Wohnungen kaufen als Altersvorsorge

Es gibt Zeiten da mache ich mir ernste Gedanken über meine Altersvorsorge und wovon ich mal leben soll wenn ich in Rente gehe. Dann denke ich mir du müsstest dir ein paar Wohnungen kaufen und dann von der Miete leben.

Wie schafft man sowas, kann man echt die Zinsen und die Tilgung über die Miete finanzieren? Wenn das funktioniert dann mache ich das, sagt mir bitte ob ihr darüber Bescheid wisst oder ob ihr Tipps dazu für mich habt.

Es kommt ganz darauf an, wieviel Eigenkapital Du zum Kauf der Wohnung zur Verfügung hast. Wenn Du komplett finanzieren möchtest, dann wirst Du Dir schwer tun, eine Bank zu finden, seit der Wirtschaftskrise sind die meisten Banken da sehr vorsichtig geworden. Außerdem musst Du immer bedenken, dass die Zinsen einen Großteil der monatlichen Raten verschlingen, das Abzahlen dauert unglaublich lange. Wir haben im Moment auch eine Wohnung vermietet und haben fast die Hälfte an Eigenkapital mitgebracht und die monatlichen Raten sind trotzdem etwas höher als die Mieteinnahmen. Und unser Zinssatz ist nicht besonders hoch.

Ich würde mich an Deiner Stelle von Deiner Bank beraten lassen und mir mal ein Finanzierungsbeispiel geben lassen. Überlege Dir, wieviel Eigenkapital Du investieren könntest, dann kann Dir die Bank anhand Deiner Auskünfte errechnen, wieviel die Wohnung maximal kosten dürfte und wie hoch dann Deine monatliche Belastung wäre. Dann musst Du Dich genau schlau machen, wieviel Miete Du für so ein Objekt bekommen würdest, daran kannst Du dann sehen, ob sich das für Dich lohnt. Mach Dich aber auch genau schlau, welche Nebenkosten die Wohnung für Dich mitbringen würde. Bestimmte Kosten wie z.B. Hausverwaltung, Rücklagen und Steuern kannst Du nicht auf Deine Mieter umlegen, die musst Du selbst tragen. Erst wenn Du das alles bedacht hast kannst Du sagen, ob sich so ein Objekt für Dich lohnt.

Nicht vergessen werden darf bei solchen Beispielrechnungen, dass man nicht mit einer 100%igen Belegung rechnen darf. Denn wenn es Zeiten gibt, die man ohne Mieter (oder auch mit Mieter aber dennoch ohne Mieteinnahmen) überbrücken können muss, sollte nicht bereits nach einem Monat die finanzielle Belastungsgrenze so weit überschritten worden sein, dass es zur Zwangsversteigerung kommen muss.

Grundsätzlich ist aber immer zu bedenken, dass man mit geliehenem Geld, für welches man Zinsen zahlen muss, nur selten Geld "verdient". Da muss dann die "Investition" wirklich passen! Bei einer Vermietung würde ich mich an die Marxsche Überlegung halten: Zusammengefasst hat er beschrieben, dass man an Mietzins für eine Wohnung nur das bekommt, was das aufzuwendende Kapital für den Kauf der Wohnung auf dem Kapitalmarkt sicher einbringen würde.

Das bedeutet, dass es für die Altersvorsorge (im Schnitt) egal ist, ob Du Dein Vermögen in Wohnungen oder auf dem Kapitalmarkt investierst. Die Rendite sollte die gleiche sein. Aber wenn es nun so ist, dass Du für den Kauf der Wohnung selbst einen Kredit aufzunehmen hast, wird es zu Beginn sehr wahrscheinlich ein Verlustgeschäft. Hast Du dann auch noch Pech was die Vermietung angeht (oder zu wenig Erfahrung bzw. Kenntnisse auf dem Gebiet der Immobilienwirtschaft), ist es ziemlich sicher ein Verlustgeschäft!

Ganz ehrlich: Eine Wohnung ist die schlechteste Option mit Immobilien Geld zu verdienen! Da kommen diverse Nachteile auf einmal zusammen, die das Risiko (für mich) zu groß machen:
- Sollte der Mieter ausfallen, egal ob durch nicht belegten Wohnraum oder Nichtzahlung (wobei letzteres schlimmer ist) hat man 100 % Verlust.
- Man ist nur Teileigentümer einer Immobilie, das Haus gehört dann meist einer Eigentümergemeinschaft. Sollte diese z. B. mehrheitlich beschließen das Haus zu modernisieren muss man die Kosten mittragen - egal ob man das will oder nicht.
- Man kann deutlich weniger absetzen und selbst entscheiden.

