Wohnung bei Auszug mit Zeugen fotodokumentieren?

A will ja aus seiner Wohnung ausziehen. Über den Zwangsverwalter hat A auch die Anschrift der Vermieterin bekommen und die Kündigung ist fristgerecht verschickt worden. A hat darin auch eine Telefonnummer mitgeteilt für die Terminabsprache zur Wohnungs- und Schlüsselübergabe. Es muss allerdings damit gerechnet werden, das sich die Vermieterin nicht bei A meldet.

A überlegt nun schon, das er dann mit einem Zeugen die Wohnung fotographiert, damit er nachweise kann, das sie ordnungsgemäß verlassen wurde und die Schlüssel dann auch per Post hinschickt. Dies will er, so wie die Kündigung auch, per Einwurfeinschreiben machen.

Damit er die Wohnung in ordnungsgemäßen Zustand verlässt will A sich nach den Angaben aus dem Mietvertrag halten, welche vor zehn Jahren mit dem Vorbesitzer der Mietwohnung gemacht wurde. Allerdings weiss eben A nicht, ob eine Fotodokumentation mit einem Zeugen ausreicht, wenn die Vermieterin dann anderes behaupten und vielleicht auch nachweisen könnte. Immerhin könnte sie ja die Wohnung verändern und dann behaupten das A sie so verlassen hat.

Reicht es also aus, wenn A mit einem Zeugen Fotos macht und diese aufbewahrt? Wobei der Zeuge niemand aus der Verwandtschaft sein wird sondern ein Bekannter aus der Nachbarschaft da mit A mitgehen würde. Oder muss A darauf drängen, das die Vermieterin selbst oder eine Vertrauensperson von ihr die Wohnungsübergabe macht?

Das ist für A eine schwierige Situation. Die Idee mit dem Fotografieren und dem Zeugen ist sicher gut, aber ob das letztlich ausreichend ist, ist fragwürdig. Wichtiger ist vielleicht der Nachweis, dass alles zumutbare getan wurde, einen gemeinsamen Übergabetermin zu organisieren, zu welchem die Wohnung abgenommen werden sollte. Wenn hier dann der erste Termin platzt, könnte zu einem zweiten Termin die Fotoidee inkl. Zeugen eher von Bedeutung sein. Schließlich hat A dann bewiesen, wirklich alles zumutbare getan zu haben, um die Wohnung ordnungsgemäß zu übergeben. Ganz schwierig ist es natürlich, wenn der Besitzer bzw. Vermieter gar nicht erreichbar ist oder gar nicht reagiert. Wobei in dem Fall alle Kommunikation ja auch mit dem Zwangsverwalter stattfinden sollte. Schließlich hat er die Hoheit über die Mietsache.

Es ist jedenfalls sehr gut vorstellbar, dass statt des Vermieters eben der Zwangsverwalter sich der Sache annimmt und der dann auch die Wohnung abnimmt und auch den Schlüssel übernimmt. Weil aber die Situation etwas vom Normalfall abweicht, sollte A sich von allem was besprochen wird, ein Protokoll anfertigen (Stichpunkte reichen). Außerdem sollte die Übergabe selbst protokolliert werden und eine Abnahme vom Zwangsverwalter gegengezeichnet werden. Ebenso selbstverständlich die schriftliche Bestätigung, alle Schlüssel übergeben zu haben. Einfach um hier einen dokumentierten und sauberen Schnitt zu haben.

Letztlich ist es aber sowieso fragwürdig, ob sich hier in Nachhinein noch jemand beschweren würde. Selbst wenn nicht alles in Ordnung wäre. Der Vermieter hat offensichtlich ganz andere Sorgen und wie engagiert der Zwangsverwalter zur Sache geht, ist aus der Ferne nicht zu sagen. Es ist aber nicht ausgeschlossen, dass der hier nicht noch an weiteren Fronten (eben mit A als Mieter) kämpfen will.

