Grundsteuererklärung Probleme bei Bruchteilseigentum

Von einigen glücklichen Menschen, die nicht zur Miete wohnen, sondern ihre Wohnung als Eigentum bezeichnen dürfen, kommen seit Freischaltung der Formulare am 1. Juli 2022 unüberhörbare Klagen über Probleme mit der unter Bußgeldandrohung und prozentualer Steuererhöhung vorgeschriebenen Pflichtabgabe der Erklärung zur Neubewertung des Grundstückswertes, kurz Grundsteuererklärung genannt.

Dabei haben sich einige Landesregierungen zugegebenermaßen Mühe gemacht, mit Erklärvideos das Ausfüllen zu erleichtern. Leider fehlt eine Erklärung für sogenanntes Bruchteilseigentum. Dabei dürfte diese Art von Wohnungseigentum in Städten und Wohnblocks sicherlich nicht den geringsten Teil ausmachen. Als Beispiel sei ein Hochhaus genannt, bei dem von 20 Wohneinheiten 10 Einheiten konventionell vermietet, die restlichen 10 Wohnungen jeweils gekauft wurden. Dabei teilen sich diese 10 Wohneinheiten dasselbe bebaute Grundstück mit nicht bebauten Nutzungseinheiten, die potenziell gemeinschaftlich benutzt werden könnten.

Das Problem besteht darin, dass in den Formularen strenggenommen das Steuergeheimnis verletzt wird, weil unter einem einzigen Aktenzeichen alle 10 Eigentümer separat mit sämtlichen Personalien von einer Person, die schriftlich vom Finanzamt zur fristgerechten Abgabe der Erklärung aufgefordert worden ist, aufgelistet werden muss. Ein Absenden eines unvollständig ausgefüllten Formulars wird in ELSTER blockiert, so dass ein Zwang besteht, diese empfindlichen durch Persönlichkeitsrecht geschützten Angaben zu machen, will sich der Erklärungsabgeber nicht selber strafbar machen durch Unterlassung der Abgabe der Erklärung.

In diesem Zusammenhang wurde mir berichtet, dass in bestimmten Fällen Grundbucheinsicht von 10 verschiedenen Parteien (Miteigentümer eines Objektes) erfolgen soll. Würde das jetzt flächendeckend so gehandhabt, wären die Grundbuchämter, die Amtsgerichte, hoffnungslos überfordert, innerhalb der Fristsetzung Oktober 2022 sämtliche angeforderten Auskünfte zu erteilen.

Abgesehen davon würden Kosten in nicht unerheblicher Höhe auf den zur Abgabe der Grundsteuererklärung verpflichteten Eigentümer zukommen, da nicht jeder einfach so ins Grundbuch reinschauen kann, sondern dies auch nur über einen Notar oder über ein mehr oder weniger kompliziertes kostenpflichtiges Internetportal überhaupt bewerkstelligt werden kann. Das kann doch nicht ernsthaft von den Behörden verlangt werden.

Mich würden Eure Erfahrungen in dieser Angelegenheit von staatlichem Interesse interessieren. Nicht nur, dass hier "Schwarzvermietung/eigentum", Geldwäsche, Unregelmäßigkeiten bei der Führung der Grundbücher und so einiges an "Schlampereien", die im Laufe der Jahre so eingerissen sind, spätestens jetzt böse aufkippen dürften.

Ich verstehe tatsächlich das Problem nicht. Die Ausfüllhinweise für das Vordruck bei Elster umfassen beim Bruchteilseigentum nun wirklich jede einzelne Zeile des Formulars. Und alle Angaben, für die du das Grundbuchamt bemühen möchtest, findest du doch in den Kaufunterlagen zum Haus.

Im Kaufvertrag stehen doch alle Angaben zu der Nummer des Grundbuchblatts, der Gemarkung und dem Flurstück mit Nummer und Größe. Den Rest der erforderlichen Angaben steht auf den Grundbuchauszügen, die du als Grundbuchausdrucke ebenfalls beim Kauf erhalten hast. Neue Informationen müssen nur angefordert worden, wenn du deine Papiere verloren hast. Da kann dann aber der Staat nichts für.

Wo siehst du das Steuergeheimnis verletzt?

Derjenige der ein Haus gekauft hat, kennt alle Unterlagen. Er ist der Eigentümer, und der Notar hat alle Formalitäten erledigt. Dabei ist dieser Fall der einfachste. Offensichtlich ist der Begriff "Bruchteilseigentum", den ich im Thema hervorhob, nicht so geläufig. Dabei geht es darum, dass ein Grundstück nicht von einer "Partei" alleine bewirtschaftet wird. Um beim Beispiel oben zu bleiben, 10 Miteigentümer bewohnen dasselbe Grundstück.

