Fragen zum Hauskauf

Wir überlegen seit geraumer Zeit uns ein Häuschen zu kaufen. Der Gedanke ist einfach der das man sein Leben lang miete zahlt aber nie was davon hat. Man zahlt und zahlt und hat nichts eigenes fürs alter zum Beispiel. Nun haben wir schon festgelegt welcher Ort und das wir nicht neu bauen wollen. Es soll etwas älteres sein was nicht eine Grundsanierung benötigt, sondern nur etwas nach und nach erneuert werden muss.

Wir wollen dann viel selbst machen außer ein Dachdecken das geht wohl doch nicht ohne Hilfe. Haben auch schon eins im Auge. Wie seht ihr das ganze? Wir haben schon etwas auf die Seite gelegt und müssten den Rest von der Bank leihen. Hat da jemand schon mal Erfahrung die er mir mitteilen kann. Wie viel Eigenkapital wäre bei einem Haus was etwas über 150000€ kostet nötig und wie sieht das aus mit ab bezahlen?

Wir stellen uns das in etwa so vor das wir das so ab bezahlen als ob wir eine Wohnung beziehen, also wie eine Miete oder wie unsere Kaltmiete jetzt. Ist das Realistisch? Muss man noch was beachten haben jetzt in zwei Wochen ein paar Termine bei Banken um mal was genaueres zu erfahren ob es überhaupt klappt mit einem Kredit. In der Schufa stehen wir nicht und so. Doch wir sind schon ganz schön aufgeregt und dachten vorher schlau machen wäre auch nicht schlecht.

Wir haben eigentlich nur angst das uns unser Alter und Gehalt im weg steht. Wir sind jetzt beide um die 25 Jahre alt und haben seit einigen Jahren unbefristete Arbeitsverträge und verdienen beide recht gut. Welchen Verdienst muss man da wohl mindestens zusammen erreichen? Danke schon mal für eure Hilfe bin echt nervös.

In meinem Bekanntenkreis haben unlängst auch zwei Mittzwanziger zusammen ein Haus gekauft, das Alter dürfte kein Hindernis sein. Heutzutage ist es nicht unüblich, dass Banken Häuser finanzieren, ohne dass die Käufer nennenswertes Eigenkapital haben. Vor einigen Jahren rechnete man noch mit einer Eigenkapitalquote von 30%, was meiner bescheidenen Meinung nach eine reellere und für den Käufer solidere Lösung ist. Die Bank sollte eigentlich mit euch durchrechnen, was ihr an Einnahmen habt und was eurer Lebensunterhalt kostet, um zu ermitteln wie viel ihr im Monat abtragen könnt. Eure Mietkosten als Denkansatz zu nehmen, ist da nicht mal verkehrt. Auch solltet ihr euch hinsetzen und über die Renovierungskosten nachdenken und das in die Finanzierung einkalkulieren.

Ich war 29 und mein Mann 32, als wir unser Haus gekauft haben. Von Interesse ist beim Hauskauf eigentlich nur, dass Ihr unbefristete Arbeitsverträge habt. Ob Ihr die Raten auf Dauer tragen könnt, müsst Ihr Euch selber ausrechnen, allerdings wird Euch ein seriöser Berater mit Sicherheit sagen, dass es nicht null auf null aufgehen sollte, sondern dass am Ende des Monats schon noch ein gewisser Puffer da sein sollte um ungeplante Ausgaben aufzufangen.

Wenn Du planst, einen Kredit bei einer ganz normalen Bank, beispielsweise Deiner Hausbank aufzunehmen, dann kannst Du damit rechnen, dass die 20% Eigenkapital veranschlagen. Gehst Du zu einem Baufinanzierer, sieht das schon anders aus. Manche bieten bis zu 100% Finanzierung an, einige gehen sogar bis zu 110% mit, das sind aber die wenigsten. Ja, und dann braucht Ihr ja noch ein bisschen was an Geld für die Renovierung, denn irgendwas ist immer zu tun und meistens ist es viel mehr, als man im ersten Augenblick meint. Ich spreche aus Erfahrung.

