber hier soll in dem Modell der A ja ein Einkommen besitzen.

Dies kann natürlich ein toller und gutbezahlter Job sein

Das ist vieles, aber nichts was die Bank als "Sicherheit" nehmen würde. Das ist schlicht die Voraussetzung um darüber nachzudenken, ob es Sinn macht, überhaupt ins Geschäft zu kommen. Und dann erst geht es um die Suche nach (echten) Sicherheiten.

@Hooker
Alles was du an Risiken aufzählst ist richtig und bedeute im Eintrittsfall ein Ende aller Träume. Was es aber für einen Unterschied für dich macht, ob ein Schuldner nun mit 100'000 Euro (Wohnung gekauft ohne Eigenkapital) oder mit 70'000 Euro (Wohnung gekauft mit Eigenkapital) da steht, verstehe ich nicht ganz. Und die Nebenkosten bei einer Mietwohnung werden auch nicht vom Vermieter getragen (es gibt minimale Ausnahmen, die aber in Summer eher zu vernachlässigen sind!). Das einzige was stimmt, ist natürlich das zu Beginn die Tilgung und der Zins höher sein dürften, als die Vergleichsmiete. Aber das kehrt sich ja nach 10-12 Jahren in aller Regel um.

@derpunkt: Ich weiß jetzt nicht so genau was du mit den Zahlen meinst die du in meinem Zusammenhang angeführt hast. Es macht keinen Unterschied, das ist auch meine Meinung. Ich halte es aber für extrem abenteuerlich mit einem Nettoeinkommen von 1500 Euro und nur mit ein paar Euro Rücklagen zu versuchen eine Wohnung zu finanzieren. Schon ein erfüllter Kinderwunsch dürfte das Kartenhaus zum Einsturz bringen.

Bei den Nebenkosten bin ich einmal davon ausgegangen dass A als Alleinstehender bisher nicht auf 120 Quadratmeter gewohnt hat und dass daraus einfach höhere Nebenkosten resultieren. Auch würde A praktisch dann in einem Zweifamilienhaus wohnen wenn ich das richtig verstanden habe. Damit gehen alle Zusatzkosten wie Regenwassergebühren, Wartung der Heizung, Schornsteinfeger und was es sonst noch alles gibt nur noch durch zwei und nicht mehr durch fünf oder sechs Parteien. Wenn ich das auch richtig interpretiere dann würde As Traumwohnung im Dorf auch freistehend sein was noch einmal deutlich höhere Heizkosten generiert, auch mal abgesehen von längeren Wegen zur Arbeitsstelle. Letztendlich ist aber alles Spekulation, ich würde A nur gerne vor einem größeren Fehler bewahren.

@hooker: Jetzt verstehe ich auch, was du konkret meist. Das Risiko mag dann ja hoch sein, das steht außer Frage. Aber das hat dann mit dem Einkommen zu tun und nichts mit dem fehlenden Eigenkapital. Denn wenn auch hier 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital angespart wären (was hier im Forum immer wieder als Bedingung genannt wird), dann würde das nichts an den Risiken ändern, welche du zur Sprache gebracht hast. Daher liegt hier das Problem eben nicht am fehlenden Eigenkapital sondern an der Einnahmesituation. Wobei niemand weiß, wie hoch die Mietkosten von A aktuell sind und in welchem Verhältnis sich dann die Kostensituation ändert, wenn eine Eigentumswohnung zu finanzieren ist.

Das einfachste ist natürlich, wenn A einfach mal bei seiner Hausbank fragt, wie es aussieht mit einer vollen Finanzierung. Da er ein konkretes Objekt im Auge hat, kann er ja auch konkret fragen. Bekommen kann man eine Finanzierung zu 100% auf alle Fälle. Meine Mutter und ich haben auch den Kaufpreis voll finanziert und zusätzlich noch ein Modernisierungsdarlehen aufgenommen. Praktisch haben wir also eine Finanzierung von etwa 118% gegenüber dem Kaufpreis.

Als Sicherheiten haben wir beide unsere Lebensversicherungen abgetreten. Meine Mutter ihre Kapitallebensversicherung und ich habe extra für den Kauf noch eine Risikolebensversicherung abgeschlossen. Weiterhin hat die Bank natürlich eine Grundschuld in voller Höhe. Neben den Kreditraten fallen natürlich die Nebenkosten an. Diese sind bei dem großen Haus natürlich höher, als sie vorher in unseren Wohnungen waren. Aber diese hatten wir vorher ganz gut einkalkuliert.

Mit den Abtretungen war es kein Problem den Kredit zu bekommen, da wir beide ein festes Einkommen haben. Dazu kam aber auch noch, dass der Beleihungswert des Grundstückes höher war als der eigentliche Kaufpreis. Viele Banken finanzieren ja nur bis zu einem gewissen Prozentsatz des Beleihungswertes. Die Finanzierung hängt daher nicht allein von Einkommen und Sicherheiten, sondern auch vom Objekt an sich ab.

Bedenken sollte man die Nebenkosten, die beim Kauf an sich anfallen. Für 90.000€ Kaufpreis kommen da leicht 5.000€ an Steuern und Kosten zusammen. Die Grunderwerbssteuer dürfte ja inzwischen in fast allen Bundesländern 4,5 bzw 5% vom Kaufpreis betragen. Der Notar will auch bezahlt werden und Banken verlangen auch oft noch Gebühren. Meiner Meinung nach sollte man diese Kosten wenigstens stemmen können. Die werden ja eigentlich auch seitens der Bank nicht mit finanziert.

Wie schon erwähnt wurde, fallen bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nur die Nebenkosten an, die man so von seiner Mietwohnung kennt. Man zahlt auch regelmäßig eine Instandhaltungsrücklage und eben oft Verwaltergebühren. Die Höhe des Hausgeldes ist daher abhängig vom Zustand des Hauses und der Höhe der schon vorhandenen Rücklage. Wenn natürlich gerade alles neu ist, wird man monatlich weniger an sparen müssen, als wenn nichts vorhanden ist.