Deswegen würde ich immer nur eine Immobilie mit mindestens 3 Mietparteien in einer stark urbanen Zone zur Altersvorsorge empfehlen - es ist sehr unwahrscheinlich, dass dann mehr als eine Partei auf einmal ausfällt und so ist das Ausfallrisiko selten höher als 33 % und man kann, gerade wenn man mit den Einnahmen den Kredit tilgen möchte (habe ich am Anfang genauso gemacht), immernoch auf 66 % zählen. Entscheidend für die Auslastung ist, dass man eine Immoblilie hat, die immer nachgefragt werden wird. Mitten in Frankfurt ist die Wahrscheinlichkeit höher als draußen im Wald - da bekommt man vielleicht schon Häuser für 40.000 Euro aber bekommt die dann nur für 200 - 300 Euro kalt vermietet, wenn überhaupt!

Außerdem kann man die Sanierungen weitestgehend selbst bestimmen. Wenn ich z. B. grad kein Geld auf Tasche hätte könnte ich die Fassadenreparatur mal eben um ein Jahr verschieben. Ausgenommen sind von so etwas grundsätzlich nur Reparaturen, die den Mieter zur Mietminderung berechtigen - da macht man mit der Mietminderung Verlust und gleichzeitig sind das schon Dinger, die immer teurer werden je länger man wartet durch zunehmende Schäden am Haus. Andersrum kann ich auch irgendeine Reparatur / Modernisierung vorziehen wenn ich zum Jahresende z. B. noch schnell meine Einkommenssteuerlast drücken möchte. Gerade wenn man mit Immobilien auch (auf keinen Fall: nur) Steuern sparen möchte ist es somit ein entscheidender Faktor, ob man Eigentümer oder Miteigentümer ist.

Also gerade Wohnungen halte ich für eine denkbar schlechte Altersvorsorge. Denn stell Dir doch nur mal vor, dass das Gebiet, in dem das Haus mit Deiner Wohnung (Wohnungen) steht, plötzlich nicht mehr sonderlich attraktiv für Mieter ist. Dazu muss nur zum Beispiel eine Forensik oder ein Gefängnis gegenüber oder in der Nähe gebaut werden. Schon purzeln die Preise, es ist schwer, neue Mieter zu finden, usw. Genauso, wenn aus der ehemals ruhigen Straße plötzliche eine vielbenutzte Schnellstraße wird.

Dann besteht auch immer die Gefahr, dass Du Mietnomaden in der Wohnung hast. Bist Du die mal rausbekommst, dauert es, für gewöhnlich sind sie auch noch woanders verschuldet, so dass Du lange auf Dein Geld warten kannst, wenn Du es überhaupt bekommst. Möglicherweise hinterlassen sie die Wohnung auch noch in einem Zustand, der erstmal teure Renovierungsarbeiten nötig macht.

Wenn Immobilien, dann lieber Häuser. Und die dann in einer Gegend, bei der nicht wahrscheinlich ist, dass sich dort in Kürze oder in nächster Zeit etwas ändert.

Denn stell Dir doch nur mal vor,

Gründe, die dagegen sprechen, gibt es sicher zuhauf. Es ist ja auch so, dass die demographische Entwicklung auch dafür spricht, dass immer weniger Wohnungen notwendig sein werden. Wenn auch natürlich der Platzbedarf selbst pro Wohneinheit steigt.

Dann gibt es ja immer noch die sicheren Plätze, bei denen jetzt und für die Zukunft ein steigender Bedarf prognostiziert wird. Und das ist dann nicht nur München.

Dann besteht auch immer die Gefahr, dass Du Mietnomaden in der Wohnung hast.

Wobei diese Gefahr nun eher gering ist bzw. in den Medien hochgespielt wird. Denn hier handelt es sich um Betrüger. Solchen kann man auch beim Gebrauchtwagenkauf auf den Leim gehen - dennoch wird deshalb niemand davon abraten, sich einen Gebrauchtwagen zu kaufen.

