Eigenbedarfskündigung: Wann ist sie rechtens?

A wohnt seit 10 Jahren in einer Wohnung zur Miete. A bekam nun eine Eigenbedarfskündigung. In der Kündigung steht nicht drin, wer in die Wohnung einziehen wird. A hat nun gehört, dass man eine Eigenbedarfskündigung nur damit begründen kann, wenn der Vermieter selber oder ein Verwandter ersten Grades in diese Wohnung einziehen wird.

A wohnt in einer 2 Raum Wohnung. Der Vermieter wohnt nicht weit von ihm entfernt in einer großen Eigentumswohnung. Er hat keine Kinder, keine Geschwister und Eltern und Schwiegereltern sind lange verstorben. Er ist im Prinzip ohne Angehörige. Wer also in diese Wohnung einziehen wird ist A völlig unklar. Wann also ist eine Eigenbedarfskündigung rechtens? Wann kann man wegen Eigenbedarf kündigen? Wer muss dann zwangsläufig in diese Wohnung ziehen? Kann man gegen eine Eigenbedarfskündigung rechtlich vorgehen, wenn man weiß, dass keine Verwandten und auch der Vermieter selber niemals dort einziehen wird?

Es kann dennoch gut möglich sein, das eventuell der Vermieter dort einzieht und seine eigentliche Eigentumswohnung verkauft. Ich denke mal um einen genaueren Grund heraus zu finden sollte man mit dem Vermieter sprechen. Sollte dies nicht möglich sein wäre ein anwaltlicher Rat durchaus nützlich. Die Wohnung nur zu kündigen, um den eigentlichen Mieter heraus zu bekommen und dann auf Eigennutzung zu plädieren, ist meines Erachtens nicht richtig.

Da gibt es ganz genaue Vorgaben, die in diesem Fall absolut nicht zutreffen. Zum einen muss der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung ganz genau den Sachverhalt aufführen(genaue Gründe für den Bedarf) und für wen er die Wohnung benötigt. Das dürfen nur er selber oder enge Familienangehörige sein, wie Geschwister, Eltern, Kinder oder Enkel. Bei Nichten und Neffen wird es schon kritisch, die gehören erst seit 2010 dazu, weiter entfernte Familienangehörige gehören überhaupt nicht zu diesem Kreis. Für sich selber kann der Vermieter in diesem Fall keinen Eigenbedarf anmelden, da er in einer Eigentumswohnung lebt.

A sollte auf jeden Fall Widerspruch einlegen, denn es gibt noch einige Gründe mehr, warum eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf rechtsmissbräuchlich sein kann, zum Beispiel überhöhter Bedarf (wenn der Vermieter alleine in eine zu große Wohnung zieht), wenn der Eigenbedarf schon bei Mietvertragsabschluß absehbar war, wenn eine Alternativwohnung zur Verfügung stünde. Sollte im Nachhinein heraus kommen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, steht dem Mieter auch Schadensersatz zu. Es lohnt sich also wirklich, zu kämpfen und sich die Angelegenheit genau anzuschauen.

Im Vorfeld kann ein Mieter eigentlich kaum gegen eine Eigenbedarfskündigung vorgehen. Möglich ist das z.B. dann, wenn der Vermieter objektiv Alternativen hätte, die es erlauben würden, auf eine Kündigung zu verzichten. So wenn z.B. ein Vermieter ein Mehrfamilienhaus besitzt und in dem Stockwerk in dem der Mieter seine Wohnung hat noch eine gleiche Wohnung ist, die leer steht. Dann darf natürlich nicht wg. Eigenbedarfs gekündigt werden.

Richtig ist schon das der Mieter erfahren darf, wer in die Wohnung einziehen wird. Dagegen machen kann der Mieter erst einmal nichts. Rechtlich interessant wird es idR. erst im Nachgang, wenn sich herausstellt, dass die Angabe falsch bzw. nur Vorgeschoben war und der Eigenbedarf gar nicht vorlag! Dann kann der Mieter (mittlerweile Ex-Mieter, weil ein Recht auf die Fortführung des Mietvertrags ergibt sich nicht aus so einer Täuschung seitens des Vermieters) Schadenersatz verlangen! Das sind grundsätzlich mindestens die Kosten für den Umzug (Renovieren der alten Wohnung, Umzugsfirma) aber auch in bestimmten Fällen (entscheidet für gewöhnlich dann der Richter) für eine gewisse Zeit den Schaden der durch evtl. aufkommende Mehrkosten durch eine höhere Miete entsteht.