Wenn das Traumhaus um die 150.000 Euro kosten wird, musst Du nochmal etwa 10% an sogenannten Erwerbsnebenkosten berücksichtigen, dazu gehört der Notar, die Bürokratie wie Grundbucheintrag, die Steuer, die beim Kauf fällig wird, die Maklergebühr, sofern Ihr das Haus über einen solchen gefunden habt und noch ein paar Kleinigkeiten, die mir jetzt spontan nicht einfallen, aber 10% kommt auf jeden Fall hin.

Das wären dann schon mal pauschal 165.000 Euro zuzüglich dem Betrag, den Ihr für Renovierung oder Sanierung ausgeben wollt. Bedenke, dass jede Schraube Geld kostet, und das man am besten vom 1,5 fachen des Betrages ausgeht, den man veranschlagt. Dann hat man Chancen, hin zu kommen.

Von Deiner Kaltmiete kannst Du nicht ausgehen, da noch Versicherungen aller Art hinzu kommen. Ich weiß nicht, wie hoch Eure monatliche Miete ist, aber wenn Ihr ungefähr 150.000 Euro aufnehmt, dann kannst Du mit 650 Euro im Monat nur an die Bank rechnen. Wir haben etwas weniger aufgenommen und zahlen geringfügig weniger als 650 Euro, und beim Kauf standen die Zinsen eigentlich recht günstig. Da kommen dann noch die Nebenkosten wie Wasser, Strom und Gas dazu.

Ich war schon Anfang 40, als wir neu gebaut haben. Ich hoffe ja, dass ein Großteil bis zu meiner Rente abbezahlt wird.

In der Regel sollte man es so handhaben, dass ein Drittel des Kaufpreises als Eigenkapital vorhanden sein sollte. Das wären bei 150.000 Euro also etwa 50.000 Euro.

Zu meiner Zeit gab es zumindest noch Eigenheimzulage, so dass wir auch noch etwas Förderung vom Staat bekommen haben.

Bei den derzeitigen niedrigen Zinsen dürfte es kein Problem sein, eine Bank zu finden, die den Kauf finanziert. Wir haben uns bei unserem Häuschen für einen Bausparvertrag entschieden. Das war für uns die beste Methode - zumal wir auch noch Wohnungsbauprämie bekommen haben.

Ich würde aber auf jeden Fall einige Banken vergleichen und nicht bei der erstbesten Bank einen Kredit aufnehmen. Manchmal gibt es hier nämlich schon große Unterschiede.

Im Normalfall sollten schon 30 Prozent Eigenkapital vorhanden sein, zum Eigenkapital gehören aber zum Beispiel auch zuteilungsreife Bausparverträge. Bei besonders gut verdienenden Bauherren könnte sich sogar eine Vollfinanzierung rechnen weil der Steuerspareffekt hier noch größer ausfällt.

Mit dem Kaufpreis ist es aber leider nicht getan, die hier schon erwähnten Nebenerwerbskosten sind aber mit zehn Prozent der Kaufsumme zu niedrig angesetzt, rechnen sollte man lieber mit 20 Prozent die dann auch die Kreditsumme leider deutlich erhöht. Auch wenn man ein Haus kaufen möchte welches gut in Schuss ist dann sollte trotzdem grundsätzlich ein kleiner finanzieller Puffer in die Kreditsumme mit eingebaut werden. Es gibt garantiert immer etwas zum modernisieren und dann ist es blöd wenn der finanzielle Rahmen ausgeschöpft ist und man wieder die Bank anbetteln muss damit der Kreditrahmen erhöht wird.

Neben den Kreditraten sollte natürlich auch bedacht werden dass einige neue Ausgaben auf euch zu kommen. Ich denke da so an die Grundsteuer für das Haus und die Garage sowie die Gebäudeversicherung. Das macht ungefähr 500 Euro im Jahr aus. Natürlich kommt auch der Schornsteinfeger einmal im Jahr der für seine Messdienste ungefähr 100 Euro verlangt und die Heizung muss auch gewartet werden was mit ungefähr 200 Euro zu Buche schlägt. Gehe auch davon aus dass sich euer Stromverbrauch erhöhen wird und natürlich auch die Heizkosten, in einem Haus verbraucht man einfach mehr als in einer kleinen Mietwohnung.