Wenn Immobilien, dann lieber Häuser.

Wenn es darum geht, über Vermietung Geld einzunehmen, dann verstehe ich nicht, wo der Unterschied für den Vermieter ist. Denn ob Haus oder Wohnung, dürfe hier egal sein. Eigentlich erscheint es mir fast besser, Wohnungen in Wohnanlagen zu halten, in denen die Quote der Eigennutzug recht hoch ist. Denn hier ist die Wahrscheinlichkeit von zahlreichen Luxussanierungen gering und dennoch wird aus Eigeninteresse der Bewohner darauf geachtet, dass das Objekt nicht verkommt.

Wenn es darum geht, über Vermietung Geld einzunehmen, dann verstehe ich nicht, wo der Unterschied für den Vermieter ist. Denn ob Haus oder Wohnung, dürfe hier egal sein. Eigentlich erscheint es mir fast besser, Wohnungen in Wohnanlagen zu halten, in denen die Quote der Eigennutzug recht hoch ist.

Ganz ehrlich: Eine Wohnung ist die schlechteste Option mit Immobilien Geld zu verdienen! Da kommen diverse Nachteile auf einmal zusammen, die das Risiko (für mich) zu groß machen:
- Sollte der Mieter ausfallen, egal ob durch nicht belegten Wohnraum oder Nichtzahlung (wobei letzteres schlimmer ist) hat man 100 % Verlust.
- Man ist nur Teileigentümer einer Immobilie, das Haus gehört dann meist einer Eigentümergemeinschaft. Sollte diese z. B. mehrheitlich beschließen das Haus zu modernisieren muss man die Kosten mittragen - egal ob man das will oder nicht.
- Man kann deutlich weniger absetzen und selbst entscheiden.

Alles Nachteile, die bei einem Haus komplett wegfallen! Ein Haus stellt einen vollwertigen Wert dar, sprich: bebautes Grundstück. Eine Wohnung ist nur ein Anteil an einem Wert.

Dazu kommt: Will man eine Wohnung beleihen ist der Wert geringer als eines Hauses.

Subbotnik hat die Unterschiede zwischen Haus und Wohnung ja schon aufgezählt. Und Mietnomaden können durchaus ein Problem werden. Als ich eine Wohnung suchte, hatte ich eine echt schöne gefunden, der Vermieter fragte mich, ob das Amt die Miete zahlen würde. Als ich sagte, ich arbeite, hieß es: "Dann kann ich Ihnen die Wohnung nicht geben, ich nehme nur noch Hartz4-Empfänger, weil ich dann auf jeden Fall meine Miete bekomme." Und da war er nicht der einzige, der so dachte. Hab das selbst in unserem ländlichen Umfeld schon mitbekommen, so gering dürfte die Gefahr also nicht sein.

Also da sehe ich - allerdings habe ich keine entsprechende praktische Erfahrung - die Sachlage ein wenig anders. Vor allem, was die hier aufgeführten Nachteile angeht. Denn wenn ich ein Haus habe (Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte), dann habe ich auch den Verlust von 100% wenn der Mieter ausfällt oder dieser nicht zahlt. Wo ist da der Unterschied zur Wohnung? Vor allem unterstelle ich mal, dass die Wohnung in Fragen der Miete günstiger ist als ein Haus, was zur Annahme führen würde, hier leichter Miet-Interessenten finden zu können. Ebenso ist ein Verkauf vermutlich leichter - einfach weil es sich um (in der Regel) geringere Beträge handelt.

Was nun das Argument der Teileigentümerschaft angeht, ist das natürlich richtig. Hier macht es Sinn, sich die Zusammenstellung der Miteigentümer anzuschauen. Und ich behaupte, dass wenn die Miteigentümer selbst die Wohnungen bewohnen, das Risiko für unnötige Luxussanierungen eher gering ist und man nicht auf die Idee kommt, alle zwei Jahre das Treppenhaus streichen zu müssen. Außerdem kann davon ausgegangen werden, dass Eigentümer die Anlage eher so behandeln, dass eben nicht sehr viel an Wartungs- und Reparaturarbeiten anfallen. Wobei das natürlich auch nicht stimmen muss.

