Haus geerbt: lohnt sich die Sanierung oder besser Neubau?

Meine Oma hat mir ihr altes Häusschen vererbt und ich überleg mir ernsthaft ob ich das Haus nicht besser abreissen sollte. Denn ich fürchte dass eine Sanierung teurer werden würde als ein Neubau.

Wo meint ihr könnte ich das beurteilen lassen, gibt es Gutachter die sowas in die Hand nehmen? Denn ich habe echt keine Lust das Geld an der falschen Stelle auszugeben, wenn ich einen Experten hätte würde ich wissen dass ich das richtige mache und könnte aufatmen.

Wir haben vor nun knapp 10 Jahren ein altes Haus (Jahrgang '74) gekauft und es inzwischen einmal vollständig saniert. Zurückblickend wäre es sinnvoller gewesen ein neues Haus zu bauen - finanziell und vom Zeitaufwand - aber beim Umzug hatten wir nicht die Zeit für einen Neubau.

Ich kann dir schlecht empfehlen, was du tun solltest, allerdings kann ich dir ein paar Punkte nennen, die du in jeden Fall beachten solltest. Alte Häuser sind anfälliger. Je älter ein Haus ist, desto häufiger geht etwas kaputt. Wir sind momentan dabei den Keller an mehreren Stellen des Hauses freizulegen, weil die Wände nicht dicht sind. Bei Neubauten sollte man in solcher Hinsicht erst einmal keine Probleme haben

Ist die Isolierung nicht die neuste, so muss in diesem Bereich einiges getan werden. Die Arbeiten sind sehr aufwendig und den Standard eines Neubaus erreicht man eigentlich trotzdem nicht.

Wie viel kannst du alleine machen? Ich habe mit meiner Familie sehr viel selbst renoviert. Das ist eine ziemlich mühsame Arbeit, spart allerdings einiges an Geld. Bei einer vollständigen Renovierung wirst du vermutlich ziemlich viel Zeit damit verbringen selber Arbeiten zu übernehmen.

Ich kann schlecht einschätzen, wie teuer es ist ein Haus ab zu reißen, aber es besteht ja auch immer noch die Möglichkeit das Haus zu verkaufen und von dem gewonnen Geld ein neues Grundstück zu kaufen. Das ist natürlich abhängig vom Verkehrswert der Imobilie, sollte aber günstiger sein als das Haus ab zu reißen.

Generell hast du mit einem Neubau deutlich weniger Probleme. Wo du dich beraten lassen kannst bzw. Gutachten erstellen lassen kannst, weiß ich nicht. Eine Anlaufstelle wäre jedenfalls deine Bank. Diese sollte den Verkehrswert des Hauses ermitteln können.

P.S. Wenn du dich entscheiden solltest das Haus zu sanieren kaufe dir als erstes einen Anhänger und ausreichend viele Schutteimer.

Natürlich solltest Du vor so einer Entscheidung unbedingt einen Sachverständigen aufsuchen und sich den das Haus ansehen lassen. Hier wird aus der Ferne jedenfalls keiner beurteilen können, ob sich die Sanierung im Verhältnis zum Neubau lohnt. Schließlich weiß keiner, ob eben eine echte Sanierung notwendig ist oder aber eine aufwändige Renovierung reicht.

Und so wie Du die Rahmenbedingungen beschrieben hast, drängt bei Dir auch nicht die Zeit. Daher solltest Du auf keinen Fall irgendetwas überstürzt gemacht werden! Denn das evtl. hier gesparte Geld kommt einen idR. später immer teuer zu stehen. Als Laie übersieht oder verschätzt man u.U. Aufwände und kommt so vielleicht zu fatalen Fehlentscheidungen. Da sollten die paar Hundert Euro für eben eine Expertenmeinung doch noch drin sein. Auch wenn selbst so was einem keinen 100%igen Schutz vor Fehlern bietet.

Wenn Du nun nicht weißt, wo Du mit der Suche nach einem Gutachter beginnen kannst, dann steht Dir ja über die diversen Immobilienportale was offen. Als Beispiel sei dieser Link hier genannt. Ebenso direkt zu einem beliebigen Anbieter hier.

Ein Anruf bei einem solchen Gutachter schadet nicht und man kann da ja sein Anliegen vortragen und in Erfahrung bringen, was es Dich dann letztlich kosten würde bzw. ob der dann überhaupt der richtige Ansprechpartner ist.

