Mieteinnahmen versteuern - Ferienwohnung besser geeignet?

Mein Mann und ich überlegen uns seit längerem ein Haus zu kaufen. Und natürlich würden wir das Ganze auch gerne mit einigen Einnahmen aus Miete zum Beispiel bei Einliegerwohnungen koppeln. Da diese allerdings versteuert werden müssen, ist die Frage ob sich das überhaupt lohnen würde. Bei unserem aktuellen Beispiel handelt es sich nur um eine Wohneinheit (eine Einliegerwohnung im Haus) mit Mieteinnahmen von etwa 300 Euro im Monat. Lohnt sich das überhaupt? Oder wird die zu zahlende Steuer dann so hoch, dass man besser Eigenbedarf anmelden sollte?

Ich habe auch ein wenig gelesen, dass man dann die Renovierungen und so weiter, die an der vermieteten Einheit vorgenommen werden, von den Einnahmen abgezogen werden können. Könnte man damit nicht auch einen Teil tilgen, sodass man weniger versteuert? Denn wir werden sicher einiges renovieren müssen. Hat hier schon jemand Erfahrungen damit? Und wisst ihr eventuell auch wie es mit Einnahmen aus Vermietungen als Ferienwohnung aussieht? Denn auch nicht regelmäßige Mieteinnahme müssen versteuert werden. Also auch die Einnahmen aus Ferienwohnungen. Sind hier die Steuersätze anders als bei festen Wohnungen? Denn ansonsten überlegen wir auch die Wohnung in eine Ferienwohnung umzubauen, da das Haus sehr schön gelegen ist in einem Naherholungsgebiet und es sicher einige Gäste geben würde. Vielen Dank schon vorab für eure Hilfe.

Mieteinnahmen zählen als Einkommen und müssen eben bei der Einkommenssteuererklärung auch angegeben werden. Kosten, welche durch die vermietete Sache entstehen, sind da auch abzugsfähig. Sofern ihr ein Haus auf Kredit kauft, wird der Anteil für die vermietete Wohnheit dann auch aufgerechnet. Demzufolge werdet ihr über mehrere Jahre bei einem Kredit nicht unbedingt ein Plus erwirtschaften, also euer Einkommen nicht erhöhen.

Welchen Steuersatz ihr dann im Endeffekt zahlen müsst, kommt dann auf das gesamte Jahreseinkommen an. Du kannst, wenn du ein Steuerprogramm auf dem Computer hast, da verschiedene Modelle durchrechnen. Und eben daran auch erkennen was du von den Ausgaben für die Wohnheit auch steuerlich ansetzen kannst.

Das ist korrekt dass sich der prozentuale Anteil der Forderungen des Finanzamtes an deinem zu versteuernden Einkommen orientiert, also nicht mit deinen Lohnzahlungen verwechseln. Deshalb ist diese Abgabe also höchst individuell, pauschal würde ich so etwas um die 25 Prozent ansetzen. Es gibt übrigens auch eine spezielle Anlage V für diese Fälle (Vermietung und Verpachtung). Ein dickes Minus vor deinen Mieteinnahmen würde sich direkt steuermindernd auf dein gesamtes Einkommen auswirken.

Grundsätzlich ist es aber immer möglich eine Einliegerwohnung als Ferienwohnung oder eine normale Mietwohnung einzurichten wenn die Grundfläche und der Zuschnitt der Wohnung dafür geeignet sind. Das Finanzamt prüft aber nach Vorlage der Baupläne ob das möglich ist, beispielsweise würdest du mit einer Wohnung nicht durchkommen wenn die Wohnung kein eigenes Bad hat. Bei einer Ferienwohnung und auch bei einer Wohnung muss es sich aber auch längerfristig für das Finanzamt rechnen, deshalb wirst du garantiert irgendwann gebeten eine Überschussprognoseberechnung vorzulegen. Das ist aber ein Formular welches man gestellt bekommt und mit dem man auch ohne fremde Hilfe alle Punkte leicht ausrechnen kann. Das Finanzamt unterstellt auch ganz schnell Liebhaberei wenn eine Wohnung oder Ferienwohnung nicht vermietet wird und du nur Verluste geltend machst.