Wohingegen das mit dem Absetzten als Argument mir nicht einleuchtet. Als Steuerzahler kann man alle Aufwendungen absetzen. Kann man wenig absetzten, dann hat man auch wenig investieren müssen. Das ist in meinen Augen eher kein Nachteil. Evtl. entgeht einem da ein Steuerspartrick, aber man hätte ja die Möglichkeit Geld in der Wohnung selbst auszugeben, welches dann wieder steuerlich geltend gemacht werden kann. Dazu bedarf es keiner Zustimmung der anderen Eigentümer und u.U. noch nicht mal des Mieters.

Und das eine Wohnung nur einen Anteil am Wert darstellt, ist klar. Dafür zahlt man ja auch nicht den Wert des gesamten Hauses inkl. des Grundstücks, sondern nur seinen (Bruch)Teil. Hier ist die Marktwirtschaft brutal gerecht.

Was aber - um noch mal auf die Mietnomaden zurück zu kommen - eine ausbleibende Miete angeht, ist so was nicht mit Mietnomaden gleichzusetzen. Wenn ein Mieter in Schwierigkeiten kommt (physische oder psychische Krankheit, Arbeitslosigkeit, …), dann ist das sicher auch schwer für den Vermieter. Aber Mietnomaden haben im Gegensatz zum anderen Fall gar nicht die Absicht, den Mietzins zu entrichten und gehen den Vertrag mit dem Vorsatz ein, die Miete nicht zu bezahlen. Egal ob aus einem Mangel an Mitteln oder nicht! Und das ist ein Betrug! Und in dieser extremen Form dürfte dies eben eher verschwindend selten vorkommen, dass Vermieter so geschädigt werden.

Also da sehe ich - allerdings habe ich keine entsprechende praktische Erfahrung - die Sachlage ein wenig anders.

Weil Du nur die Hälfte liest!

Deswegen würde ich immer nur eine Immobilie mit mindestens 3 Mietparteien in einer stark urbanen Zone zur Altersvorsorge empfehlen - es ist sehr unwahrscheinlich, dass dann mehr als eine Partei auf einmal ausfällt und so ist das Ausfallrisiko selten höher als 33 % und man kann, gerade wenn man mit den Einnahmen den Kredit tilgen möchte (habe ich am Anfang genauso gemacht), immernoch auf 66 % zählen.

Steht direkt darunter (was ich bereits zitiert hatte).

Wohingegen das mit dem Absetzten als Argument mir nicht einleuchtet.

Weil Du nicht liest!

Als Steuerzahler kann man alle Aufwendungen absetzen.

Nein, eben nicht. Bei einem Haus kann man de facto mehr absetzen, weil man auch mehr machen lassen kann. Und damit meine ich auszuführende Arbeiten, nicht nur Kosten.

Kann man wenig absetzten, dann hat man auch wenig investieren müssen. Das ist in meinen Augen eher kein Nachteil.

Es ist kein Nachteil, da man das "Investment" von der Steuer zurückbekommt. Durch ein gezieltes Investment kann man z. B. die Einkommenssteuerlast senken und somit weniger Einkommensteuer am Jahresende zahlen. Du siehst das nur aus Sicht einer Privatperson die direkt sparen will, betriebswirtschaftlich ist ein Investment aber erst einmal ein Verlust - und Verluste kann man steuerlich geltend machen, somit die Steuerlast senken und gleichzeitig den Wert der eigenen Immobilie erhöhen / erhalten statt das Geld dem Staat zu "schenken".

Oder anders: Der Staat fördert Verluste und bestraft Gewinne. Deswegen sollte man letztere direkt vermeiden und Wege finden, sich Gewinne indirekt zu erhalten, z. B. über Reinvestition statt dafür kräftig Steuern zahlen.

Evtl. entgeht einem da ein Steuerspartrick, aber man hätte ja die Möglichkeit Geld in der Wohnung selbst auszugeben, welches dann wieder steuerlich geltend gemacht werden kann.

Nein, das kann man so gut wie vergessen! Selbst beim besten Willen kann man hier mal nicht eben 10.000 oder 20.000 Euro kurz vor Jahresende "versenken" - bei einer Fassadenrenovierung, Modernisierung der Anlagen usw. geht das aber ohne Probleme.

Und in dieser extremen Form dürfte dies eben eher verschwindend selten vorkommen, dass Vermieter so geschädigt werden.

Wenn Du wüsstest....