Von hier aus können wir dir natürlich kaum helfen. Man kann dir im Prinzip nur dazu raten, dir einen Gutachter ins Haus zu holen. Die sind natürlich darauf spezialisiert, dir genau solche Fragen zu beantworten. Er wird dir sagen, was alles bei einer Sanierung gemacht werden muss.

Anschließend wirst du dir ein Angebot machen lassen müssen von einer Sanierungsfirma. Da hast du ja gleich schwarz auf weiß, was kostentechnsich auf dich zukommen wird in etwa. Und zeitgleich kannst du dich informieren, was ein Neubau kosten würde.

Hier kann man auch gleich danach fragen, wie lange beide Sachen dauern würden. Eventuell ist eines der beiden Varianten deutlich billiger aber zeitaufwendiger und du musst dann entscheiden, was für dich eher in Frage kommt.

Beides hat sicher Vor- und auch Nachteile. Mein Vater würde vermutlich so oder so sanieren. Aber ein Neubau hat schon auch die Vorteile, dass ihr bauen könnt, wie ihr euch das vorstellt und nicht die vorgegebenen Wände benutzen müsst. Auch muss man prüfen, ob auf die Dauer ein Neubau nicht günstiger wäre. Die Heizungssysteme bei vielen Altbaus sind ja doch manchmal weniger effizient und auf die Dauer auch teuer.

Man kann das zur Not auch ohne Gutachter machen lassen - dazu müsste man nur den ungefähren Wert des Hauses wissen, der steht im Erbschaftssteuerbescheid (denn das Finanzamt muss ja wissen, wieviel Steuern es berechnen muss ).

Falls der noch nicht ergangen ist: Der Grundstücksertragswert, der auch meist den ungefähren Wert darstellt, wird so berechnet, dass die ortsüblich, jährlich durchschnittlich erzielbare Miete als Basis genommen wird (Mietspiegel), Betriebskosten davon abgezogen werden und das ganze mal 12,5 genommen wird. Abschließend wird von dem so ermittelten Wert für jedes stehende Jahr (Baujahr - Eintritt des Erbfalls) 0,5 % abgezogen (maximal insgesamt 25 %).

Ist das Haus also 25 Jahre alt und hätte einen Grundstücksertragswert von 80.000 Euro ist das Haus aus Sicht des Finanzamtes 70.000 Euro wert (was dann auch besteuert wird).

Da hat man ja schon einmal eine Basis wieviel man anhand des Erbschaftssteuerbescheids die man zu 2/3 (Abreißen und Entsorgen kostet auch) von einem Neubau abziehen kann und wieviel eine Sanierung maximal kosten darf.

Jetzt kommt noch die Komponente hinzu, die ein Gutachtet so auch am Schreibtisch bewerten würde (abgesehen von der vor Ort Feststellung möglicher Mängel): Wurde an dem Haus in den letzten 5 - 25+ Jahren irgendetwas gemacht in Form einer Modernisierung oder besteht ein Investitionsstau? Wenn da nichts gemacht wurde sehe ich schwarz, denn Reparaturen am Dach sind regelmäßig fällig, wurden diese nicht erledigt ist hier vielleicht eine Komplettsanierung des Daches fällig, gleiches gilt für Heizung, Dämmung und Elektrik sowie Sanitäranlagen. Davon kann man nicht alles selber machen womit es teuer wird!

Bei einer Komplettsanierung kannst Du mal locker 200 - 350 Euro pro qm ansetzen wenn man alle Kosten einrechnet - da wird manch ein Neubau oft schnell billiger, vor allem wenn es sich nur um ein Einfamilienhaus handelt und nicht um eine erhaltenswerte Immobilie.

Wenn kaum etwas gemacht werden muss: gut, wenn nicht kann das Pi mal Daumen immernoch auf +/- 0 rauslaufen solange das Mauerwerk in Ordnung ist. Das kann man auch selber nachsehen, z. B.:
- Ist der Keller (Wand) feucht?
- Sind die Laibungen feucht?
- Sind die Fallrohre fest und nicht angerostet?
- Sind die Wände nach einem durchheizen des Hauses kalt (besonders im Winter)?
- Ist das Holz des Dachstuhles feucht / nasskalt?
- Gibt es Zug an den Fenstern? Wie sehen die Laibungen aus?
- Ist die Vorlaufzeit der Heizung hoch?
- usw.

Übrigens: Jedes Ja auf eine dieser Fragen macht die Sanierung / Modernisierung immer teurer .