Wer eine Wohnung vermietet kann allerhand Kosten geltend machen, die Kreditzinsen als großer Faktor wurden ja schon benannt. Dazu kommt noch der Wertverlust durch die Abnutzung und der berechnet sich nach dem Anschaffungs- und Herstellungsjahr und beträgt so um die 2,5 Prozent. Bei diesen und auch bei den nächsten Erläuterungen musst du aber unbedingt beachten dass du grundsätzlich von voll abzuziehenden Kosten und den anteilig abzuziehenden Kosten für die Mietwohnung ausgehen musst. Also ermittelst du die Größe deiner Wohnfläche und berechnest daraus den prozentualen Anteil der Mietwohnung. Wenn nun zum Beispiel die Wohnfläche der Mietwohnung 40 Prozent beträgt dann darfst du auch nur 40 Prozent von den Kreditzinsen und der Abschreibung geltend machen.

Anders sieht es aus wenn du direkte und ausschließlich für die Wohnung bestimmte Ausgaben für die Wohnung hast die du nicht umlegen kannst. Das wären zum Beispiel ein paar neue Fenster, die Reparatur der Mischbatterie oder auch der Einbau eines Lüfters. So etwas kannst du alles voll abziehen. Wenn es aber Dinge betrifft von denen du auch profitierst dann kannst du eben nur die 40 Prozent geltend machen. Ich denke da so an die Gebäudeversicherung, die Neueindeckung des Daches, Straßenanschlussgebühren oder mal ein Sack Zement um auf dem Hof etwas zu reparieren. Überhaupt Hof und Garten, wenn du einen Vorgarten hast und den pflegst gehört das zu den anteiligen Kosten (aber kein Arbeitslohn, nur die Sachkosten), genau so wie der Besen für das Fegen der Straße oder ein Rasenmäher. Im Mietvertrag sollte natürlich stehen dass die Gartenbenutzung möglich ist.

Wie auch immer du dich entscheidest, richte dich auf endlose Diskussionen mit der Finanzbehörde ein. Es werden zwar auch Quittungen akzeptiert, aber es wird gewünscht die nach Maßnahmen genau aufzuteilen und auch zeitlich einzuordnen. Gerade bei den Baumarktkäufen vermischt sich das alles schnell und nach einem Jahr weiß niemand mehr genau was man eigentlich gekauft hat und wozu es eigentlich gedacht war. So richtig kompliziert wird es noch wenn du haushaltsnahe Dienstleistungen (also Arbeitslöhne von Handwerkern) für dich persönlich geltend machen willst. Vielleicht hierzu ein Beispiel. Wenn du das Dach für 30 000 Euro neu eindecken lassen willst und der Arbeitslohn beträgt 10 000 Euro dann kannst du von den 20 000 Euro Materialkosten 40 % beim Finanzamt für deinen Mieter geltend machen und auch 4000 Euro Lohnkosten. Die restlichen 6000 Euro kannst du dann geltend machen, für das Material bekommst du aber keine steuerliche Erleichterung.

Hooker hat hier ja schon einen wunderbaren Einblick in die wundervolle Welt der Besteuerung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gegeben, den ich hier auch nicht noch zusätzlich erweitern möchte. So, wie Du schreibst, lese ich heraus, dass das Thema Steuern, insbesondere Einkommenssteuer für Dich doch wohl eher ein Buch mit sieben Siegeln darstellt. Und tröste Dich, damit stehst Du in unserem Land weiß Gott nicht allein da! Auch ich stoße da schnell an meine Grenzen, und dass, obwohl meine Frau Steuerfachwirtin und meine Schwiegermutter Steuerberaterin ist!

Um es kurz zu machen: Ob sich eine Vermietung für Euch lohnt oder nicht, hängt von Eurer gesamten Einkommenssituation ab. Wenn Ihr halbwegs durch die Materie durchsteigt, könnt Ihr Euch mit Zuhilfenahme eines Einkommenssteuerprogrammes selber in etwa ausrechnen, ob es sich rentiert. Ansonsten würde ich Euch anraten, einen Steuerberater zu konsultieren. Dies kostet zwar Geld, aber dafür habt Ihr dann auch eine klare und umfassende Aussage, ob sich die Vermietung finanziell lohnt oder nicht.