Das Finanzamt möchte von allen Miteigentümern derselben Wohnungseigtentümergemeinschaft, alle Namen, sogar Vornamen, Steuernummern, Anschriften, sofern sie nicht die Wohnungen selber bewohnen, sondern vermietet haben, und noch weitere Angaben haben, wie Miteigentum "Zähler" und "Nenner". Diese Angaben können in diesen Fällen von einzelnen Eigentümern nicht angegeben werden, da sie diese nicht kennen oder meistens nur mit erheblichem bürokratischen Aufwand beschaffen können.

Eine Inerfahrungbringung über das Grundbuchamt wäre mit größerem Aufwand möglich, und würde meines Wissens nach laut Internetrecherche mindestens 450 Euro pro Eintrag, Einsichtnahme pro Einzeleigentümer am Bruchteilseigentum an Verwaltungsgebühr bedeuten, da nicht der Eigentümer selber die Anfrage stellt, sondern eine fremde Person. Die Gebühren staffeln sich nämlich nach Anfragegrund. Nur im Zusammenhang mit Verkauf und Kauf ist die Anfrage gebührenfrei oder bereits im Honorar des Notars inbegriffen. Und das Ganze mit Zehn malgenommen. Da wären wir bei 4500 Euro nur für diese Formalitäten. Die Haus- und Immobilienverwaltungen schütteln auch nur mit dem Kopf und sagen, solche Aufgabenstellungen fielen nicht in ihren Zuständigkeitsbereich. Herausgabe von persönlichen Informationen unterlägen dem Datenschutz.

Mich würde nur interessieren, was die Finanzämter bei dieser halber unvollständig ausgefüllten Grundsteuererklärungen dann unternehmen. Warten wir ab. Mit dem Versenden und Versandbestätigung des betreffenden ELSTER-Formulars hat der Bruchteilseigentümer seiner Mitwirkungspflicht insofern Genüge geleistet, dass ihm keine weiteren Sanktionen in Form von Ordnungsgeld drohen dürften. Oder sehe ich das falsch?

Wenn du einen Anteil kaufst, hast du die entsprechenden Unterlagen für deinen Anteil. Das ist ganz normal und nun absolut kein Sonderfall. Schließlich brauchst du alle diese Informationen für den Vertrag, ansonsten ist dein Anteil nicht klar definiert. Dazu gibt es ja die Teilungserklärung mit allen nötigen Angaben.

Und dass Miteigentümer sich da zusammentun und die Daten sammeln müssen, wird doch klar ausgeführt, weil diese eine Person zu benennen, die Ansprechpartner für das Finanzamt ist und an die alle Steuerbescheide für alle Betroffenen rechtswirksam zugestellt werden können.

Wo dein Problem mit dem Steuergeheimnis liegt, hast du immer noch nicht erklärt.

Und dass Miteigentümer sich da zusammentun und die Daten sammeln müssen, wird doch klar ausgeführt, weil diese eine Person zu benennen, die Ansprechpartner für das Finanzamt ist und an die alle Steuerbescheide für alle Betroffenen rechtswirksam zugestellt werden können.
Wo dein Problem mit dem Steuergeheimnis liegt, hast du immer noch nicht erklärt.

Das ist schlichtweg zu einfach gedacht. Das Einzige, was der zur Abgabe der Grundsteuererklärung Verpflichtete bekommt, ist ein Anschreiben vom Finanzamt mit Aktenzeichen. Er ist auch nicht von den Miteigentümern "ausgeguckt" worden. Sonst nichts.

Auch haben sich bei sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaften rechtlich einige Änderungen ergeben. So ist ein persönliches Erscheinen bei Versammlungen nicht mehr notwendig, um eine Beschlussfähigkeit zu erreichen. Eine Videokonferenz reicht aus. Auch wurde das Quorum für Beschlussfähigkeit geändert. Gerade im großstädischen Bereich scheiterte vormals mangels Verfügbarkeit entsprechend großer Versammlungsräumlichkeiten und aufgrund der akuten Seuchengefahr (Corona) die Beschlussfähigkeit. Die Entlastung eines Verwalters erfolgt nicht jährlich sondern im Wesentlichen bezüglich der Differenz zu einer Vorplanung in Bezug auf Nebenkostenabrechnungen und Reparaturrücklagenkalkulationen von (meistens rückwirkend) zwei Kalenderjahren.

Ebensowenig haben alle Eigentümer ihre "Karten" offenzulegen anderen Miteigentümern gegenüber. Das Einzige, was der zur Abgabe der Grundsteuererklärung Verpflichtete vielleicht weiß, sind die Namen der Miteigentümer. Weder die Quadratmeterzahl der gekauten Wohnung(en) noch die Zähler und Nenner der Beteiligung, geschweige denn irgendwelche Steuernummern werden hier offengelegt. Das ist insofern vom Steuergeheimnis geschützt, weil etliche Wohnungseigentümer selber Firmen oder Selbstständige darstellen mit ihrer eigenen Vergesellschaftungsform.

