Kann der Vermieter sich Mietminderungen von der Stadt holen?

Der Titel klingt ein wenig komisch, deshalb will ich die Sachlage mal genauer erklären. Und dazu muss ich wohl ein wenig ausholen.

Mieter Z. wohnt seit Jahren in einem ruhigem Viertel einer Großstadt. Schon bei Einzug hat er sich versucht zu versichern, dass die Gegend weiterhin ruhig bleibt und erfreute sich der Ruhe. Nun kündigt die Stadt selbst an, dass sie in der Nähe des Wohnhauses in dem Mieter Z. wohnt einen größere Anlage zu bauen. Die Beeinträchtigungen für die Anwohner werden enorm sein.

Einmal eindeutig der Krach. Aus seiner Erfahrung heraus weiß Mieter Z. das gerade bei Bauvorhaben der Stadt auch gerne mal nachts gearbeitet wird. Außerdem neigt die Stadt dazu, ihre Baustellen auch Nachts mit einer Flutlichtanlage zu beleuchten. So wirkt es zumindest auf die Stadtbewohner, da bei allen städtischen Baustellen auch nachts alles so hell erleuchtet ist, dass die Mieter um die Baustellen oftmals weniger Licht brauchen. Die Schlafzimmer sind nachts von außen hell erleuchtet. Dann wird es natürlich auch zu Schmutz und mehr Verkehrsaufkommen kommen, denn eine Baustelle macht nun mal Dreck, was in der Natur der Sache liegt und die Baustellenfahrzeuge müssen auch irgendwo lang fahren.

Mieter Z. weiß, dass man bei enormer Lärmbelästigung, wie eben durch Baustellen, auch die Miete kürzen kann. Mieter Z. hat erst ziemlich viel Geld in die Wohnung gesteckt und möchte dort auch nicht weg ziehen. Er findet es generell recht unfair dem Vermieter gegenüber, wenn man aus solchen Gründen die Miete kürzt. Aber rein rechtlich wäre er natürlich auf der richtigen Seite.

Nun fragt sich Mieter Z. ob der Vermieter sich das Geld nicht bei der Stadt wiederholen kann, denn im Endeffekt ist sie ja dafür verantwortlich. Es geht mir nun nicht darum, ob eine Mietminderung wirklich fair ist, weil der Vermieter da ja wirklich nichts dafür kann. Aber ob der Vermieter da nicht irgendwie ein paar der Probleme die Großbaustellen nun mal so mit sich bringen, durch Druck auf die Stadt, vermindern kann.

Es gibt in einigen Bundesländern Gesetze, die im Fall eines öffentlichen Bauvorhabens Entschädigungsleistungen für betroffenen Eigentümer vorsehen. Hierüber kann man sich beim zuständigen Bauamt oder einem Rechtsanwalt informieren.

Ist die Wohnung des Vermieters in einem Bundesland gelegen, das keine solche gesetzliche Regelung vorsieht, kann er dennoch wegen des für ihn durch die Mietminderung entstandenen Schadens Ersatzansprüche gegenüber der Stadt geltend machen. Entscheidend ist hierbei aber, ob die Beeinträchtigungen über das zumutbare Maß hinaus gehen, was z.B. durch Nachtarbeiten und den Einsatz von Flutlichtern der Fall wäre. Ob die Stadt von sich aus die Bereitschaft zeigen wird, einen Ausgleich zu zahlen oder ob dieser vor Gericht erstritten werden muss, bleibt abzuwarten.

Die Wahrscheinlichkeit hier tatsächlich die Stadt haftbar zu machen, halte ich für sehr gering. Denn hier würde das Gericht letztlich darüber zu entscheiden haben, ob die potentiellen Ausfälle einzelner wirklich höher zu bewerten sind, als Bauvorhaben die der Allgemeinheit dienen. Sofern die Stadt nicht massiv gegen Bürgerwillen und zu fragwürdigen Zwecken praktisch willkürlich Bauvorhaben beginnt, dürfte diese auf der sicheren Seite sein. Wirklich Einsprüche erheben hätten die Anwohner in der Planungsphase. Ich denke, dass solche Bauvorhaben im Vorfeld durch die lokale Presse gehen, so dass niemand letztlich überrascht werden dürfte.

Dann muss nur noch zwischen Mieter und Vermieter geklärt werden, ob die unterstelle Beeinträchtigung tatsächlich eine Mietminderung rechtfertigen würden. Denn das ist nicht generell richtig. Schließlich sind Beeinträchtigungen (bzw. wie stark sie in das Leben eingreifen) auch immer etwas subjektives! Spätestens aber bei der Höhe der Minderung dürften sich die beiden Parteien (ganz ohne eine Beteiligung des Bauherren) vor Gericht treffen, und der Mieter Z muss sich im klaren sein, dass es für die weitere Vertragslaufzeit nicht gut ist, sich längere Gerichtsverfahren auszusetzen. Nebenbei ist auch klar, dass unabhängig von der Minderung die Belästigung bleiben wird. Wenn es tatsächlich um diesen Faktor geht, kann nur der Umzug Abhilfe schaffen.

Übrigens ist das mit einer Versicherung hinsichtlich Ruhe immer eine wacklige Sache. Niemand kann voraussehen, wie die jeweilige Entwicklung gehen wird. Und wenn dann einfach Umgehungsstraßen gebaut werden, oder Stadtviertel untertunnelt werden müssen oder aber einfach neue Baugebiete ausgewiesen werden, dann kann es vorkommen, dass einst idyllische Plätzen zu Dauerbaustellen werden, die sich über ein Jahrzehnt hinziehen.