Auf die Muskelhypothek würde ich nicht so sehr setzen. Ich weiß nicht wie geschickt ihr bei solchen Arbeiten seit, aber nach meinen Erfahrungen benötigt man sehr viel Wissen und Zeit um auch alles wirklich richtig zu machen. Auf helfende Freunde kann man sich auch nicht immer verlassen, die haben auch nicht immer Lust ihre freien Wochenenden bei euch mit arbeiten zu verbringen und belohnt müssen sie ja auch werden. Auch kosten die benötigten Baumaterialien oft Unsummen und mehr als man vorher denkt.

Ich denke aber dass ihr im richtigen Alter seit um solch einen Hauskauf in Angriff zu nehmen. Die Zinsen sind derzeitig ein Witz und wenn ihr eure Arbeit behaltet dann könnte es aber auch klappen. Ich kann eure Aufregung gut verstehen, ein Haus kauft man ja nicht alle Tage. Ich kann euch nur empfehlen diesen Kauf nicht zu überstürzen und auch wirklich alles auf eventuelle Baumängel vorher zu untersuchen. Überlegt euch aber vorher auch was im schlimmsten Fall passieren könnte wenn jemand von euch seinen Job verliert oder aus gesundheitlichen Gründen für längere Zeit nicht mehr arbeiten kann oder ob das Geld noch reicht wenn ein Kind unterwegs ist.

Der Gedanke ein Haus zu kaufen ist sicher unter bestimmten Umständen vernünftig. Würde der Mensch aber immer gleichermaßen vernünftig mit seinem Geld umgehen, ist der Hauskauf oft eben trotz der unterstellten Belastung im Alter nicht die Absicherung, als die es gemeinhin gesehen wird. Das liegt einfach daran, dass die Menschen die zur Miete wohnen ihren größeren Teil an freiem Geld (welches eben nicht zur Tilgung herangezogen wird) nicht anlegen sondern in die gewöhnlichen Ausgaben einfließen lassen. Anders ausgedrückt: die Disziplin zum Sparen wird den Hauskäufern durch die Schulden aufgezwungen! Und die Mieter haben in aller Regel diesen Zwang nicht, so dass sie eben nicht das übrige Geld zur Seite legen. Dabei könnte so mit weniger Geld mehr an Rücklage geschaffen werden (wobei das natürlich eigentlich nicht zu verallgemeinern ist).

Ihr habt euch aber letztlich schon entschieden und ein Hausbau oder Hauskauf muss nicht immer nur wirtschaftlich erklärt werden, sondern ist immer auch zu großen Teilen eine Gefühlssache. Und wenn man das Gefühl hat, dass man sich eine Immobilie aneignen möchte, sollte man es auch tun - sofern die Bedingungen stimmen und man sich nicht (sein Leben lang) übernimmt. Auch hier habt ihr euch ja schon zu Gunsten einer vernünftigen Lösung entschieden und wollt eine Bestandsimmobilie.

Leider ist bzgl. der Frage nach dem notwendigen Eigenkapital keine vernünftige Antwort zu geben. Schließlich hängt ja vieles davon ab, was ein Einkommen da ist! Es ist nämlich durchaus denkbar (und nicht mal unwahrscheinlich), dass man hier auch zu 100% finanzieren kann und die eigenen Rücklagen in die Modernisierung/Sanierung/Renovierung steckt (wobei auch hier z.T. eher KfW Darlehen zu nutzen sind). Fehlt jedes Einkommen, dann wäre hingegen ein Eigenkapital von 100% notwendig. Aber vielleicht ein grober Richtwert: mit 500 Euro im Monat kann man heute (immer bedenken, dass die Zinsen fallen/steigen können und damit auch dieser Wert variiert) zwischen 75000 und 100000 Euro finanzieren. Wenn ihr also heute eine Kaltmiete von vielleicht 800-900 Euro zahlt, dann sollten die 150000 Euro nicht ansatzweise ein Problem darstellen. Der Zinssatz sollte auch bei einer Finanzierung zu 100% bei deutlich unter 5% liegen (selbst bei langen Zinsbindungen). Wenn also die passende Immobilie gefunden wurde, kann man hier bedenkenlos zuschlagen. Wobei bei Objekten, die definitiv noch bearbeitet werden müssen, immer ein gewisses (finanzielles) Polster vorzusehen sein sollte.