Auch werden die im Intervall zwischen den meistens turnusmäßig im Jahresintervall stattfindenden Eigentümerversammlungen vorkommenden Veränderungen nicht (per Rundschreiben vielleicht) den Miteigentümern mitgeteilt. So ist es oft so, dass ein Eigentümer sein Vermietungsgeschäft an Immobilienmakler abtritt, diese wiederum nicht an andere namentlich herausposaunt werden müssen. Von diesen Veränderungen kann der zur Abgabe der Grundsteuererklärung Verpflichtete ohne massive Nachfrage seinerseits unter Umständen überhaupt keine Kenntnis erlangt haben. So dass er diese Angaben nicht korrekt tätigen kann.

Andere Eigentümer haben vielleicht zum Teil ihr liquides Firmeneigentum an einem Handwerksbetrieb in Fremd-Immobilien gesteckt, was wiederum steuerliche Besonderheiten mit sich bringt, die nicht groß an potenzielle Konkurrenten herausposaunt werden brauchen. Aus diesen Gründen der Geheimhaltung heraus ist eine explizite Begründung des Zweckes zur Abfrage von Grundbuchdaten vorgesehen. Ein Zugang zum automatisierten Abrufverfahren aus dem maschinell geführten Grundbuch wird im Onlineverfahren je nach Bundesland ein wenig anders gehandhabt.

Zum uneingeschränkten automatisierten Grundbuchabrufverfahren können gem. § 133 Abs. 2 S. 2 Grundbuchordnung i.V.m. § 82 Abs. 2 Grundbuchverfügung nur Gerichte, Behörden, Notare, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (und die Staatsbank) zugelassen werden. Für Otto Normalverbraucher ist nur, wenn überhaupt, ein eingeschränkter Zugang möglich. Eine derartige Restriktion soll auch verhindern, dass die finanzielle Situation von der Konkurrenz ausgespäht wird. Mithin, das Steuergeheimnis gewahrt bleibt. Das dies nun in Idealkonkurrenz zur Verpflichtung der Abgabe von Grundsteuererklärungen steht, kann nach diesen Ausführungen sicher leichter nachvollzogen werden.

Du meinst ja noch nicht einmal Bruchteilseigentum, Gorgen. Denn das nun wirklich einfach geregelt. Da stehen alle Eigentümer im Grundbuch und das Gebäude gehört allen zu gleichen Teilen. Gilt etwas anderes, steht das im Grundbuch. Und wenn sich Anteile ändern, dann verändert sich auch dein Eigentumsanteil. Beispiel: Statt zehn gibt es nun elf Eigentümer, dann schrumpft dein Anteil und ein neuer Vertrag muss geschlossen werden, dann hast du automatisch einen neuen Ausdruck.

Lies dir noch mal die Hinweise zum Ausfüllen durch. Dann ist klar, was für Gemeinschaften gilt. Da hast du dann auch den Hinweis auf den gemeinsamen Ansprechpartner für alle.

Etliche Pressemitteilungen unterstreichen die im Beitrag von mir getätigten Befürchtungen:

Der Präsident des Deutschen Steuerberaterverbands, Torsten Lüth, erwartet ein "riesiges Datenchaos", wie er der Deutschen Presse-Agentur sagte. Er kritisiert, die Last der Informationsbeschaffung werde auf die Steuerpflichtigen und auf die Steuerberater abgewälzt. Es kann nicht sein, dass wir mühsam auf Datensuche gehen, während Behörden auf etlichen Datenschätzen sitzen.

Die Steuerberater fordern, dass Daten, die den Behörden bereits vorliegen, in einer digitalen Steuererklärung vorausgefüllt werden. Davon allerdings seien die Behörden noch meilenweit entfernt.

Und der Ärger will nicht aufhören, sondern fängt jetzt erst so richtig an: Meldung im Radio von heute Morgen. Hier kann jeder nachlesen, dass die Verpflichtung zur Abgabe der Steuererklärung auf elektronischem Wege bereits jetzt zu Beginn der Kampagne mit nicht unerheblichen technischen Schwierigkeiten zu rechnen hatte. Und das nicht etwa auf der Seite der Verweigerer der ELektronischenSTeuerERklärung, sondern auf der Serverseite der Plattform selbst. Dabei gibt es genügend intelligente IT-Lösungen, wie man dem Flaschenhalseffekt entgegenwirken könnte. Da nützt einem Glasfaser im Haus auch wenig, wenn es doch nicht schneller geht mit dem Internet.

Ja, wo kommen wir da hin, wenn Eigentümer ihre Unterlagen zusammenhalten müssen und ein paar Minuten investieren, um den Bodenrichtwert zu ermitteln. Das kann ja so schwer nicht sein, wenn mehr als 100.000 Nutzer wussten wie es geht und damit Elster überfordert haben. Und dass Plattformen unter zu vielen Anfragen in die Knie gehen, ist ja keine Besonderheit der deutschen Finanzverwaltung. Das passiert auch beim Ticketkauf und beim Prime Day.