Mit dem Zwangsverwalter wurde gesprochen und für den ist quasi mit der Mietzahlung Januar 2012 die Sache abgeschlossen, weil dann die Forderungen der Gläubiger an die Vermieterin beglichen sind. Ein Zufall in dem Moment, aber halt nicht zu ändern. Denn den Pfändungsbeschluß hat ja A bekommen, sonst wüsste er auch nicht, das seit einiger Zeit die Miete an den Zwangsverwalter zu überweisen ist und der geforderte Betrag steht ja mit drin und konnte von A halt auch nachgerechnet werden, das es für den Zwangsverwalter so gerade passt.

Dieser wird sich der Sache nicht weiter annehmen und von der Vermieterin ist halt dadurch nur die Anschrift bekannt. A könnte halt nur nochmal schriftlich einen Termin vorschlagen, wenn ansonsten keine Reaktion durch die Vermieterin kommt. Wobei eben auch in der Kündigung schon mit drin stand bis wann A eine schriftliche Bestätigung zum Eingang des Schreibens mit Terminbestätigung wünscht.

Wenn A sich jetzt schon so viele Gedanken über mögliche Komplikationen macht, dann scheinen diese ja sehr wahrscheinlich zu sein. Deshalb würde ich A dazu raten, auf jeden Fall die Vermieterin bei der Schlüsselübergabe vor Ort zu haben.

Ich selber hatte auch meinen Vermieter bei der Schlüsselübergabe vor Ort und glücklicherweise habe ich alle Zimmer fotografiert. Ein halbes Jahr später kam tatsächlich die Jahresendabrechnung, in der mir auch Reparaturkosten in Höhe von 200€ in Rechnung gestellt wurden. Mein Vermieter, Herr XYZ, hat diese mit einem riesigem Kratzer im Laminat begründet.

Zum Glück konnte mein Foto beweisen, dass an dem Tag meines Auszuges kein 200€-teurer Kratzer vorlag. Also rate ich dazu, die Vermieterin dabei zu haben, denn sonst werden vielleicht gemachte Bilder oder Zeugenaussagen in Frage gestellt und man fängt bei 0 an.

Die Vermieterin wohnt etwa 300 Kilometer weg. Wenn diese Frau sich nicht meldet und auf kein Schreiben reagiert, dann kann man sie wohl kaum mit Gewalt herbringen. Und A braucht eben für den Fall der Fälle auch Nachweise und damit die Glaubwürdig sind, will er auch einen Zeugen mitnehmen. Eine andere Chance hat A ja nicht, um später mal den Zustand der Wohnung zu beweisen.

Wenn die Vermieterin nachweisbar benachrichtigt wurde, dann liegt es ja in ihrem Interesse, zu dem Termin anwesend zu sein, oder einen Vertreter zu schicken. Eine Idee wäre deshalb, dass A der Eigentümerin einen neutralen Vertreter vorschlägt. Vielleicht gibt es andere Hauseigentümer im Haus. Geht sie darauf nicht ein, verschlechtert sie schon von daher ihre Position.

Ein Foto ist natürlich kein 100%iger Beweis. Einen Kratzer im Parkett kann man auch nachträglich anbringen. Ein Zeuge ist nur dann hilfreich, wenn es ein neutraler Zeuge ist und der z. B. lückenlos den Auszug bis zur Schlüsselübergabe bezeugen kann. Dazu gehört dann z. B. auch, dass man den Schlüssel gemeinsam einpackt und zur Post bringt, falls er zur Eigentümerin zurück soll. Dabei sollte der Nachbar aber ruhig kritisch sein und sich jeden kleinen Makel in der Wohnung anschauen und schriftlich festhalten. Hier wäre z. B. ein Nachbar hilfreich, der das mit Unterschrift und Begehung dokumentiert. Damit hat man schon eine recht gute Beweislage.

Das kostet einen dann vielleicht ein Abendessen, aber umsonst ist nur der Tod.

Mieter können ihren Vermieter von Gesetzes wegen nicht dazu zwingen, wegen der Anfertigung eines Übergabeprotokolls in der Wohnung zu erscheinen. Auf der anderen Seite der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses ordnungsgemäß zurückzugeben.

