Wie weit bei Wohnungsübergabe als Vermieter suchen?

Herr X. hat ein sehr schönes Mehrfamilienhaus. Viele Wohnungen in seinem Haus hat er vermietet. Meistens ging das gut aus, aber in ein oder zwei Fällen gab es mit den ehemaligen Mietern Ärger. Davor möchte sich der Vermieter nun schützen.

Bevor der Mieter einzieht, wird ein umfangreiches Übergabeprotokoll erstellt. Das wird von beiden Parteien natürlich auch unterschrieben. Sollten noch Mängel in der Mietsache vorhanden sein, werden die durch den Vermieter noch behoben und das wird ebenfalls schriftlich fest gehalten. Auch werden Schäden an der Mietsache, so lange der Vermieter in Kenntnis gesetzt wird, auch durch den Vermieter immer bald behoben. Auch das wird ebenfalls fest gehalten und von beiden Parteien unterschrieben.

Nun zogen vor etwa einem Jahr neue Mieter ein. Die Wohnung ist vorher durch den Vermieter renoviert worden und hat neue Tapeten und auch einen neuen Laminatboden. Nun ziehen die Mieter demnächst aus. Da sie ja erst so kurz in der Wohnung wohnen, müssen sie ja an sich auch nicht renovieren. So lange die Sachen nicht übermäßig abgenutzt sind. Nur hat der Vermieter mitbekommen, dass die Mieter nicht unbedingt pfleglich mit manchen Sachen umgehen.

Klar wird Vermieter X. auch beim Auszug ein Übergabeprotokoll machen. Herr X. hat aber große Sorge, dass sich eventuell Schäden in der Wohnung befinden, die nicht gleich sichtbar sind. Er denkt dabei an so Sachen wie das mal was ausgelaufen ist und das unter das Laminat gelaufen ist und er da in ein paar Wochen Probleme mit bekommt. Oder das sich Schäden, die der Mieter zu verantworten hat, unter den Tapeten befinden. Kann der Vermieter nun einfach an einiges Stellen auch hinter die Tapete oder unter das Laminat sehen oder ist das dann zu viel des Guten? Wie kann sich Vermieter X. vor solchen Schäden, die halt nicht offen ersichtlich sind und vielleicht auch bewusst verschleiert wurden, schützen?

Wenn Tapeten und Laminat vom Vermieter stammen, dann hat mögliche Schäden darunter eventuell auch dieser zu verantworten. Also wenn die Wand unter der Tapete gruselig ausschaut und aus früheren Zeiten Bohrlöcher enthält, bunte Flecken oder sonst etwas, dann ist dies nichts, was die Mieter damit angestellt haben. Ebenso verhält es sich möglicherweise bei Dingen unter dem Boden. In meiner Wohnung zum Beispiel habe ich unter dem Teppich riesige Flecken auf dem schlecht zusammengefügtem Holz. Die waren schon früher da und werden vermutlich auch noch lange dort bleiben.

Wenn Schäden an Wänden oder dem Boden entstanden sind, dann sind diese hingegen auch direkt zu erkennen. Um Kratzer auf dem Laminat zu erkennen oder aufgequellte Stellen durch Flüssigkeiten muss man diesen doch nicht entfernen. Ebenso ist es an den Tapeten. Was auch immer mit der darunter liegenden Wand passiert sein könnte, erkennt man auch ohne die Tapeten zu entfernen. Also Flecken, Löcher, abgerissene Stellen, Vergilbung, usw. sind zu sehen.

Mir fällt gerade auf, dass ich mit so etwas noch nie zu tun hatte. In zwei Wohnungen gab es ein Übergabeprotokoll, aber dies war sehr oberflächlich. Bei den Übergaben wurde immer nur geschaut, ob der Allgemeinzustand in Ordnung ist. Einige Wohnungen wurden sowieso renoviert danach. Bei meiner jetzigen Wohnung hätte ich ein halbes Buch schreiben müssen und habe bei der Übernahme darauf verzichtet. Manche nennen es vielleicht naiv. Für mich ist es etwas zwischen Menschenkenntnis und Vertrauen. Allerdings kommt dazu, dass es auch so einige Zeugen gäbe und vielen Dingen das Alter sowieso anzusehen ist.

Ich würde mich fragen, wie solche Schäden unter die Tapete kommen würden beziehungsweise, was du mit solchen Schäden meinst. Meiner Meinung nach gibt es da ja auch nur so etwas wie Wasserschäden oder Schäden vom Auslaufen irgendwelcher Sachen. Diese sieht man aber auf einen ersten Blick meistens schon anhand von Verfärbungen oder anhand vom Aufquillen der Tapete oder des Bodens. Ich würde nicht nach jedem Mieter den Boden raus nehmen, nur um da drunter zu gucken, das ist meiner Meinung nach etwas zu viel. Allerdings hat der Vermieter doch das Recht da drunter zu gucken, es ist ja schließlich seine Wohnung, wenn aber nichts festgestellt werden kann, dann muss er aber doch auch selber bezahlen.

