Beispiel der Renditeberechnung einer Immobilie

Viele Leute kaufen sich ja eine Immobilie als Geldanlage, um damit eine gute Rendite für ihr eingesetztes Geld zu erwirtschaften. Was fließt denn aber alles in solch eine Renditeberechnung ein? Der Kaufpreis der Immobilie ist ja erst einmal klar, aber man hat ja bestimmt auch eine Reihe an Kauf- und anderweitigen Erwerbsnebenkosten. Gibt es dafür Berechnungsformeln oder Beispielberechnungen und mit welchen Wertsteigerungen sollte man denn bei Immobilien pro Jahr kalkulieren?

Ich habe aktuell privat 3 Eigentumswohnungen, über den Betrieb halten wir deutlich mehr Wohnungen. In der Kalkulation muss man zuerst differenzieren zwischen Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern. Auch die bauliche Substanz spielt eine große Rolle. Muss Geld investiert werden um die Vermietbarkeit zu gewährleisten verschlechter dies unter Umständen die Rendite. Da hier bestimmte Sachen umlegbar sind und man andere Sachen steuerlich geltend machen kann, kann sich so etwas sogar auszahlen. Das hängt dann aber immer vom vorhandenen Kapital ab.

Weitere wichtige Kalkulationsfaktoren sind die Wohnfläche, der aktuelle Leerstand, die erwartete Vermietbarkeit, der Grundstückswert und die Lage im Umfeld allgemein (Mikro- und Makrolage). Zubehör wie ein Stellplatz, Garage oder ein Gartenanteil sind zu berücksichtigen.

Dann müssen sämtliche Fixkosten mit einkalkuliert werden, also die Betriebskosten (auch wenn diese auf den Mieter umlegbar sind), denn die Zahlung kann immer ausfallen, dann hat man ganz schnell ein Problem, wenn man nicht in der Lage ist, dass zu übernehmen. Bei Eigentumswohnungen fällt noch eine Instandhaltungsrücklage an, die gezahlt werden muss und die Verwaltung. Wenn man die Mietverwaltung machen lässt, dann auch noch diese.

Auch wichtig sind die Kosten des Fremdkapitals, welche berücksichtigt werden müssen. Auch hier muss man berechnen, dass man etwas bei der Steuer angeben kann. Dann fallen für den Kredit unter Umständen noch Bereitstellungszinsen oder Bearbeitungsgebühren oder was auch immer an. Hier sind Banken leider sehr kreativ geworden, denn die müssen ja auch auf ihr Geld kommen.

So die Kaufnebenkosten werden sehr gerne bei der Kalkulation vergessen, bzw. zu niedrig angesetzt. Folgende Nebenkosten fallen an:
1. Grunderwerbssteuer - unterschiedlich hoch (bei uns aktuell 3,5%)
2. Makler - kann auch weg fallen, wenn man direkt vom Eigentümer kauft (ca. 3 - 10% sind hier üblich, je nach Kaufpreis)
3. Notar - richtet sich nach Kaufpreis und kann vorher eingesehen werden (so 1,5- 3% kann man einkalkulieren, wenn man es nicht nachschauen will)
4. Grundbuch - Das Amt will Geld für Eintragung im Grundbuch, für eine Auflassungsvormerkung und für eine Grundschuld (0,5-1,5%)
5. Sonstige - Diese Position ist wichtig, denn irgendwas kommt meistens dazu, da werden Unterlagen nachgefordert etc.

Somit kann man sagen, dass Kaufnebenkosten schnell sehr teuer werden können und man gut damit bedient ist, hier genau zu rechnen und zu recherchieren. In meinem Landkreis liegen die Nebenkosten ungefähr bei 12 - 15%.