Im Vorfeld darauf hinweisen zu wollen, dass kein Verwandter einziehen wird (bzw. nicht der, der angegeben ist), ist meiner Meinung nach schwierig, weil der Mieter dann gegen ein zukünftiges Ereignis (bzw. das Ausbleiben eines Ereignisses in der Zukunft) vorgehen würde. Wie soll entschieden werden, wenn der Mieter behauptet, dass niemand aus der Verwandtschaft einziehen soll - die Gegenseite dies aber bestreitet?

Die Kündigung ist in der Form, wie sie A zugegangen ist, zunächst einmal nicht rechtens, da der Vermieter es versäumt hat, seinem Mieter mitzuteilen, wer die Wohnung künfig beziehen soll. Die Begründung kann auch nicht in einem Folgeschreiben erfolgen. Stattdessen muss ein neues Kündigungsschreiben ergehen, mit dem die Kündigungsfrist dann auch von vorn beginnt, auch wenn die Kündigung dadurch erst später wirksam wird. Weiterhin muss das Schreiben eine so genannte Sozialklausel enthalten. Mit dieser wird dem Mieter die Möglichkeit eingeräumt, einen Widerspruch gegen die Kündigung wegen sozialer Härte einzulegen. Fehlt diese Klausel, ist die Kündigung zwar nicht unwirksam, aber die Widerspruchsfrist des Mieters verlängert sich.

Falsch ist, dass nur Verwandte ersten Grades (also Eltern, Geschwister oder Kinder) in die Wohnung einziehen dürfen. Der Begriff der Familie wird mittlerweile im Mietrecht so weit gefasst, dass auch Nichten und Neffen zählen oder aber Angehörige seines Hausstandes. Wenn ein Vermieter also eine Lebensgefährtin hat, die mit ihm in seiner Eigentumswohnung lebt, sind sogar deren Kinder berechtigt. Zum Hausstand kann aber auch Pflegepersonal zählen, das der Vermieter in seiner Wohnung aufgenommen hat. Auch wenn im Zuge eines Scheidungsverfahrens eine räumliche Trennung vom Vermieter und seiner Noch-Ehefrau anstünde, wäre eine Eigenbedarfskündigung rechtmäßig. Wenn der Vermieter selbst z.B. infolge einer plötzlichen Arbeitslosigkeit seine Eigentumswohnung verkaufen will und in die kleinere Wohnung selbst einziehen möchte, zählt dies ebenfalls als Kündigungsgrund. Dies sind nur ein paar Beispiele, allerdings muss in jedem Fall immer der bisherige Mieter im Kündingungsschreiben darüber informiert werden, wer nun in die Wohnung einziehen wird und warum.

Gibt der Vermieter jemanden an, der letztlich nachweislich nicht in die Wohnung einzieht, und der bisherige Mieter (in diesem Fall also A) stellt dies nach seinem Auszug fest, kann er erhebliche Schadensersatzansprüche gegenüber seinem Ex-Vermieter geltend machen. Darunter fallen Umzugskosten, Maklerprovision und Renovierungskosten sowie höhere Mietausgaben für eine neue Wohnung. Allerdings liegt die Beweislast beim Ex-Mieter. Im Vorfeld nachzuweisen, dass der Vermieter bei der Begründung der Eigenbedarfskündigung gelogen hat, wird dabei schwierig.

Die Eigenbedarfskündiung darf weiterhin nicht missbräuchlich benutzt werden, um einen Mieter aus der Wohnung zu bekommen. Ein Missbrauch läge beispielsweise vor, wenn eine Familie aus einer Fünf-Zimmer-Wohnung heraus gekündigt werden soll, um sie einer alleinstehenden Person zur Verfügung stellen zu können. Ebenso liegt ein Missbrauch vor, wenn dem Vermieter klar war, dass der Mieter innerhalb der nächsten fünf Jahre wegen Eigenbedarfs wieder ausziehen muss. Wenn dem Vermieter eine gleichwertige, leerstehende Wohnung gehört, darf er nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, sondern muss diese anstelle der vermieteten nutzen.

Für den Fall, dass der Eigenbedarf nach Eingang einer rechtmäßigen Kündigung bis zum Ende der Kündigungsfrist entfällt, wird die Kündigung unwirksam. Der Vermieter ist verpflichtet, seinem Mieter dies mitzuteilen. Ein solcher Fall läge beispielsweise vor, wenn die vom Vermieter für die vorgesehene Wohnung Person sich entschließt, doch nicht in die besagte Wohnung zu ziehen oder wenn der Vermieter infolge eines Streits beschließt, die Person nicht einziehen zu lassen.