Um diesem Dilemma zu entkommen, empfiehlt es sich, wie von A geplant, mit einem unabhängigen Zeugen (ggf. einem Fachmann) die Wohnungsbesichtigung durchzuführen und dabei ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Formulare für ein solches Protokoll kann man sich problemlos im www herunter laden. Wichtig ist, dass hier nicht nur eventuelle Mängel, sondern auch alle relevanten Zählerstände festgehalten werden und dass der Zeuge das Protokoll mit unterzeichnet. Zusätzlich angefertigte Beweisfotos können den schriftlich festgehaltenen Zustand dokumentieren, wenn es im Nachhinein zu einem Rechtsstreit kommen sollte.

Eine Kopie des Protokolls sollte der Vermieterin zusammen mit allen zur Wohnung gehörigen Schlüsseln zugestellt werden. Behält A nämlich die Schlüssel, hat er theoretisch die Möglichkeit, die Wohnung weiterhin zu nutzen und die Vermieterin könnte davon ausgehen, dass dem tatsächlich so ist. Sie hätte also die Möglichkeit, weiterhin Miete zu verlangen.

Bevor A sich aber um alle o.g. Vorkehrungen kümmert, sollte er sich weiterhin um eine Terminabsprache mit der Vermieterin bemühen. Sollte sie auf die erste schriftliche Bitte um telefonische Klärung nicht reagieren, rate ich persönlich dazu, in einem weiteren Schreiben selbst zwei weitere Termine festzulegen. Erst wenn sie zu keinem der beiden erscheint, würde ich die obigen Maßnahmen ergreifen.

Alle schriftlichen Klärungsversuche sowie die mögliche Rücksendung der Wohnungsschlüssel würde ich an As Stelle per Einschreiben mit Rückschein erledigen. Zwar lässt sich dadurch nur die Sendung selbst und nicht ihr Inhalt nachweisen, aber falls es zu einem Rechtsstreit käme, hätte A wenigstens etwas in der Hand, das von einem Richter anerkannt werden kann.

Der Zeuge wäre ein Bekannter aus der Nachbarschaft und der ist bereit alles nötige schriftlich zu bezeugen. Eben im Ernstfall auch vor Gericht. Auch das die Schlüssel in den Briefumschlag gepackt wurden wird er sehen können und auch mit zur Post gehen. Das ist alles schon vorsorglich besprochen und die schriftliche Kündigung sollte spätestens morgen bei der Vermieterin ankommen.

Und sie ist halt einzigste Ansprechpartnerin für A, da ansonsten niemand anderes für die Wohnung zuständig ist. Selbst die anderen Wohnungsbesitzer, da es ja ein Mehrfamilienhaus ist, wohnen alle zu weit weg, als das man sie für die Wohnungsübergabe ansprechen könnte. So das eben jemand dabei wäre, welcher die Seite eines Vermieters vertritt. Aber ingesamt macht sich halt A schon frühzeitig Gedanken darum, falls sich die Vermieterin gar nicht bei ihm melden sollte.

Zwischenfrage: Die Wohnung soll ja sicherlich wieder vermietet werden. Dazu sind ja auch Besichtigungen nötig. Dazu muss ja irgendjemand vor Ort sein, wie halt entweder die Vermieter selbst, ein Beauftragter oder ein Makler. Könnte man theoretisch nicht auch eine der Personen einfach mal fragen, wie das mit der Wohnungsübergabe aussieht? Aber selbst wenn eine der Personen mit dem Mieter eine Wohnungsübergabe macht, sollte auf alle Fälle ein Zeuge dabei sein und der Mieter sollte auch nicht einfach ein Übergabeprotokoll unterschreiben.

Woher soll A wissen, was mit der Wohnung danach passiert? Normal würde man denken, das ein Vermieter ja damit wieder Einnahmen generieren will indem die Wohnung eben vermietet wird. Aber auch da fehlen A die Kenntnisse wer eventuell dafür zuständig ist. Das diese Frau überhaupt die Vermieterin weiß ja A auch nur durch den Zwangsverwalter. Sie selbst hatte sich nie bei A gemeldet nachdem die Wohnung gekauft worden ist.