Wann wird Ackerland zum Bauland?

In meiner alten Heimat musste viele Felder weichen, damit Wohngebiete entstanden. Aber man kann ja als Landwirt nicht einfach auf einem Acker ein Haus bauen. Denn Ackerland ist ja noch lange kein Bauland. Aber ab wann wird Ackerland zum Bauland? Welche Voraussetzungen muss Ackerland erfüllen, damit es irgendwann zum Bauland wird? Ist es sinnvoll einen Acker billig zu kaufen und zu hoffen, dass irgendwann man dieses Acker Bauland wird und teuer verkauft werden kann? Denn Ackerland ist ja sehr viel billiger als Bauland.

Damit aus Ackerland Bauland wird, bedarf es einer Baugenehmigung des zuständigen Behörde. Dazu muss man einen Bauantrag stellen und erst wenn dieser genehmigt wird, darf man mit dem Bau beginnen. Jedoch ist es gar nicht so einfach, eine solche Baugenehmigung zu bekommen, manchmal muss man es jahrelang versuchen und jedes Jahr wieder einen neuen Antrag stellen, bevor dieser irgendwann mal genehmigt wird. Die Behörde (das Bauamt) prüft dann einen solchen Antrag und holt sich Informationen anderer Ämter ein, zum Beispiel von der Gewässeraufsicht und dem Tiefbauamt. Wonach letztendlich entschieden wird, ob Ackerland zum Bauland wird, frage ich mich manchmal auch.

Natürlich kann man günstiges Ackerland kaufen und versuchen, eine Baugenehmigung zu bekommen, ob dies auch wirklich klappt, ist aber alles andere als sicher. Es soll auch immer wieder vorkommen, dass jahrelang versucht wird, eine Baugenehmigung zu bekommen, der Antrag aber immer wieder abgelehnt wird. Wenn dann das Ackerland deshalb irgendwann verkauft wird (teilweise auch an die Landkreise), ist eine solche Baugenehmigung immer sehr schnell da.

Man kann Ackerland nicht einfach zum Bauland erklären. Damit ein Grundstück bebauungsfähig wird, muss es erschlossen werden, d.h. die grundlegende Versorgung muss geschaffen und bereit gestellt werden. Es müssen also die entsprechenden Leitungen für Elektrizität, Wasser, Abwasser und ggf. Gas erst einmal gelegt werden. Auch eine Anbindung ans Straßennetz gehört zu einem erschlossenen Grundstück. Die Kosten für die Erschließung trägt zum großen Teil der Eigentümer des Grundstücks. Die Gemeinde übernimmt nur einen kleinen Anteil.

Bevor man aber anfängt, die Kosten für die Erschließung erworbenen Ackerlandes zu kalkulieren, sollte man sich zunächst mit der zuständigen Gemeindeverwaltung in Verbindung setzen. Dabei sollte man bereits ein Boden-/ Bebauung Gutachten in der Tasche haben, welches ausweist, ob das Land überhaupt bebauungsfähig ist. Denn nicht jedes Grundstück ist auch für die Errichtung von Wohn- oder Gewerbeeigentum geeignet. Ist eine Eignung laut Gutachten vorhanden, muss die Gemeinde der Bebauung zustimmen. Hier stehen Fragen im Raum wie: Sieht die Gemeinde dort, wo man bauen möchte, überhaupt einen Bebauungsplan vor? Wenn nicht, könnte dennoch öffentliches Interesse für die Erschließung bestehen?

In letzterem Fall käme es zu einer Abstimmung im Bauausschuss der Gemeinde. Wird mehrheitlich zugunsten des Eigentümers entschieden, wird der Kreis gebeten, einen Bebauungsplan zu erstellen. Dieser wird wiederum der Gemeinde vorgelegt, damit sie entscheiden kann, ob sie mit dem Plan einverstanden ist. Ist dem so, kommt es zu einem öffentlichen Aushang, um den übrigen Bürgern innerhalb bestimmter Fristen die Möglichkeit des Einspruchs zu gewähren. Erst wenn diese Frist ohne begründeten Einspruch verstrichen ist, kommt es zu einer endgültigen und rechtskräftigen Abstimmung über die Bebauungspläne.

Das ganze Prozedere nimmt Monate, wenn nicht gar Jahre in Anspruch und wird, wenn nur ein einzelner Bauinteressent bei der Gemeinde vorspricht, vermutlich gar nicht erst angestrengt. Zudem ist es mit einigen Kosten für den Grundstückseigentümer verbunden. Ich würde daher eher davon abraten, Ackerland zu erwerben, um es in Bauland umwandeln zu lassen.