Was das Alter und das Gehalt angeht, sollte man sich eher keine Gedanken machen. Sofern die Arbeitsverträge schon länger bestand haben, spielen diese Dinge eher eine untergeordnete Rolle. Die Frage (bei der kein Bankberater helfen könnte) ist eher die, ob ihr euch sicher seid, dass die Beziehung wirklich über Jahrzehnte hält. Das ist eine wirklich unschöne Abschätzung - ähnlich wie eine Abschätzung zur privaten Rentenversicherung, bei der ja auch die eigene Lebenserwartung einfließen sollte. Wer gibt schon an, mit 67 Jahren mit dem Ableben zu rechnen? Ich würde hier tatsächlich schriftlich ausarbeiten, wie mit der Immobilie im Falle einer Trennung umzugehen ist. Ich unterstelle mal, dass dann keiner drinnen wohnen bleiben bzw. den Kredit alleine weiter bedienen wird. Wie soll im schlimmsten Fall (Trennung) das bereits investierte Geld aufgeteilt werden? Und welchen Anteil soll man der Arbeitskraft zusprechen (ich kenne das so, dass nach der Scheidung der Mann plötzlich mit horrenden Forderungen kommt, weil er so viel Zeit in die Renovierung gesteckt hatte und dies nun Gegen berechnet haben will, was die Frau praktisch leer dastehen lassen würde).

Mit dem Kaufpreis ist es aber leider nicht getan, die hier schon erwähnten Nebenerwerbskosten sind aber mit zehn Prozent der Kaufsumme zu niedrig angesetzt, rechnen sollte man lieber mit 20 Prozent die dann auch die Kreditsumme leider deutlich erhöht. Auch wenn man ein Haus kaufen möchte welches gut in Schuss ist dann sollte trotzdem grundsätzlich ein kleiner finanzieller Puffer in die Kreditsumme mit eingebaut werden. Es gibt garantiert immer etwas zum modernisieren und dann ist es blöd wenn der finanzielle Rahmen ausgeschöpft ist und man wieder die Bank anbetteln muss damit der Kreditrahmen erhöht wird.

Auf die Muskelhypothek würde ich nicht so sehr setzen. Ich weiß nicht wie geschickt ihr bei solchen Arbeiten seit, aber nach meinen Erfahrungen benötigt man sehr viel Wissen und Zeit um auch alles wirklich richtig zu machen. Auf helfende Freunde kann man sich auch nicht immer verlassen, die haben auch nicht immer Lust ihre freien Wochenenden bei euch mit arbeiten zu verbringen und belohnt müssen sie ja auch werden. Auch kosten die benötigten Baumaterialien oft Unsummen und mehr als man vorher denkt.

Bei uns waren es etwa 10%, darin waren die Maklergebühren, die Grunderwerbssteuer und der Notar abgedeckt. Möglicherweise habe ich jetzt eine Steuer oder Gebühr vergessen, aber zumindest im Saarland belaufen sich die Erwerbsnebenkosten pauschal auf etwa 10%. Natürlich kann es nicht schaden, wenn man höhere Investitionen einplant, aber auch nur annähernd 20% waren es bei unserem Hauskauf im Jahr 2007 definitiv nicht.

Bei der "Muskelhypothek" stimme ich Dir absolut zu. oft werden vollmundige Versprechungen gemacht, die dann doch nicht so eingehalten werden (können), wie man sich das vorgestellt hat. Nicht jeder hat immer Zeit, die er in Euren Traum vom Haus investieren kann. Wenn sich 5 fleißige Helfer anbieten, dann geht mal eher davon aus, dass es vielleicht 2 Leute sind, die Euch wirklich unter die Arme greifen. Außerdem kann man nicht jede Arbeit als Privatmann selbst machen, schon aus versicherungstechnischen Gründen nicht.