Mietwohnung - Kaution wegen Gartenpflege einbehalten?

A und B haben ca. 2 1/2 Jahre in der Mietwohnung von Vermieter C gelebt. C lebte direkt nebenan in seinem Haus und konnte so immer sehen, was A und B so trieben. Im Mietvertrag wurde festgehalten, dass sich A und B auch um den Garten kümmern sollten. Dieser setzte sie aus einem kleinen Hangbeet an der Treppe zur Mietwohnung, einem großen Stück Hang, was um die Terrasse herum lief und ein größeres Stück, in dessen Mitte sich ein Naturteich befand, zusammen.

Als A und B dort einzogen war der Garten eine Wildnis und sie mussten mit einigen Helfern zwei Tage darin arbeiten, um den Garten wieder einigermaßen schön zu bekommen und das hüfthohe Unkraut zu entfernen. Danach war B alleine mit der Gartenpflege beschäftigt, da A ganztags arbeiten ging. B war aber schnell damit überfordert und tat trotzdem was sie konnte. Am Wochenende hat A dann B schon mal geholfen und Büsche geschnitten und das Gras um den Teich kurz gehalten. Dennoch hatte der Vermieter C immer etwas am Garten auszusetzen. Wobei man sagen musste, dass sein Garten selbst auch nicht gerade perfekt war. Aber als Vermieter kann man ja schnell mal über die Mieter meckern.

Irgendwann reichten dann A und B die Kündigung ein und wollten dann auch beim Auszug irgendwann die Kaution zurück haben. Der Vermieter weigerte sich, diese auszuzahlen, weil er mit dem Zustand des Gartens nicht zufrieden war. Da Winter war, haben A und B dann im Garten länger nichts gemacht und das Unkraut wucherte wieder etwas. Dann wurde vereinbart, dass A und B den Garten herrichten und dann die Kaution zurück bekommen. A und B hatten aber keine Zeit und so erledigte der Vater von A die Arbeiten im Garten. Der Garten sah danach sehr gut und sehr gepflegt aus. Dennoch war Vermieter C noch immer nicht zufrieden und verweigerte die Rückzahlung der Kaution.

A und B sind jedoch auf die Kaution angewiesen, was auch kein kleiner Betrag war. Dazu muss noch gesagt werden, dass A und B nur im Mietvertrag stehen haben, dass sie sich um die Gartenpflege kümmern müssen und nicht etwa, wie der Garten auszusehen hat oder wie oft sie in den Garten gehen sollen oder welche Blumen dort gepflanzt werden sollen. Das wurde alles A und B überlassen. Nun überlegen A und B, ob sie sich einen Anwalt suchen, um die Kaution zurück zu bekommen. Ihres Wissens nach, ist es nicht richtig, dass die Kaution wegen eines Gartens einbehalten wird. Schäden in der Wohnung gab es gar keine. Kann der Vermieter C wirklich die Kaution wegen eines Gartens einbehalten, der ihm nicht zusagte? Vermieter C wollte auch erst eine Firma beauftragen, die den Garten herrichten sollte und die Kaution dazu nehmen, diese Firma zu bezahlen. Allerdings hat Vermieter C nie eine Firma beauftragt, da ihm dies doch zu teuer war.

Das ist natürlich eine unschöne Situation und jeder Streit zwischen zwei Parteien ohne einen unabhängigen Schiedsrichter kann nicht sachlich beigelegt werden. Das schöne in dem Fall ist aber, dass zunächst das Prozedere bis hin zur Rückzahlung der Kaution klar geregelt ist. Da haben A und B schon recht gute Karten, wenn auch sie sich aus angegebenen Zeitgründen oft selbst in diese Situation gebracht haben.