Das fußt jetzt nicht alles auf bewiesenen und fundierten Tatsachen, sondern stellt ausschließlich meine Meinung zu dem Thema dar, ich würde mich da mal mit dem Vermieterrecht oder so auseinandersetzen.

Zunächst sollte Hr. X sich auch im Klaren darüber sein, dass es zwar zu Ärger kommen kann, zu dem aber immer zwei gehören. U.U. sieht Hr. X - aus welchen Gründen auch immer - nicht immer neutral genug auf Sachverhalte, so dass nicht auszuschließen ist, dass er selbst auch verantwortlich für entstehenden Ärger sein könnte. Sich absolut davor zu schützen ist nur dann möglich, wenn die Wohnungen gar nicht erst vermietet werden. Aber das dürfte auch nicht im Sinne von Hr. X sein, der durch das Vermieten seinerseits ja auch nicht ausschließlich gutes tun will, sondern in wirtschaftlicher Hinsicht vom Umstand profitieren will, dass der Mensch ein Dach über dem Kopfe braucht, auch wenn er sich das nicht selbst kaufen kann oder will.

Das vor einem Einzug ein Übergabeprotokoll erstellt wird, hilft eigentlich immer. Wenn ich mir auch eher nicht vorstellen kann, dass dann Schäden festgehalten werden. Schließlich werden die neuen Mieter eine Mietsache erwarten, die ohne nennenswerte Schäden übernommen wird. Was nicht erledigt wurde, sollte einfach vor dem Einzug erledigt werden. Übergibt der Vermieter eine Wohnung mit Schäden, wäre ja Ärger hinsichtlich der Verantwortlichkeit von Folgeschäden vorprogrammiert! Und es ist eigentlich unnötig festzuhalten, dass der Vermieter und Eigentümer für die Instandhaltung der Wohnung zu sorgen hat. Schließlich vermietet er diese und es ist kein Zugeständnis, wenn er sich verpflichtet, die Mietsache zu warten.

Das bei Hr. X jetzt Mieter eingezogen sind, die nach kurzer Zeit wieder ausziehen, ist sicher mit etwas Pech verbunden. Das hätte man im Vorfeld sicher nicht klären können. Oder aber man einigt sich auf einen Zeitmietvertrag. Durch die kurze Mietdauer hat Hr. X jetzt sicher etwas mehr Arbeit, nachdem ja tatsächlich die Wohnung durch die bisherigen Mieter praktisch besenrein verlassen können. Aber das ist ja ein Risiko, welchem Hr. X sich bei jeder Vermietung aussetzt. Und bislang ist so ein Fall ja auch eher nicht aufgetreten.

Sich als Vermieter nun aber auf Grund von Hörensagen besonders auf die Übernahme beim Auszug vorbereiten zu müssen, wäre übertrieben. Niemand vermag zu sagen, was "nicht unbedingt pfleglich" genau bedeutet. Eigentlich sollte hier nur unterschieden werden zwischen "kaputt" und eben "nicht kaputt". Wenn die Mieter Kratzer in den Parkett gemacht haben, dann ist das schon auch durch Nutzung zu erklären. Anders natürlich, wenn z.B. tellergroße Löcher in Boden vorzufinden sind. Herr X sollte sich also vom Gerede anderer nicht beeinflussen lassen und die Wohnung wie bei allen anderen auch bei der Übernahme besichtigen. Alles, was dann nicht auffällt, ist eben nicht aufgefallen! Was sollte er hier noch fordern können? Welcher Zeitraum würde ihm vorschweben, in dem man die Ex-Mieter noch belangen können sollte? Will der Vermieter unter den Bodenbelag schauen, dann muss dieser ja erst gehoben werden. Ist da das Risiko nicht doch zu groß, am Ende selbst was zu beschädigen?

Wenn sich Hr. X hier nicht zutraut, eine Übernahme vorzunehmen, könnte es sich Leute vom Fach dazuholen. Wobei die Kosten natürlich selbst zu tragen wären. Dabei könnte es sich um erfahrene Makler handeln. Aber auch Bausachverständige oder ähnliches, wobei eben jeder Experte seinen Fokus wo anders hinlegen würde. Doch so was würde ich für deutlich übertrieben halten. Herr X hat für ein Jahr vermietet und sollte sich über die Geschäftsrisiken einfach im Klaren sein. Diese gibt es in jeder Branche!