Lohnt sich ein Immobilienkauf als Vermietungsobjekt?

Gerade weil man ja bei Geldanlagen kaum noch Zinsen bekommt, flüchten sich ja wohl viele Anleger in Immobilien. Aber ist denn ein Immobilienkauf wirklich das Gebot der Stunde und lohnt sich das denn, wenn man solch eine Immobilie als reines Vermietungsobjekt betrachtet? Wie sind denn die Steuervorteile zu bewerten und wie könnte denn eine Rentabilitätsberechnung einer Immobilie aussehen? Habt ihr Eigentum in Vermietung und würdet ihr das mal ganz objektiv betrachtet, als wirklich lohnend bezeichnen?

Da muss man mehr sehen als die von dir genannten Dinge. Musst du die Immobilie Vollfinanzieren oder bringst du entsprechendes Eigenkapital mit, damit du diese auch direkt bezahlen kannst. Wenn du das ganze finanzieren musst, dann musst du mit der Vermietung zum einen den Kredit bedienen können, nebenbei noch die Steuern die Anfallen und auch noch Geld für die Sanierung und Reparaturen abführen. Da wird es dann schon schwierig jemanden zu finden, der sich das ganze auch antut und dir diese Miete dann in den Hals wirft.

Es kann funktionieren, muss es aber nicht. Ich habe Immobilien die nicht selbst bewohnt werden sondern vermietet sind. Bis auf eine habe ich alle direkt Bar bezahlt ohne Kredit und Finanzierung und somit ist dieser Posten bei mir komplett entfallen. Ein Objekt wurde gekauft und direkt im Anschluss vermietet, aber da hat es der Preis ausgemacht der einfach billig war und man alle diese Kosten mit der Miete wieder decken kann und noch mehr übrig bleibt.

Zudem steigt die Immobilie alleine aufgrund ihrer Lage im Wert, daran gemacht habe ich nichts aber das ist auch keine Immobilie die ich langfristig bis an mein Lebensende halten möchte. Das ganze trägt sich solange nur, bis die Wertsteigerung so groß ist, dass ich das ganze wieder verkaufe und somit meinen Gewinn daraus ziehe. Die paar Kröten die momentan abfallen und übrig bleiben, sind dabei nicht wirklich relevant für mich. Lohnend ist es in meinen Augen und für meine Zwecke schon, da ich nie vor hatte von den Mieteinnahmen zu leben sondern es um das Kapitalvermehren an sich geht über die Immobilie.

Ich hatte mir das früher mal überlegt, aber ich bin dann doch davon abgekommen. Zum einen muss man ja sehr viel in eine Immobilie investieren. Beispielsweise kostet hier eine Eigentumswohnung mit zwei Zimmern 25.000 Euro und man kann die vielleicht für monatlich 200 bis 300 Euro vermieten. Es dauert also bestenfalls sieben Jahre, eh man das Geld wieder herein hat. Und man muss aber bedenken, dass man da auch noch weitere Kosten hat, man muss die Wohnung instandhalten, muss bestimmte Wartungen übernehmen, die man nicht alle auf den Mieter umlegen kann. Und es gibt keine Garantie, dass sich auch ein Mieter findet. Bei meinem Zweitwohnsitz in der Landeshauptstadt müsste man für eine Eigentumswohnung mit zwei Zimmern viel mehr bezahlen, da liegt man vielleicht bei 50.000 Euro und trotzdem käme nicht mehr als monatlich 300-400 Euro Miete heraus.

Zudem gibt es Mietnomande, also Leute, die einfach nicht zahlen und solche Menschen wirst du so schnell nicht los, da es ja ein Mietrecht gibt. Das würde mir dann Angst machen, dass man als Vermieter in einer sehr unsicheren Position ist und im Zweifelsfall eben nicht einfach mal jemanden rausschmeißen kann.

Daher habe ich mich dann entschieden, Garagen zu vermieten. Aktuell sind das 10 und das bringt mir jeden Monat 400 Euro, für die ich nichts machen muss. Die Garagen sind hier billig - kosteten zwischen 120 und 1500 Euro und ich vermiete sie zwischen 25 und 50 Euro. Ich muss an den Garagen nichts machen, weil ich in die Mietverträge geschrieben habe, dass die Mieter selbst die Mängel ausbessern. Ein Mieter ist etwa Maler, der hat die Garage neu gestrichen, ein anderer hat das Tor durch das Anschrauben von Stahlplatten erneuert und einer hat eine Stelle mit kaputtem Putz ausgebessert. Da vereinbare ich dann beispielsweise, dass der Mieter dieses oder jenes ausbessert und dann dafür weniger Miete zahlt oder mal einen Monat nur die Hälfte zahlt. Wenn ich das ausbessern wöllte, müsste ich Handwerker rufen und das käme mich wesentlich teurer.

Ich hatte auch schon den Fall, dass Leute nicht zahlen wollten. Aber das es ja bei Garagen keinen Mieterschutz gibt, bin ich die auch halbwegs unproblematisch losgeworden und habe die fehlende Miete doch bekommen. Ich habe außer der Pacht und die Steuern - und das ist nicht viel - keine laufenden Kosten, weil ich mich nicht um die Instandhaltung kümmern muss. Und die paar Kosten kann ich auch alle absetzen. Wenn es beispielsweise Probleme mit dem Dach gibt, dann melde ich das an den Vorstand der Garagenanlage und die machen das, damit habe ich gar nichts zu tun. Bei einem Haus wäre ich selbst dafür zuständig.

Der Nachteil bei Garagen ist aber, dass es sich einzeln um kleine Beträge handelt. Ich habe ja geschrieben, dass ich monatlich pro Garage zwischen 25 und 50 Euro einnehme und das ist ja eigentlich nicht viel. Ich hatte früher mal das Ziel, so viele Garagen zu vermieten, das ich auf 1000 Euro im Monat komme, damit ich meinen Nebenjob sausen lassen kann. Aber dafür müsste ich mindestens nochmal 10 - 15 Garagen kaufen und das ist in Einzelfall auch viel Aufwand - Garagenangebote finden, besichtigen, handeln, kaufen, alles eintragen lassen, als zu vermieten inserieren, Mietern zeigen usw. Ich bin mir noch nicht sicher, ob ich das machen will.

Wenn ich aber beispielsweise ein Haus hätte, was ich nicht kaufen musste, etwa geerbt, dann wäre das Vermieten schon eine Möglichkeit, denn dann bestehen ja keine Anschaffungskosten. In dem Fall kann es schon sinnvoll sein, zu vermieten. Aber das ist halt leider nicht der Fall.

Ich vermiete eine Eigentumswohnung und bin froh, wenn ich damit keine Verluste mache. Aber einen Gewinn habe ich mit der Vermietung noch nie erzielt. Dafür müsste ich wohl meine Menschlichkeit abgeben und die Miete so drastisch erhöhen, dass meine Mieterin diese nicht mehr von ihrer Rente bezahlen kann und mit ihren 89 Jahren noch umziehen muss.