Wenn es nun darum geht, eine einbezahlte Kaution zurück zu fordern bzw. dem Vermieter die Aussage zu entlocken, dass die Kaution zurück bezahlt wird (er kann sie bis zur Abrechnung der Nebenkosten einbehalten), dann sollte man sich auf die Abnahme der Wohnung bei der Rückgabe beziehen. So sollte A und B sich einfach vom Vermieter schriftlich geben lassen, welche Punkte gegen eine Abnahme sprechen und diese Punkte müssen dann nachgebessert werden. Wenn nun in der Wohnung selbst alles wie gewünscht ist, müssen eben die Punkte im Garten erfasst werden. Die Aussage "gefällt mir so nicht" würde vom Vermieter dazu nicht reichen. Er muss eigentlich klare Ansagen machen, die aber nicht über das "übliche Maß" hinausgehen. Das würde dann aber im Zweifel vor Gericht geklärt werden müssen. Wobei man hier als Mieter gute Karten hat, sofern es sich nicht um einen besonderen Garten handelt, dessen Zustand vorher gut dokumentiert ist und der jetzt tatsächlich Mängel aufweist.

Jetzt soll der Vermieter klar benennen, was ihm nicht gefällt. A und B bessern nach und anschließend sollten A und B über ein Mahnverfahren versuchen, an das Geld zu kommen. Das kann zu einem Rechtsstreit kommen. Aber wenn der Vermieter die Wohnung in der Zwischenzeit wieder vermieten sollte, fallen ihm sämtliche Argumente für ein Einbehalten der Kaution weg.

A und B hatten den Vermieter bereits schriftlich dazu aufgefordert, die Kaution nun auszuzahlen, da alle von ihm beanstandeten Dinge erledigt wurden. Das war eben die Arbeit im Garten. Da er keine Firma beauftragt hat, muss er doch nun die Kaution zurückzahlen. Das ganze ist nun schon etwas länger als ein Jahr her und die Wohnung wurde schnell wieder vermietet. Die neuen Mieter sind Rentner und kümmern sich nun sehr intensiv um die Pflege des Gartens.

Der Vermieter verließ sich einfach darauf, dass A und B auf die Kaution verzichten, weil er eben so viel am Garten zu bemängeln hatte und nach der Pflege durch den Vater von A, noch immer nicht zufrieden war.

Also ich würde empfehlen, hier nun ganz schnell einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung der Interessen von A+B zu beauftragen, da der Vermieter C keinerlei Anspruch auf Einbehalt der Kaution besitzt.

Die Mietkaution dient zur Absicherung des Vermieters für die Verschlechterung der Mietsache. Selbst Mietrückstände fallen im eigentlichen Sinne nicht unter diese Regelung. Sofern die Kaution wegen einer Verschlechterung der Mietsache einbehalten werden soll, muss innerhalb von 6 Monaten nach Rückgabe der Wohnung der Anspruch ggf. gerichtlich geltend gemacht werden, da für die Abrechnung der Kaution eine verkürzte Verjährungsfrist gilt.

Die Aussage von derpunkt, dass die Kaution bis zur Erstellung der Abrechnung einbehalten werden darf, ist nicht vollständig richtig. Es darf nur ein Teil der Kaution einbehalten werden, der zur Deckung der zu erwartenden Nachforderung benötigt wird. Wenn ein Mieter jahrelang Guthaben hatte, wird es dem Vermieter im Zweifelsfall schwer fallen, zu begründen, warum ausgerechnet die ausstehende Abrechnung mit einer Nachforderung schließen sollte. Angebracht sind ca. 10% der geleisteten Kaution als Einbehalt für ausstehende Abrechnungen.

Da der Garten in einem schlechten Zustand übernommen wurde, liegt auch keine Verschlechterung der Mietsache vor, so dass alleine aus diesem Grund schon kein Anspruch des Vermieters bestehen dürfte.

Aus den vorgenannten Gründen würde ich daher an der Stelle von A+B umgehend einen Rechtsanwalt konsultieren, um die Rückgabe der Kaution notfalls mit gerichtlicher Hilfe durchzusetzen. Eventuell kann ein Mieterschutzverein hier hilfreich sein.

Vielleicht haben A und B zufällig Zeugen, wie der Garten vorher ausgesehen hat. Auf jeden Fall würde ich sofort einen Anwalt hinzuziehen. Allerdings glaube ich, dass es wichtig ist, wenn dem ehemaligen Vermieter eine Frist für einen letzten Rückzahlungstermin gesetzt wird und ein Rechtsanwalt angedroht wird. Ich denke, dass der Vermieter darauf hofft, dass die beiden aufgeben und er das Geld behalten kann.